（2014）丰民初字第12430号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-07-17
案件名称
王辉与江曙生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王辉,江曙生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第12430号原告王辉，男，1970年1月6日出生。委托代理人崔雅琼，北京市浩林律师事务所律师。被告江曙生，男，1980年9月8日出生。委托代理人魏东，北京市律通律师事务所律师。原告王辉与被告江曙生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王辉的委托代理人崔雅琼，被告江曙生及其委托代理人魏东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王辉诉称：原、被告签订房屋租赁合同，原告向被告交付了房屋，被告亦实际占有使用该房屋。按合同约定，被告应于2013年一次性向原告支付租金225000元，但被告至今未向原告支付任何租金。被告拖延支付租金的行为已构成违约，应按约定支付违约金。双方合同约定，当被告不支付或不按约定支付租金达10日，原告可解除合同。原告在多次向被告催讨租金未果的情形下，于2014年6月16日下午18时39分电话通知被告解除合同。因此，被告在合同解除后对房屋的占有即构成无权占有，应立即返还诉争房屋并赔偿损失。此外，当初系原告急需用钱，通过朋友介绍向被告借钱，在被告威逼利诱之下，原告无奈与其签订房屋租赁合同。此合同显失公平，约定内容完全不符合实际租赁常理，租金完全低于市场价，租赁期限长达十五年，没有约定租金调整方式。被告趁人之危与原告签订的合同显失公平，也应被撤销。为维护原告的合法权益，故诉请判令确认双方签订的租赁协议已经于2014年6月16日解除，被告向原告支付违约金14400元、占用房屋租金10000元，并赔偿占有房屋的损失（自2014年6月16日始至实际返还房屋之日止按每月5000元标准计算），本案诉讼费由被告承担。被告江曙生辩称：原、被告是签订了租赁合同，但背景是原告借了被告20万元钱，原告想将诉争房屋抵押给被告，但是借款数额不大，时间是一个月，为了保证借款能够偿还，原告答应如果不能偿还20万元钱，被告用诉争房屋15年的租赁权冲抵借款。签订借款合同时就签订了租赁合同，这是对借款的担保，不是实质意义的租赁合同。原告借款到期后一直没有归还，被告也不是要租房屋，是要求原告偿还借款。原告现在要出卖掉诉争房屋，但由于租赁的关系，诉争房屋无法卖掉，他是想逃避债务。所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告王辉提供《房屋租赁合同》复印件一份，载明：2013年10月9日，原告王辉（甲方、出租方）将其位于北京市西城区×××6号楼16层1601号房屋租赁给被告江曙生（乙方、承租方）；房屋租赁期自2013年10月9日至2028年10月8日；租金标准为15000元／年，租金总计225000元；租金15年不变，自2013年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；租金支付时间：2013，10，19；甲方应于2013年10月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；乙方无需事先征得甲方书面同意，可在租赁期限内将房屋部分或者全部转租给他人；租赁期内甲方转让该房屋，甲方应当提前10日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利；租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达10日，2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋，4、交付的房屋危机乙方安全或者健康的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回该房屋，1、不支付或者不按照约定支付租金达10日，2、擅自改变该房屋用途的，3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4、利用该房屋从事违法活动的；甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的1%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前10日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的1%支付违约金；乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的0.8%向甲方支付违约金；租赁期内乙方需提前退租的，应提前10日通知甲方，并按月租金的0.8%支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按万分之八每月标准支付违约金。