（2015）三中民终字第00925号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-06-26

案件名称

TURKOV VLADIMIR与北京康馨园房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＴＵＲＫＯＶＶＬＡＤＩＭＩＲ,北京康馨园房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

中华人民共和国北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00925号上诉人（原审被告）TURKOVVLADIMIR（中文名弗拉迪米·突尔克夫），男，1975年1月31日出生。委托代理人刘莉，北京市国振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京康馨园房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区西白辛庄村东南。法定代表人王志和，董事长。委托代理人吴文民，男，1973年2月13日出生。委托代理人张长钰，男，1980年8月19日出生。上诉人TURKOVVLADIMIR因与被上诉人北京康馨园房地产开发有限公司（以下简称康馨园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第12843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官蒙瑞参加的合议庭，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人TURKOVVLADIMIR的委托代理人刘莉，被上诉人康馨园公司的委托代理人吴文民、张长钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康馨园公司在一审中起诉称：康馨园公司系北京市顺义区康柏园的建设单位，并在2013年11月30日之前依照有关法规及《北京康馨园房屋使用、管理、维修公约》（京小区办字（1999）第267号）等规定，对康柏园物业项目提供物业管理服务。根据《北京康馨园房屋使用、管理、维修公约》的规定，物业服务费标准为1.2美元／建筑平方米·月，但康馨园公司自2007年11月1日起均按人民币6元／建筑平方米·月标准计收物业服务费。2013年11月，康馨园公司与北京市顺义区莱蒙湖小区业主委员会及其选聘的北京万通鼎安国际物业服务有限公司三方签订了《康柏园小区物业交接协议》。上述交接协议第3.2.1项约定，康馨园公司在2013年11月30日17：00时之前，继续为康柏园小区提供物业服务，并按照原物业服务收费标准（计人民币6元／建筑平方米／月）收取物业服务费及其他能源费、维修费、卫星电视收视费、特约服务费等费用；第5.1款确认，2013年11月30日（含本日）之日前，康馨园公司为康柏园小区提供物业服务费期间所形成的全部债权（例如：康柏园小区业主应交纳和（或）拖欠的物业服务费、能源费（水电燃气）、维修费、卫星电视收视费、特约服务费及其他应付款项等债务本金、利息、违约金等）归康馨园公司所有并由康馨园公司向康柏园小区欠费业主或使用人等债务人追缴。《康柏园小区物业交接协议》签订后，三方在康柏园小区公共区域公布了该交接协议及《重要通知》。另，三方已按照上述交接协议的约定时点办理完毕项目交接等事项。2007年8月31日，TURKOVVLADIMIR购买了××（原房屋所有权人为钟群），根据TURKOVVLADIMIR与出卖人钟群之间的约定，TURKOVVLADIMIR应承担该房屋自2007年9月1日之后的相关费用（含但不限于物业费、能源费、收视费、维修费等）。但是至2013年11月30日止（含本日），TURKOVVLADIMIR未能按期向康馨园公司支付自2013年7月1日至2013年11月30日该房屋的物业管理费人民币8244.50元、2013年5月1日至2014年4月30日电视收视费人民币1400.00元、自2013年5月27日至2013年7月24日期间的水费人民币292.00元、自2013年5月27日至2013年7月24日期间的水费人民币292元及此期间的燃气费人民币394.44元，合计欠款本金人民币10330.94元。TURKOVVLADIMIR作为该房屋权利人，根据有关法规、《北京康馨园房屋使用、管理、维修公约》及《康柏园小区物业交接协议》有关规定，向康馨园公司支付2013年11月30日（含本日）之日前所欠物业管理费及电视收视费等费用，并承担逾期付款违约责任。虽然康馨园公司在诉前曾多次催告TURKOVVLADIMIR交纳其拖欠的物业服务费等费用，但TURKOVVLADIMIR均未缴纳。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，TURKOVVLADIMIR除应支付所欠物业服务费等债务外，还应当依法向康馨园公司支付所欠债务利息和费用等。