（2013）霸民初字第03758号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2016-01-15

案件名称

河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部与王明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

霸州市人民法院

所属地区

霸州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部,王明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条

全文

河北省霸州市人民法院民事判决书（2013）霸民初字第03758号原告：河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部。住所地霸州市益津北路。负责人：任荣洋，任经理。委托代理人：刘宝华，河北双环律师事务所律师。委托代理人：李健，烟草公司办公室干部。被告：王明。委托代理人：袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部诉被告王明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理。依法由审判员张海涛、蔡德胜、王艳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部委托代理人刘宝华、李健，被告王明及委托代理人袁宗宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年10月22日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于霸州市胜芳镇经起路东侧的烟草批发部，租赁期为5年，自2007年10月22日至2013年3月31日止，年租金10万元，并约定2007年10月22日至2008年3月31日为施工时间。同日，原告与被告又签订了《霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议》，约定被告出资对租赁房屋和院落进行装修改造，租赁期满装修项目归原告所有等。合同生效后，原告将房屋院落交付给被告，被告按约定将房屋进行扩建装修后投入使用。2013年1月30日，原告根据合同约定书面通知被告不再继续出租该房屋，要求合同期满即办理房屋交接手续，被告却以前期投入过大，出租给商户的租赁合同未到期等为由不与原告办理房屋返还手续。根据《河北省烟草商业企业资产租赁管理办法》的精神，原告不能再继续出租房屋和院落，且原被告签订的房屋租赁合同约定乙方在租赁期届满时把房屋还给甲方，补充协议约定乙方与出租商户签订协议的时间不得超过乙方对甲方整体租赁的期限，因此被告与其他商户签订的租赁合同未到期，不能成为不予返还房屋和院落的理由。由于被告不能按照合同约定的期限交付租赁的房屋和院落，还应承担逾期交付租赁物给原告造成的经济损失。为维护原告的合法权益，请求法院判决被告返还承租的房屋和院落，被告承担逾期交付租赁物期间（2013年4月1日至被告实际交付原告租赁房屋和院落之日）给原告造成的经济损失，诉讼费和因诉讼而发生的其他费用由被告承担。被告对房屋的改造扩建部分属于违法建筑，且存在重大安全隐患，应当予以拆除。申请法院责令被告停止经营。被告辩称：1、原告应该继续将诉争的房屋和院落出租给被告，双方继续履行合同。因为在原被告签订房屋租赁合同时被告已经考虑到投资比较大，如果租赁期过早的话，不能将投资收回，5年时间太短，当时被告提出将期限延长。原告提出出租房屋的期限原告权限最长只能是5年，原告明确表态同意到期后继续出租给被告。在此情况下双方签订的协议和补充协议。2、从签订协议的内容和被告的投资来看当时签订补充协议，被告预计投资是430多万，如果仅仅签订5年租赁协议不符合常理，5年内无法把投资收回。如果没有与原告达成一致意见的话，被告也不会签订协议，从订立合同的目的来讲是要订立长期的租赁合同，之后被告又追加了投资，被告实际投资将近2000万元。被告使用时间很短，如果原告没有同意继续租赁的话，被告也不会投资这么多。综上从订立合同目的和实际履行情况及双方口头协议，原告应继续将房屋院落租赁给被告。3、被告出租柜台，商户将近100户左右，现在出租也均未到期，如不再租赁，原告存在过错，导致被告与商户的租赁合同无法履行，有可能引发更大的社会矛盾并影响稳定，原告应赔偿相应的损失。被告提出对装修和扩建的部分进行评估并要求原告赔偿，在评估结论作出后，被告就实际的损失正式提出反诉。原告庭审中向本院提交了下列证据：证1、2007年10月22日房屋租赁合同一份，证明目的为原被告存在房屋租赁合同关系。证2、2007年10月22日霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议一份，证明目的为对租赁物的改造和装修问题，到期后租赁物归原告所有。证3、原告2013年1月30日向王明发出的《通知书》，证明目的为已告知被告房屋租赁合同期满不再续租。