江曙生对该《房屋租赁合同》复印件不予认可，王辉称原件已丢失，无法提供该证据原件。江曙生提供与上述《房屋租赁合同》格式、条款内容相同的《房屋租赁合同》原件一份，唯一区别为该合同第十五条违约责任第八款中多了一款手写内容约定：“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”王辉认可该《房屋租赁合同》原件系其签字和捺手印，但称第十五条违约责任第八款内容系江曙生自行添加。江曙生不予认可。王辉（甲方、借款人）与江曙生（乙方、出借人）于2013年10月9日在北京市西城区签订《借款合同》一份，载明：甲方向乙方借款二十万元，借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，甲方在借款期限届满时一次性偿还本金，且甲方有权提前偿还上述借款，甲方应付利息按实际用款天数计算。同日，王辉、江曙生在北京市中信公证处在公证员的主持下做了公证笔录，2013年10月14日，北京市中信公证处以（2013）京中信内民证字33027号公证书对上述借款合同进行公证。江曙生另提供其与王辉于2013年10月9日签订的《借款合同》一份，载明王辉（乙方、借款人）因工程施工需要向江曙生（甲方、出借人）借款二十万元；借款期限为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日；借款期内月利为2分，利息按月结算，借款方如果不能按期还款付息，则每逾期一日按欠款金额的每日万分之八加收违约金；借款方自愿用西城区×××6号楼16层1601室15年租赁权做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品，借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。王辉认可《借款合同》系其签字、捺手印，但称合同第七条约定“借款方自愿用西城区×××6号楼16层1601室15年租赁权做抵押”系江曙生自行添加，且认为同一天就同一笔二十万元的借款先后签订两个借款合同，应以公证的借款合同为准，未公证的借款合同应已作废。江曙生对此不予认可，称因公证机关只同意做借款公证，对15年租赁权做抵押之约定公证不了，故双方公证后又补签了该合同。审理中，双方均认可王辉于2013年10月9日向江曙生借款二十万元，江曙生称王辉尚未偿还该款项，王辉称已还款十万元。王辉称因急于借款，故应江曙生要求与其签订了诉争房屋租赁合同，江曙生称系因双方约定以诉争房屋15年租赁权作为借款的抵押。江曙生认可诉争的北京市西城区×××6号楼16层1601号房屋现系其占有控制，认可双方实际未支付房屋租金，江曙生称王辉偿还借款后同意将房屋返还给王辉。王辉提供录音证据一份，拟证明其委托案外人张硕于2014年6月16日电话通知江曙生解除诉争房屋租赁合同，江曙生不认可双方已于2014年6月16日解除房屋租赁合同。王辉另要求江曙生支付违约金、房屋租金和赔偿占有房屋的损失，江曙生不予同意。上述事实，有房屋租赁合同、借款合同、公证书、双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。此外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王辉提供的2013年10月9日的《房屋租赁合同》系复印件，而江曙生提供了该合同原件，王辉认可该合同系其签字和捺手印，但称合同第十五条第八款内容系江曙生自行添加，江曙生不予认可，王辉未提供证据佐证，本院不予采信。该合同第十五条第八款约定：“当借款无力偿还时，本合同生效，至还清全部本息日止。”故该合同应自王辉到期未向江曙生偿还借款之日生效。原、被告均认可王辉于2013年10月9日向江曙生借款二十万元，王辉提供的经北京市中信公证处公证的《借款合同》的真实性，本院予以确认。江曙生提供的其与王辉于2013年10月9日签订的《借款合同》原件，王辉认可系其签字、捺手印，对该合同真实性本院亦予以采信。双方就同一笔二十万元的借款签订过两个合同，约定的借款期限均为1个月，自2013年10月9日至2013年11月8日。该期限届满时，王辉未向江曙生偿还20万元借款，故双方签订的《房屋租赁合同》生效。江曙生主张双方约定“借款方自愿用西城区×××6号楼16层1601室15年租赁权做抵押”，但该约定于法无据。双方签订的《房屋租赁合同》约定江曙生不支付或者不按照约定支付租金达10日的，王辉有权单方解除合同收回该房屋，但该合同对租金履行期限约定不明确，根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，王辉未提供充分翔实的证据证明其向江曙生主张了租金而江曙生不予支付，故对王辉诉请确认双方签订的租赁合同已于2014年6月16日解除，进而要求江曙生支付租金、违约金、赔偿损失之诉讼请求，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王辉的诉讼请求。案件受理费一千五百三十五元，由原告王辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 长 余积军人民陪审员 王云霞人民陪审员 刘秀娥二〇一五年二月九日书 记 员 邹 萌 来自：