综上，康馨园公司诉至一审法院，请求判令：1.TURKOVVLADIMIR立即向康馨园公司支付拖欠的位于××房屋自2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业管理费，计人民币8244.5元，并自应缴物业管理费之日起至实际支付之日止期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准向康馨园公司支付所欠物业管理费的债务利息（债务利息现暂计算至2014年7月，金额为人民币492.79元）；2.TURKOVVLADIMIR立即向康馨园公司支付拖欠的××房屋自2013年5月27日至2013年7月24日期间的水费人民币292元及此期间的燃气费人民币394.44元；3.TURKOVVLADIMIR立即向康馨园公司支付拖欠的××房屋自2013年5月1日至2014年4月30日电视收视费计人民币1400元，并自2013年5月1日之日起至实际支付之日止期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准向康馨园公司支付所欠电视收视费的债务利息（债务利息现暂计算至2014年7月，金额为人民币107.63元）；4.由TURKOVVLADIMIR承担本案案件受理费。TURKOVVLADIMIR在一审中答辩称：不认可欠付康馨园公司2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业费，顾健在康馨园公司工作期间，TURKOVVLADIMIR已经将该期间的物业费交给顾健。水费也已经交给了顾健，康馨园公司没有按照合同约定让TURKOVVLADIMIR收到应当收到的俄罗斯电视台，故TURKOVVLADIMIR不应交纳电视收视费。TURKOVVLADIMIR已经缴纳的费用已远远超过应其交纳的费用。TURKOVVLADIMIR也不同意支付利息。一审法院审理查明：××房屋（以下简称涉案房屋）于2009年10月10日登记在TURKOVVLADIMIR名下，房屋面积为274.81平方米。康馨园公司于1999年10月公示《北京康馨园房屋使用、管理、维修公约》，该公约明确了康馨园公司与业主之间的权利义务关系及物业管理费的收费标准按各楼宇单位的建筑面积计算，每平米按1.2美元每月计算。康馨园公司从2007年11月1日起按每平米人民币6元的标准收取物业费。TURKOVVLADIMIR认可上述公约及收费标准。2013年11月，康馨园公司与北京顺义区莱蒙湖小区业主委员会及北京万通鼎安国际物业服务有限公司三方签署《康柏园小区物业交接协议》，其中第3.2.1条约定康馨园公司在2013年11月30日（含本日）17：00之前，继续为康柏园小区提供物业服务并承担责任，并按照原物业服务费标准（计人民币6元／建筑平米／月）向全体业主收取物业服务费及其他能源费（水电燃气）、维修费、卫星电视收视费、特约服务费等费用。第5.1条约定，2013年11月30日（含本日）之日前，康馨园公司为康柏园小区提供物业服务期间所形成的全部债权（例如：康柏园小区业主应交纳和（或）拖欠的物业服务费、能源费（水电燃气）、维修费、卫星电视收视费、特约服务费及其他应付款项等债务本金、利息、违约金等）归康馨园公司所有并由康馨园公司向康柏园小区欠费业主或使用人等债务人追缴。康馨园公司主张TURKOVVLADIMIR欠付2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业费合计人民币8244.5元；欠付2013年5月27日至2013年7月24日期间的水费及燃气费合计人民币686.44元；欠付2013年5月1日至2014年4月30日期间的电视收视费人民币1400元；上述欠费合计人民币10330.94元。康馨园公司为证明已代缴上述期间的水费、燃气费和电视收视费，提交如下证据：1.开票时间为2013年2月5日交纳天然气费用发票1张；2.2013年3月27日康馨园公司交纳水费的中国银行定期借记来账凭证（回单）5张；3.2013年1月15日交纳HBO播映收视费发票1张。康馨园公司认可关于水费、燃气费系先使用后缴费；关于电视收视费，康馨园公司称每个住户均为1400元，但俄罗斯电视台需要另行收费。TURKOVVLADIMIR称，关于水费、燃气费康馨园公司系代收代缴，康馨园公司主张1400元电视收视费无依据，TURKOVVLADIMIR也没有收到电视台，并提交如下证据证明其已交纳的费用已超过康馨园公司主张的欠付费用：1.2007年12月18日，顾健收取2106房的电费收据，但2106房未登记在TURKOVVLADIMIR名下；康馨园公司认为此证据与本案无关。2.2007年12月14日，顾健出具收条，内容为今收到房姐（TURKOVVLADIMIR之妻）交来1012F物业按金及2106的维修费用人民币3万元整，TURKOVVLADIMIR称此笔3万元系TURKOVVLADIMIR之妻交给了顾健，但没在康馨园公司公司入账。1012F亦非登记在TURKOVVLADIMIR名下。3.中国银行存款回单，户名为顾健，存款金额为29930元，TURKOVVLADIMIR主张此笔费用系康馨园公司给顾健的涉案房屋的物业费。康馨园公司认为该证据与本案无关。4.顾健于2013年5月30日出具的证明，内容为曾收到TURKOVVLADIMIR之妻交来的两笔费用，一笔约在2009年交纳，另一笔为5000美金（约为32000元人民币），是涉案房屋的物业费、燃气、水费等。