（2015）穗中法民五终字第259号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-24
案件名称
黄伟佳与具秀芳房屋买卖合同纠纷259二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
具秀芳,黄伟佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第259号上诉人（原审被告、反诉原告）：具秀芳，女，1968年12月9日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：蒋正勇，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：吴海滨、梅聪颖，均系广东百科律师事务所律师。上诉人具秀芳因与被上诉人黄伟佳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1603号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年6月6日，具秀芳（认购方）与黄伟佳（出售方）及案外人广州新港机场实业有限公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二期2c层261号商铺，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。认购价为410000元。签署《商铺买卖合同》时，（认购方）支付购铺综合税费13362元，由出售方代收代缴。认购方须于2010年6月13日前…….到售楼部与出售方签署《商铺买卖合同》。认购书签订当天，具秀芳向黄伟佳支付购铺定金20000元。2010年6月14日，具秀芳（买受人）与黄伟佳（出卖人）及案外人广州新港机场实业有限公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购商铺为现铺，该商铺位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2261号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准）。计价方式与价款（第三条）：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为410000元。付款方式及期限（第四条）：（1）2010年6月14日前支付全部房价款的17%（含定金），计70000元；（2）2010年6月30日前支付全部房价款的13%，计53000元；（3）2010年8月30日前支付全部房价款的21%，计87000元；（4）余下房价款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺的交付（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。《商铺买卖合同》签订后，具秀芳向黄伟佳支付首期款50000元、公证费200元，并向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。合同签订后，具秀芳向银行申请按揭贷款200000元，银行最终没有批准具秀芳的贷款申请。具秀芳至今未向黄伟佳支付合同约定的第二、三期购房款，亦未以其他方式支付合同约定的按揭款200000元。2010年10月25日，具秀芳（乙方）与广州新港机场实业有限公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：具秀芳。交接物业编号：二层2261号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”另查明，2011年6月26日，黄伟佳的代理人广州新港机场实业有限公司向具秀芳寄出《关于办理按揭手续的通知》，通知具秀芳于2011年7月1日至2011年7月4日间带齐按揭资料到银行办理按揭手续。2011年7月13日，黄伟佳的委托人广州新港机场实业有限公司与具秀芳签订《补充协议》，约定出卖人对2011年7月8日委托广东一粤律师事务所发出的律师函予以撤销。2012年9月28日，广州新港机场实业有限公司及案外人广州福地商务有限公司向具秀芳发出《通知书》，通知具秀芳于2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续。2012年10月19日，广州新港机场实业有限公司及广州福地商务有限公司向具秀芳发出《告知书》，再次通知具秀芳于2012年10月30日前办理商铺接收手续。2014年6月26日，黄伟佳的委托人向具秀芳发出《催款函》，要求具秀芳立即付清拖欠的购房款340000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。再查明，2011年8月2日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记至具秀芳名下，房屋登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2261商铺。黄伟佳为办理涉案商铺的过户登记手续，为具秀芳垫付契税12300元（支付时间2011年7月22日）、房地产权登记费550元（支付时间2011年8月2日）、出具房地产基本状况费40元（支付时间2011年8月2日）、房地产交易手续费114.24元（支付时间2011年8月2日）等合计13004.24元。因本案纠纷，黄伟佳于2014年9月10日向原审法院起诉请求：1、黄伟佳与具秀芳于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、具秀芳向黄伟佳支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2261号商铺购房余款340000元及违约金【违约金以应付房价款340000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至具秀芳实际付清款之日止】；3、具秀芳向黄伟佳支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2261号商铺购房税费13004.24元及利息【利息以购房税费13004.24元为本金，从本案立案起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至具秀芳实际付清款之日止】；4、具秀芳承担本案全部诉讼费用。