证4、租赁房屋的土地证和房产证各一份，证明目的为出租房屋和土地是合法的。证5、《河北省烟草商业企业资产租赁管理办法》（中烟冀办（2003）54号），证明目的为原告不继续出租房屋属于行业对固定资产管理的要求。被告的质证意见为：对证1真实性没有异议，原被告双方已经就租赁期满后继续出租给被告达成合意，原告明确表示继续租给被告，签订5年的原因是原告内部要求最长只能签5年。证据2的真实性没有异议，只是对办公楼的粉刷和地面增高处理，其他东西没有约定归原告所有，不是全部归原告，被告的实际投资已经远远超过了预计的投资。证据3通知并没有送达给被告，被告没有收到。证据4的真实性没有异议。证5与本案没有关联性，是内部文件，内部的决定不应该影响对外的效力。被告庭审中向本院提交了下列证据：证1、2013年12月24日经过公证的张荣杰证明一份。证明内容：“证明我叫张荣杰（男，汉族，1965年8月7日出生，身份证号：××，我于2007年3月至2008年4月在河北省霸州市烟草专卖局任局长职务，同时在河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部任经理职务，2007年10月22日河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟经营部经过与王明协商签订房屋租赁合同，将座落在霸州市胜芳镇凯顺路烟草批发部的房屋租赁给王明，同日双方经过协商就王明对其租赁的楼房及院内基础设施改建项目的相关事宜签订了关于胜芳批发部整体出租补充协议，当时与王明签订的租赁期限为五年，但是王明提出由于他对办公楼和院落改建和装修投资太大，租赁五年时间太短，不能收回投资，如果只租赁5年损失太大，要求长期租赁，当时河北省烟草公司方廊坊市公司霸州市卷烟营销部经过请示河北省烟草公司廊坊市公司有关主管部门，原则上同意五年租赁时间到期后，在增加租金的基础上继续租赁给王明，租金数额在到期后根据市场情况双方再行商订，当时是与王明就继续租赁的事宜达成的口头协议，没有签订书面协议。特此证明。”证明目的为2007年10月22日原被告签订租赁合同时就5年租赁期满后继续租赁给王明达成协议，张荣杰是原告方当时的负责人。证2、原告与其他租赁户签订的租赁合同，证明目的为原被告订立的合同属于格式合同，是原告提供的，应作不利于原告方的解释。除租赁位置、租金、租期不一致外，其他都一致。证3、2013年12月27日王明与原告代理人李建的通话录音一份，证明目的为原被告签订租赁合同时李建作为原告的代理人商谈相关事宜，王明进行长期租赁，原租赁期满后继续租赁给王明。原告的质证意见为：证1的证据形式不合法，证人应当出庭作证，公证处作为公证单位无权对证人证言作出证明，从内容上也是不真实的，不予认可，原被告就房屋租赁问题是通过书面的形式加以确认，在合同中约定了租赁房屋的内容、租金、期限，应当以签订书面协议为准，至于双方有口头意见，因没有达成书面协议，没有经过双方的确认不能作为认定事实的根据。证据2法律对格式合同有明确规定，房屋租赁合同不属于格式合同的范围。证据3的合法性不予认可，双方通话应说明，尤其在诉讼中，从内容上看不真实，房屋产权是市公司，并非霸州经营部，应当以签字盖章的形式确认。经过庭审质证，原告提供的证1、4符合证据真实性、客观性、关联性，本院予以采信，证2系原被告双方签订，被告对真实性予以认可，本院对其真实性予以采信，但不能达到原告的证明目的。证3系原告单方的通知书，不能达到原告的证明目的。证5缺乏与本案的关联性，本院不予采信。被告提供的证据1系经过公证证人证言，本院对其真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的，证据2、证据3均不能达到被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明：2007年10月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），该合同的主要内容：第一条租赁及租赁期限：1、座落在凯顺路（经起路）烟草批发部的房屋租赁给乙方使用。2、租赁期共伍年，甲方从2007年10月22日起将出租房屋交付给乙方使用，至2013年3月31日收回。（2007年10月22日至2008年3月31日为乙方施工建筑时间）。第二条租金和租金缴纳期限：1、租金每年壹拾万元（金额大写壹拾万元整（2008年3月31日至2009年3月30日）。2、租金交纳日期定为每年3月31日一次性交纳12个月的租金。第三条房屋租赁期内，甲方保证并承担下列责任1、若发生有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责承担民事诉讼责任，并保证乙方正常使用；2、负责对房屋室外的维修，定期检查，并承担正常的房屋维修费用。第四条房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任1、乙方在租赁期间，不得随意损坏房屋结构及设施，如需对房屋进行室内外装修或增设附属设施时，应征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理。