双方均认可第一笔费用为人民币16000元，两笔费用均在2013年的调解中冲抵此前期间的物业服务费。5.1012F房因家中泡水造成的损失证明，康馨园公司认为此证据与本案无关。6.2122房加装俄罗斯电视台的证据，双方均认可2013年双方调解时，TURKOVVLADIMIR交纳的开通俄罗斯电视台的费用已经冲抵应向康馨园公司交纳的电视收视费。2013年康馨园公司和TURKOVVLADIMIR曾就涉案房屋物业费等费用的交纳达成如下调解协议：一、TURKOVVLADIMIR给付康馨园公司涉案房屋2008年7月1日至2013年6月30日期间的物业费82934元，2008年4月30日至2013年5月26日期间的水费7790.2元及此期间的燃气费11737.76元，2008年6月30日至2012年11月27日的维修费3216元；二、康馨园公司认可TURKOVVLADIMIR涉案房屋2013年4月30日之前的有线电视费已经结清，双方互不再找；TURKOVVLADIMIR放弃向康馨园公司主张涉案房屋俄罗斯台有线电视（频道STS、NTV、TNT）的相关电视费用的权利。一审法院判决认定：关于TURKOVVLADIMIR每月应交纳物业费的数额，因双方对收费标准达成一致意见，该院确认TURKOVVLADIMIR每月应交纳物业服务费人民币1648.9元。本案的争议焦点为对于2013年7月1日至2013年11月30日之间的物业费，TURKOVVLADIMIR是否已交纳给康馨园公司。TURKOVVLADIMIR主张其已交纳此期间物业费的理由系其此前已向康馨园公司交纳过多笔费用，但是TURKOVVLADIMIR提交的证据1系交纳电费的依据，其主张以此折抵物业费无法律依据；证据2系1012F房屋的相关费用，且TURKOVVLADIMIR亦认可该笔费用未在康馨园公司公司入账，该证据因缺乏关联性，该院不予采纳；证据3的款项系存入顾健名下，在康馨园公司不予认可的情况下，该院对TURKOVVLADIMIR的证明目的不予采信；证据4的两笔费用已折抵此前物业费，与本案无关；证据5亦与本案无关。综上，TURKOVVLADIMIR应向康馨园公司交纳2013年7月1日至2013年11月30日之间的物业服务费合计人民币8244.5元。因《北京莱蒙湖别墅房屋使用、管理、维修公约》、《康柏园小区物业交接协议》对物业费的交费时间及逾期交费的债务利息并无明确约定，且TURKOVVLADIMIR非恶意拖欠物业费，故对于康馨园公司要求TURKOVVLADIMIR支付拖欠物业费利息的诉讼请求，该院不予支持。关于康馨园公司主张的水费和燃气费，应系康馨园公司代收代缴，康馨园公司认可这些费用系先使用后缴费，但康馨园公司所举证据不能证明其已向相关部门缴纳2013年5月27日至2013年7月24日期间的该两项费用，亦无法证明其已就该两项费用对TURKOVVLADIMIR形成债权，故对康馨园公司要求TURKOVVLADIMIR支付2013年5月27日至2013年7月24日水费和燃气费的请求，该院不予支持。关于康馨园公司主张的电视收视费，因康馨园公司并未举证证明其代收该笔费用的标准，TURKOVVLADIMIR对该笔费用亦不予认可，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、TURKOVVLADIMIR于判决生效之日起7日内支付康馨园公司2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业费人民币8244.5元；二、驳回康馨园公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。TURKOVVLADIMIR不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实有误。TURKOVVLADIMIR已经向物业管理人员顾健交付了两笔费用，即一笔1012F房屋物业按金和2106房屋的维修费用人民币3万元，另一笔从中国银行汇给顾健的物业费29930元，上述费用应当认定为TURKOVVLADIMIR交给康馨园公司的物业管理费，并非一审法院认定的与本案无关。一审法院认为1012号房屋和2106号房屋不属于TURKOVVLADIMIR所有，与案件无关，但在（2013）顺民初字第9673号民事调解书中已经明确了1012号房屋和2106号房屋当时都是属于TURKOVVLADIMIR的房屋，只是没有办理过户手续，由TURKOVVLADIMIR一并缴纳物业管理费用。康馨园公司在一审庭审过程中也认可顾健是其公司主管，有代收代缴的行为，并将代收代缴的费用交予公司，他的收取行为是履行公司收款的职务行为。至于是否入账到康馨园公司，是康馨园公司的内部管理问题。顾健履行职务的阶段，其收取费用的行为是代表康馨园公司在履行职责，一审法院认定事实有误。二、康馨园公司按照每平米人民币6元的标准收取物业管理费与实际开支不符，其收取的费用过高，且未公示费用的用途。三、因物业管理的原因导致的业主的损失应当由康馨园公司负责赔偿，以赔偿费用冲抵物业费用的要求合情合理，一审法院简单认定与本案无关与事实不符。故TURKOVVLADIMIR上诉请求：1.撤销一审判决，改判TURKOVVLADIMIR无需支付康馨园公司2013年1月7日-2013年7月30日期间的物业费8244.5元；2.