具秀芳辩称：黄伟佳诉讼请求已超过诉讼时效的规定。具秀芳反诉请求：1、解除具秀芳与黄伟佳于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》；2、黄伟佳向具秀芳返还购房款50000元及应收利息；3、黄伟佳向具秀芳双倍返还购房定金40000元；4、黄伟佳赔偿具秀芳购房损失1680元；5、黄伟佳承担本案全部诉讼费用。黄伟佳辩称：不同意具秀芳的全部反诉请求。原审法院认为：黄伟佳与具秀芳及广州新港机场实业有限公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。按照合同约定，具秀芳须向黄伟佳支付首期购房款（含定金）70000元，并在约定期限内支付第二期购房款53000元和第三期购房款87000元，余款200000元采取银行按揭贷款方式支付。具秀芳至今未向黄伟佳支付第二期和第三期购房款，其申办按揭贷款亦未获银行批准，之后具秀芳亦未以其他方式付清购房余款，具秀芳逾期付款的行为已构成违约。因此，黄伟佳请求继续履行合同并要求具秀芳支付购房余款340000元合理合法，原审法院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但黄伟佳提供的证据不足以证明其已积极向具秀芳主张权利，且具秀芳办理按揭贷款手续的代办机构是由黄伟佳指定的，黄伟佳也不能证明银行不放款完全归责于具秀芳。因此，黄伟佳要求具秀芳支付违约金的请求理由不充分，原审法院不予支持。关于购房税费的请求，根据认购书约定，买受人应支付购铺综合税费13362元，现黄伟佳已为具秀芳垫付交易税费，且黄伟佳要求具秀芳支付的税费总额并未超过认购书的约定金额，具秀芳亦无提供证据证明其已按认购书约定支付购房税费，故对黄伟佳要求具秀芳支付购房税费13004.24元及利息的请求，原审法院予以支持。黄伟佳签订《商铺买卖合同》的目的是获取购房款，具秀芳签约的目的是取得涉案房屋的所有权，而黄伟佳已依约履行完毕包括办理产权转移手续等在内的合同义务，但具秀芳并未完全履行其主要义务，至今未向黄伟佳付清全额购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，具秀芳以黄伟佳的主张已超过诉讼时效期间为由拒付购房余款，违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。另外，关于购房税费，虽然认购书约定具秀芳应在签订合同时缴纳税费13362元，但双方在《商铺买卖合同》中并未对此作出约定，而黄伟佳系在为具秀芳垫付购房税费之后才能确定税费的实际发生金额，即其在垫付税费之后才可能就税费问题要求具秀芳支付，且黄伟佳在本案诉讼之前，亦未就具秀芳向其支付购房税费问题向具秀芳提出过主张。因此，具秀芳关于黄伟佳主张已超过诉讼时效规定的抗辩没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。具秀芳要求解除合同及要求黄伟佳返还相关款项、承担违约责任的理由一是黄伟佳的委托人广州新港机场实业有限公司在出售商铺过程中存在虚假宣传行为；二是黄伟佳的出售涉案商铺时，尚未获得该商铺的所有权；三是银行并不同意具秀芳的贷款申请；四是涉案商铺未达到法定的交付条件。对此，原审法院认为，第一，案外人广州新港机场实业有限公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，黄伟佳、具秀芳双方亦未约定将该宣传广告作为合同内容。具秀芳明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期。且具秀芳亦未提供证据证明黄伟佳通过虚假宣传诱骗具秀芳购买涉案商铺。第二、具秀芳认为黄伟佳出售涉案商铺时，尚未取得该商铺的所有权，但未提供证据证明。且涉案商铺现已过户登记至具秀芳名下，黄伟佳合同义务已履行完毕，黄伟佳出售商铺时是否已获得该商铺所有权并未影响到合同的履行，双方亦未约定该事由可作为具秀芳解除合同的依据。第三、根据《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准具秀芳的贷款申请，根据上述约定，具秀芳应一次性向黄伟佳支付购房余款。具秀芳在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非具秀芳不可预见、不能克服的情形，因此银行未批准具秀芳的贷款申请亦不能成为具秀芳有权行使合同解除权的依据。第四、涉案商铺现已过户登记至具秀芳名下，黄伟佳合同义务已履行完毕，具秀芳认为该商铺尚不符合法定交付条件没有事实依据，原审法院亦不予采纳。因此，对具秀芳的全部诉讼请求，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月20日判决：一、黄伟佳与具秀芳于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》继续履行；二、具秀芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄伟佳支付剩余购房款340000元；三、具秀芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄伟佳支付购房税费13004.24元及利息（以13004.24元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2014年9月10日起计算至付清款之日止）；四、驳回黄伟佳的其他诉讼请求；五、驳回具秀芳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3298元、反诉案件受理费1046元，均由具秀芳负担。判后，具秀芳不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清。