（2014）六民初字第1396号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-26
案件名称
原告六合区雄州街道泰山社区百树园小区业主委员会与被告王真荣、方大奎物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雄州街道泰山社区百树园小区业主委员会,王真荣,方大奎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2014）六民初字第1396号原告雄州街道泰山社区百树园小区业主委员会，住所地六合区棠城路5号。法定代表人张仕林，主任。委托代理人潘郑，南京市六合区雄州法律服务所律师。被告王真荣，男，1964年10月24日生，汉族。被告方大奎，男，1973年7月21日生，汉族。原告雄州街道泰山社区百树园小区业主委员会（以下简称百树园业主委员会）诉被告王真荣、方大奎物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法由代理审判员徐传洋适用简易程序，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告百树园业主委员会的委托代理人潘郑、被告方大奎到庭参加诉讼，被告王真荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百树园业主委员会诉称：六合区百树园小区是社区监管下的业主委员会自治管理物业的小区，原告自2011年8月1日开始为百树园小区提供物业服务至今。被告王真荣是该小区XX号门面房的产权人，被告方大奎是该门面房的实际使用人。自2011年8月1日至2014年7月31日之间，两被告一直未向原告交纳物业费。原告多次催要未果，遂诉至法院，请求判令被告方大奎给付物业管理费1344元并承担本案的诉讼费用，被告王真荣承担连带责任。被告方大奎辩称：2011年7月31日之前，百树园小区的物业公司是南京顺宝物业管理服务有限公司。该物业公司在被告实际使用的门面房后砌了一面围墙，挡住了门面房与小区之间的通道，所以该物业公司承诺被告可以免交物业费，如围墙拆除再按实交纳物业费，而该围墙是2014年8月1日后才拆除的。另外，小区业主委员会接手小区物业管理时没有及时通知被告，导致被告无法向南京顺宝物业管理服务有限公司主张权利。综上，被告不同意交纳2014年8月1日之前的物业费。被告王真荣未作答辩。经审理查明：南京顺宝物业管理服务有限公司系南京市六合区百树园小区的前期物业服务公司。2011年7月31日，南京顺宝物业管理服务有限公司退出百树园小区。2011年8月1日起，百树园小区采取自治方式运作，由小区业主委员会开展对小区的物业管理工作，继续按南京顺宝物业管理服务有限公司的收费标准收取物业费。被告王真荣系百树园小区XX号门面房业主，被告方大奎自2011年8月1日至今一直承租该房屋用于餐饮经营。2011年8月1日至2014年7月31日期间，被告王真荣、方大奎未能按时交纳物业服务费1344元（62.22平方米×0.6元／平方米／月×36个月）。原告于2014年9月8日在百树园小区公告催缴物业费无果，遂诉至本院。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提供的房屋租赁合同、催缴物业费公告、关于成立百树园小区业主委员会筹备小组的通告、百树园小区业主委员会筹备小组名单、关于百树园小区第二届业主委员会候选人的公告、关于百树园小区第二届业主委员会成员名单公示、关于百树园小区第二届业主委员会成员的公告、会议纪要、百树园小区第二届业主委员会暨物管处成员通讯录各一份，被告方大奎提交的证明一份，证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，前期物业服务合同期限届满后，前期物业公司退出小区，由小区业主委员会继续提供物业服务，形成事实物业服务状态。此时，应当认定合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受服务行为的，视为合同关系实际成立。本案中，百树园小区业主委员会持续向小区提供物业服务三年多，两被告接受服务而未明确提出异议，应该认定原、被告之间成立物业服务合同关系。因被告王真荣将自己XX号门面房出租给被告方大奎使用，在被告方大奎使用该房屋期间所产生的物业费应由被告方大奎负担，被告王真荣作为业主应承担连带责任。原告要求被告方大奎支付欠缴的物业费，被告王真荣承担连带责任，于法有据，本院予以支持。被告方大奎辩称南京顺宝物业管理服务有限公司承诺免收其物业费，而该公司的承诺对原告业主委员会无约束力，故对被告方大奎的辩解本院不予采信。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，国务院《物业管理条例》第七条、第二十条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方大奎于本判决生效之日起五日内给付原告雄州街道泰山社区百树园小区业主委员会1344元；二、被告王真荣对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由被告王真荣、方大奎负担（原告已垫付，被告在执行时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 徐传洋二〇一五年二月九日见习书记员 仇 琴 关注公众号“”