康馨园公司赔付TURKOVVLADIMIR因物业管理不善造成的财产损失3万元；3.由康馨园公司承担本案的诉讼费用。TURKOVVLADIMIR向本院提交以下证据予以证明：1.三份起诉状和民事调解书，用以证明康馨园公司曾就1012、1011、2122三套房屋向TURKOVVLADIMIR主张物业费，经法院调解解决；2.2007年12月14日顾健出具收条一张，用以证明物业按金和维修费合计3万元已经由顾健代康馨园公司收取。3.2008年5月27日的中国银行存款回单和存款凭条，用以证明涉案房屋的物业费已经转账给顾健，康馨园公司在之前的诉讼中也认可顾健代收物业费。4.产权变更协议两份，上面有顾健签名，用以证明顾健是康馨园公司的物业管家。康馨园公司服从一审法院判决。其针对TURKOVVLADIMIR的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意TURKOVVLADIMIR的上诉请求，请求维持原判。另，TURKOVVLADIMIR的第二项上诉请求其在一审中未提出，故不应被受理。经本院庭审质证，康馨园公司对TURKOVVLADIMIR提交的证据1起诉状和民事调解书的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对证据2真实性认可，但称该笔3万元中的4930.8元按金已经折抵为2008年2月-4月的物业费，20.4元转为2008年5月的部分物业费，维修费并非康馨园公司收取；对证据3真实性和证明目的均不予认可；对证据4因不是原件表示无法确认其真实性，但认可顾健曾为康馨园公司员工。本院认为，TURKOVVLADIMIR提交的证据2和证据3中的存款回单，其已在一审中提交，故不属于二审程序中新的证据；其提交的证据1、证据3中的存款凭条、证据4亦不属于法律规定的二审程序中新的证据，故本院对上述证据不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有民事调解书、《北京康馨园房屋使用、管理、维修公约》、《康柏园小区物业交接协议》、《重要通知》、涉案房屋产权登记簿、2007年12月18日的电费收据、2007年12月14日顾健出具的收条、中国银行存款回单及凭条、顾健于2013年5月30日出具的证明、1012F房因家中泡水造成的损失证明以及当事人陈述等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，《北京康馨园房屋使用、管理、维修公约》明确约定适用中华人民共和国法律、法规，且TURKOVVLADIMIR对此予以认可，故本案以中华人民共和国法律作为处理争议的准据法。康馨园公司于2013年11月30日前为TURKOVVLADIMIR所有的涉案房屋提供了物业管理服务，TURKOVVLADIMIR应支付相应的物业费。关于涉案房屋物业费的收费标准，一审中TURKOVVLADIMIR认可康馨园公司主张的每平方米人民币6元的收费标准，一审法院据此确认TURKOVVLADIMIR每月应交纳物业服务费人民币1648.9元，并无不当，本院予以确认。二审中，TURKOVVLADIMIR主张收费标准过高，缺乏事实依据，本院不予支持。TURKOVVLADIMIR主张其已缴纳诉争房屋2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业费，主要依据为2007年12月14日顾健出具的收条和2008年5月27日的存款回单。但是2007年12月14日顾健出具的收条已明确载明系“1012F物业按金及2106的维修费用”，且TURKOVVLADIMIR在一审中亦认可该笔费用未在康馨园公司入账，故该收条不足以证明其与本案的关联性；2008年5月27日的存款回单中的29930元系阿拉木斯存入顾健名下，TURKOVVLADIMIR主张系支付涉案房屋的物业费，康馨园公司不予认可，且在（2013）顺民初字第9673号案件的调解中亦未涉及该笔费用。综合上述情况，TURKOVVLADIMIR提交的证据不足以证明其已向康馨园公司支付2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业费，故TURKOVVLADIMIR应向康馨园公司交纳2013年7月1日至2013年11月30日之间的物业服务费合计人民币8244.5元。另，TURKOVVLADIMIR上诉请求康馨园公司赔偿因物业管理不善造成的财产损失3万元，但其在一审中并未就此提出反诉，且康馨园公司对此不同意本院一并审理，故TURKOVVLADIMIR对此可另行起诉。综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费37元，由TURKOVVLADIMIR负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费756元，由TURKOVVLADIMIR负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　杨　　　　　　　路代理审判员　巴　　　晶　　　焱代理审判员　蒙　　　　　　　瑞二〇一五年二月九日书　记　员　耿梦琪书记员王天冕微信公众号“”