（一）原审判决未对黄伟佳签约委托代理人广州新港机场实业有限公司（即本案房地产开发企业）的虚假广告及虚假承诺的欺诈行为进行依法认定。（二）根据省院再审法官现场勘察的情况，广告中所标注的“vip候机大厅”已不复存在，被全部分隔成一间一间的小商铺所占用，这与广告提示的原规划设计不相符，原审对这一事实未进行认定。二、原审对“购房本金不适用诉讼时效”的处理没有法律依据。（1）原审产生这一错误认识观点其实并无任何相关的法律依据支持。《广州市中级人民法院关于商品房预售纠纷若干问题的处理意见》第二十三条“购房款本金不适用诉讼时效、违约金则适用”的问答针对的仅是“商品房预售纠纷”而不是所有商品房买卖纠纷。黄伟佳一审中也认可本案不是“商品房预售”，而是“二手现房买卖”，原审没有坚持处理这一意见的适用范围。（2）法律对诉讼时效制度的设定的基本精神是对那些怠于行使权利的权利主体的一种惩罚性法律制度，与权利主体是否以在交易中获取对价为目的和交易的公平合理，等价有偿原则并无因果关系。（3）《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条明确规定了“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，同时并列举了法院不予支持的四种诉讼时效抗辩的具体情形，本案的购房款是属于具秀芳与黄伟佳依据《商铺买卖合同》所产生的一种以金钱为交付方式的合同之债，并不属于法院不予支持的四种诉讼时效抗辩的具体债权，本案应支付具秀芳提出对购房款支付的诉讼时效抗辩。（4）具秀芳与黄伟佳签订《商铺买卖合同》后，围绕合同所进行的一切民事法律行为都是不能人为割裂的整体，具秀芳由于已经确实受到黄伟佳的恶意损害，因此，以拒不支付第二期的购房款的行为方式，已经明确告知了将不再继续履行合同，不再履行合同内容当然也包括了黄伟佳垫付的购房税费，所以，黄伟佳请求具秀芳支付购房税费的诉讼时效应依法从黄伟佳垫付之日起即开始计算。具秀芳上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回黄伟佳的全部诉讼请求；二、撤销一审判决第五项，改判支持具秀芳的反诉请求：1、解除具秀芳因购买航空商住大夏（r1-r4栋ria-r3a栋）二层2261商铺与黄伟佳于2010年6月14日签订的《商铺买卖合同》；2、黄伟佳返还给具秀芳已付房款70000元及应收利息；3、判令黄伟佳双倍返还陈红英购房定金20000元；4、判令黄伟佳赔偿具秀芳购房损失1680元。黄伟佳二审答辩称：一、涉案合同能够体现双方的真实意思表示，是合法有效的。黄伟佳作为出卖人已全面履行了合同约定的义务，涉案房产已经登记在具秀芳名下。具秀芳的合同目的已经实现，其要求解除合同的诉请不符合约定及法定的条件。二、一审判决认定事实清楚、程序合法，判决结果公平公正，恳请二审法院予以维持。黄伟佳坚持在一审期间发表的相关意见。黄伟佳不同意具秀芳的全部上诉请求。具秀芳的诉请没有事实和法律依据，其陈述的相关事实，也与客观不相符，理由不能成立且没有提供相应的证据证实其主张。特别提醒法庭注意关于具秀芳提到的广东省高院办理的再审案件，经过了广东省高院法官现场勘察及对本案案件事实的详细调查及对相关业主提出的问题进行的质证，辩论等环节，最终作出驳回全部申请人申请再审的裁定。三、涉案合同一直还在履行过程当中。在2012年9、10月份期间，黄伟佳还催促具秀芳前来办理涉案商铺的交接手续。黄伟佳也一直通过各种方式向具秀芳追讨购房款。具秀芳认为诉讼时效超过两年的说法不是事实，而且黄伟佳坚持认为购房款本金不适用诉讼时效，原审判决对该问题的认定符合法律的规定。而且广州已有生效的判决印证了原审法院的观点。二审期间，具秀芳向本院提交《宣传平面图及广告》、《商品房一手买卖合同》等证据证明广告宣传为合同的附件。黄伟佳则向本院提交（2014）粤高法民一申字第651、653-663、689-722、815、836-839号民事裁定书证明广东省高级人民法院经过再审驳回了新港机场系列案中部分买方的再审申请。对一审法院查明的事实，本案双方均无异议，本院予以确认。另查明，广州新港机场实业有限公司的《宣传平面图及广告》右下角注明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。二审期间，具秀芳申请本院：一、责令黄伟佳提供本案建设项目内部装修的规划设计原图，或依职权向政府职能部门调查收集该证据；二、责令黄伟佳提供本案建设项目的内部装修《规划验收合格证》和《消防验收合格证》。本院认为：《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本院对具秀芳的上诉意见评析如下：关于虚假广告及虚假承诺问题。具秀芳上诉认为黄伟佳签约委托代理人广州新港机场实业有限公司（即本案房地产开发企业）存在虚假广告及虚假承诺的欺诈行为，但具秀芳二审提交的《宣传平面图及广告》右下角注明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件，故对黄伟佳抗辩广告的内容仅为要约邀请的意见，本院予以采纳。具秀芳除二审提交的《宣传平面图及广告》、《商品房一手买卖合同》并无其他证据证明黄伟佳通过虚假宣传诱骗具秀芳购买涉案商铺，故具秀芳上诉认为原审法院未查明广州新港机场实业有限公司欺诈行为及广告中所标注的“vip候机大厅”已被全部分隔成一间一间的小商铺所占用，广告提示的原规划设计不相符依据不足，本院不予采纳。为此，具秀芳二审向本院提出两项调查请求缺乏依据，本院不予照准。关于购房本金是否适用诉讼时效问题。根据本案证据及当事人的陈述可知，涉案商铺已登记至具秀芳的名下，而具秀芳并未完全履行支付购房款的义务已获得涉案商铺的物权。黄伟佳转让涉案商铺物权给具秀芳而未完全获取对价，原审法院认为具秀芳以黄伟佳的主张超过诉讼时效为由拒付购房余款，违反公平合理，等价有偿的民法基本原则，并据此判处具秀芳支付购房款余款、相关购房税费及利息并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具秀芳上诉请求、理由不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7642元，由上诉人具秀芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年二月九日书 记 员 张永亮 关注公众号“”