在房屋返还或终止合同时，除另有约定外，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需的费用；合同以下内容略。2007年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议，该协议内容为：为了更好使胜芳批发部办公楼保值增值，全面提高使用价值，经甲乙双方协商同意对胜芳办公楼装修及院内基础设施改建项目协议如下：甲方权利和责任：一、甲方向乙方提供办公楼设计图纸及土地面积证明材料。二、甲方有权对乙方装修设计方案进行审定，对实施装修过程进行监督。三、甲方有权对办公楼装修过程中的不合理装修项目同乙方进行协商并调整。四、待乙方院内设施改建和办公楼装修完成后，甲乙双方共同验收。五、甲方同意乙方对办公楼及院内装修改建后进行社会招租，但乙方与招租商户签定的协议时间不得超过乙方对甲方整体租用的期限。乙方的权利和责任：一、乙方享受对院内基础设施（包括院面、线路、上下水）的改造权利，享受办公楼整体装修后的协议期限内的使用权。二、乙方预计总投资4321961元，其中对办公楼及院内设施的装修和改造项目预计投资1670361元。三、乙方对院内基础设施的改进项目及办公楼的装修项目，待租赁到期后归甲方所有（如地面、墙面、外墙、门窗等）。四、乙方向甲方提供装修和改建预算，提供整体装修后的效果图。五、乙方租赁到期后优先享受胜芳办公楼及院内部分在同等条件下的租赁权利。六、乙方在装修和改建时不得危害办公楼的安全，禁止拆除承重墙体和改变办公楼的整体格局。以上条款不尽事宜，甲、乙双方继续协商签定协商项目，以上条款如与甲乙双方房屋租赁合同协商项目有抵触的，以本补充协议为准。本协议与原定协议具有同等法律效率。合同及补充协议签订后，原告将租赁物位于霸州市胜芳镇经起路东侧的房屋（楼房）及院落交付给被告，被告出资对房屋及院内设施进行改建和装修，并对外进行社会招租。房屋租赁合同到期后，原被告未继续签订租赁协议。原告在庭审中提出要求法院责令被告停止经营的请求，被告在庭审中主张如原告不再继续履行租赁合同，原告有重大过错，应由原告赔偿给被告造成的损失，但被告在法定期限届满前未就损失部分提起书面反诉。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议及霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点是租赁合同期满后，被告能否对租赁物继续租赁。被告辩称原被告就期满后被告续租已达成协议，对此主张被告负有举证责任，但被告未提供充分证据予以证明，故本院对被告的此抗辩理由不予支持。原被告租赁合同期满后，双方未继续订立合同，《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故本院对原告要求被告返还承租的房屋和院落的诉讼请求予以支持。被告未返还给原告租赁物，应当赔偿原告的损失。原告主张由被告承租逾期交付租赁物期间自2013年4月1日至被告实际返还原告租赁物的损失，因原告未提供损失计算依据的相关证据，故本院参照原被告签订的房屋租赁合同约定的年租金100000元的标准计算自租赁期限届满次日即2013年4月1日起至被告实际返还原告租赁物之日止。原告在庭审中提出要求法院责令被告停止经营的请求，因责令停业不属于民事案件管辖的范围，本院不予支持。被告经原告同意对租赁物进行了改建、装修、扩建部分无产权登记，补充协议对租赁物院内基础设施的改进项目及办公楼的装修项目约定待租赁到期后归原告所有（如地面、墙面、外墙、门窗等），对扩建部分未进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。就扩建部分的费用承担，被告在庭审中主张如原告不再继续履行租赁合同，原告有重大过错，应由原告赔偿给被告造成的损失，但被告在法定期限届满前未就损失部分提起书面反诉，被告可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王明于本判决生效后三十日内返还原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部位于霸州市胜芳镇经起路东侧的租赁物房屋及院落一处；二、被告王明支付原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部自2013年4月1日至实际返还租赁物之日的损失，按每年100000元计算。三、驳回原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部的其他诉讼请求。案件受理费1050元由被告王明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费1050元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长　　张海涛审判员　　蔡德胜审判员　　王　艳二〇一五年二月九日书记员　　宋广权关注公众号“”