（2014）穗中法民五终字第4802号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-04
案件名称
杨钦武与李育华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李育华,杨钦武
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4802号上诉人（原审被告）：李育华，男，1966年8月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：方圳斌，广东恒益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨钦武，男，1985年12月5日出生，汉族，住广东省普宁市。上诉人李育华因与被上诉人杨钦武房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月5日，李育华（乙方、承租方）与广州市海珠区华南鞋业百货批发城（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定：李育华向甲方租赁广州市海珠区华南鞋业百货批发城中心区第加21铺位（位于广州市广州大道1631号），租期从2011年9月5日至2015年5月1日；该铺位建筑面积18平方米，第一年租金128元／平方米／月，第二年从2012年1月1日起递增7％；签约时须一次性向甲方缴纳28000元作铺位押金，合同期满，如李育华不违约，甲方将原数退回；李育华未经甲方同意，不得改变铺位用途，并按规定时间开门营业，依法依约经营，遵守市场规章制度，服从市场管理，如有违反市场管理规章制度，甲方有权依章处理。签约后，李育华取得上述商铺经营。2013年12月26日，经广州市海珠区华南鞋业批发城同意转租的情况下，李育华与杨钦武签订《档口租赁合同书》，约定：杨钦武向李育华承租广州市海珠区华南鞋业百货批发城中心区第加21铺位，建筑面积18平方米；租期从2014年1月1日至2014年12月31日，租金5500元／月，按年支付；杨钦武在签订本合同时，须一次性向李育华缴交10000元作铺位押金，合同期满，如杨钦武不违约，李育华将原额如数（不计息）退回给杨钦武；租赁期内的电费由杨钦武支付，于每月3-7日向李育华缴交；租期内，杨钦武有下列情形之一的，李育华可终止合同，收回档口，杨钦武需承担全部责任，并赔偿李育华损失，1、杨钦武擅自将档口转租、转让或转借的，2、杨钦武利用承租档口进行非法活动损害公共利益的，3、连续3个月不付所有费用的；在租赁期内，如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；杨钦武应遵守治安、消防、卫生等制度，不得在室内贮藏危险、易燃、有毒违禁物品，如有违本规定造成不良后果，杨钦武须负全责。合同签订后，杨钦武于2013年12月26日向李育华支付了押金10000元，于2013年12月31日支付了租金66000元，并于2014年1月1日接收了涉案商铺，一直经营至2014年3月底。之后，杨钦武以无法坚持经营为由，从2014年4月1日开始停业。杨钦武表示期间曾征询李育华因无法继续经营，希望转租他人，李育华也同意，但事后又反悔。李育华否认同意杨钦武再转租，并表示已告知杨钦武商铺不能关门，否则，会被场主收回。2014年7月21日，广州市海珠区华南鞋业批发城发出通知，称因涉案商铺长时间无故擅自停业，违反管理制度，经催促无效，决定解除租约，商户需于2014年7月31日前迁出租赁场所。之后，涉案商铺被收回。2014年8月19日，杨钦武向原审法院提起本案诉讼，请求判令：李育华退还杨钦武2014年8月1日至2014年12月31日期间的租金和押金共37500元。一审中，李育华表示杨钦武仍拖欠水电费127．8元，杨钦武予以确认，同意抵扣支付。另李育华提交了一份“广州市海珠区华南鞋业百货批发城市场管理规定”，其中第四、五条载明：……，商业铺位每天的营业时间为9：00-20：00；商业铺位不得擅自停业，不得随便推迟开门营业时间或提早停止营业，如有特殊情况需推迟开门营业或提早停止营业，须经市场办公室批准；无故擅自停业一天或推迟开门营业者，每次罚款100元，一个月内累计停业超过7天，作自动退铺位处理，按金不予退还。原审法院认为，杨钦武与李育华于2013年12月26日签订的《档口租赁合同书》合法有效，双方应严格履行。对于杨钦武在合约1年的租赁时间内中途停业，致使店铺被收回的事实，当事人均无异议，予以确认。李育华表示因杨钦武在租赁期间擅自停业，导致涉案店铺被场主方收回，杨钦武对此应承担违约责任，负担相关损失。对此，由于杨钦武、李育华签订的合同中并未明确约定承租方在租赁期间必须坚持正常经营，虽然李育华提交了涉案店铺所在市场的管理规定，主张市场方已告示市场内的店铺必须每天正常经营，但因李育华不能举证证明其已将此通告内容告知杨钦武，现也没有证据证明杨钦武签约时已知悉该规定。因此，对于李育华主张杨钦武存在擅自停业的违约行为，依据不足，不予采纳。杨钦武从2014年4月1日开始停业，并向李育华提出希望转租，直至后来被收回店铺，显然杨钦武已以实际行动表明自己要提前解除合同，属于违约。虽然双方未约定提前解除合同的违约责任，但根据合同中“杨钦武在签订本合同时，须一次性向李育华缴交10000元作铺位押金，合同期满，如杨钦武不违约，李育华将原额如数（不计息）退回给杨钦武”的约定，杨钦武要求退回已付的押金10000元，理据不足，不予支持。关于杨钦武要求退回已付租金问题，考虑到涉案店铺已于2014年8月1日被市场方收回，杨钦武未实际使用，故其要求退还2014年8月1日至2014年12月31日止的租金27500元，可予支持。扣减杨钦武拖欠的水电费127.8元后，李育华应退还租金27372.2元给杨钦武。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原审法院于2014年10月28日作出如下判决：一、李育华在本判决生效之日起10日内向杨钦武退还租金27372.2元。二、驳回杨钦武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费369元，由杨钦武负担100元，由李育华负担269元。判后，李育华不服，向本院提起上诉称：被上诉人杨钦武在租赁期间擅自停业，未与上诉人协商一致即擅自张贴告示寻求转租，拖欠水电费等，其上述违约行为原判未予认定不当。原判对被上诉人提前解约的违约行为的处理，仅是不支持退还已付押金不足以弥补上诉人巨额损失等，此也属适用法律错误。故请求撤销原判第一项，改判驳回杨钦武的全部诉请，并判决杨钦武承担全部诉讼费用。被上诉人杨钦武同意原审判决，辩称李育华上诉无理。本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。本院认为：上诉人李育华与被上诉人杨钦武签订的《档口租赁合同书》反映了双方当事人的真实意思，无违反相关法律及行政法规规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。杨钦武以实际行为表明其提起解约，原判由李育华没收杨钦武所交铺位押金，并考虑到杨钦武2014年8月1日后并无使用涉案商铺，故判决退还未使用该铺位期间的租金，符合公平原则，并无不当。李育华上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费484元由上诉人李育华负担。本判决为终审判决。审判长 闵海蓉审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一五年二月九日书记员 仪文娟 关注微信公众号“”