（2014）佛中法民一终字第3741号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-25
案件名称
陈艳芳,严志星与佛山市高明区人和房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈艳芬,严志星,佛山市高明区人和房地产开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3741号上诉人（原审原告）陈艳芬，住广东省佛山市高明区。委托代理人梁兴强，广东佛明律师事务所律师。委托代理人黄永平，住广东省佛山市高明区。上诉人（原审第三人）严志星，住广东省佛山市高明区。委托代理人周国红，广东利衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山市高明区人和房地产开发公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人梁章明。委托代理人王小江，杨和镇法律服务所工作人员。上诉人陈艳芬、上诉人严志星与被上诉人佛山市高明区人和房地产开发公司（以下简称人和房产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法明民一初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、严志星应在判决生效之日起三十日内协助陈艳芬办理原高明镇建设路燃料公司住宅商品楼九层七楼703房（现高明区荷城街道建设路49号1座2梯701房）的房屋权属证书；二、严志星应在判决生效之日起三十日内向陈艳芬支付违约金（以房款63315元为本金，自2011年11月10日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2013年11月11日止）；三、人和房产公司对上述一、二项所确定的严志星应承担的责任承担连带责任；四、驳回陈艳芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修订）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2053元，由严志星、人和房产公司负担1526.5元，陈艳芬负担526.5元。上诉人陈艳芬、严志星均不服上述判决，向本院提起上诉。上诉人陈艳芬上诉称：一、一审判决认定严志星、人和房产公司应承担逾期办证的违约责任正确，但同时认定陈艳芬主张的2011年11月9日前的违约金超过了诉讼时效，该认定错误。双方在合同没有约定违约金如何计算，也没有约定违约金何时支付，而严志星、人和房产公司的违约行为也一直持续至今。故此，陈艳芬主张的违约金并未丧失诉讼时效。二、2001年至2007年，陈艳芬的丈夫黄永平在严志星的富安花园工地做行政工作，黄永平每年都有向严志星主张办理联运公司宿舍的发票问题，严志星均答复正在办理中，会补偿陈艳芬的损失，黄永平也一直向严志星主张该权利。2010年起诉前，黄永平向人和房产公司要求开具发票，人和房产公司出具了申请表给陈艳芬去税局试一试是否可以开具发票，但是地税答复发票是以套内面积开具，而陈艳芬的套内面积没有丈量，所以一直没有开具发票，导致陈艳芬一直没有办理房产证。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项、第四项，判决严志星、人和房产公司向陈艳芬支付逾期办理房地产权证书的违约金86124元（以已付房款63315元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从1995年11月1日起暂计至起诉之日止，实际请求计至实际办理房地产权证书之日止）；2.本案诉讼费用由严志星、人和房产公司负担。上诉人严志星上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决仅仅认定严志星延期办理房产证，但没有认定陈艳芬违法合同第三条的约定，即拖欠严志星增加的工程款6934元的事实，属于认定事实错误。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第四款的规定，即《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。陈艳芬与人和房产公司签订合同的日期是1994年4月26日，而《中华人民共和国城市房地产管理法》是经1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日起施行，因此本案纠纷应当适用当时的法律、法规和《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。依据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39规定，合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约足或约定不明确的，按没有约定处理。因此，一审判决应当以此按没有约定违约金处理，而不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。二、一审判决程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。严志星为本案的有独立请求第三人，有权提起诉讼，在人民法院通知严志星以第三人身份参加诉讼时，第三人提出了对陈艳芬的反诉请求，但法院以第三人无反诉权为由予以口头驳回，一审法院判决严志星以第三人的身份承担相应的民事责任，但又剥夺了第三人提起诉讼的权利，属于程序严重违法。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项、第三项；2.本案一审、二审诉讼费用由陈艳芬负担。被上诉人人和房产公司对于严志星的上诉没有异议，对陈艳芬的上诉答辩意见与严志星的意见一致。二审期间，上诉人陈艳芬向本院提交申请表一份，证明陈艳芬一直有因为发票及办证问题向严志星主张权利，直到2010年才拿了这份申请表去水务局办理发票。上诉人严志星认为该份证据形成于2010年，在一审时陈艳芬就应向法庭出示，没有证据证明是一审后取得，不属于新的证据。另该申请表只能证明向税务局开发票，没有主张其他权利。被上诉人人和房产公司对该份证据真实性予以确认，但认为不足以证明陈艳芬向其主张过权利。上诉人严志星，被上诉人人和房产公司未向本院提交新证据。经审查，上诉人陈艳芬提供的该份申请表形成于本案诉讼发生前，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据范畴，严志星也不予认可，对此本院不予确认。本院审理查明，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。因各方对原审判决严志星、人和房产公司应协助陈艳芬办理涉讼房屋权属登记该项认定不持异议，本院迳予确认。根据陈艳芬、严志星的上诉请求，二审争议焦点为严志星、人和房产公司应否就未完成涉讼房屋权属登记问题向陈艳芬承担违约责任，以及原审判决关于严志星、人和房产公司该项责任承担认定是否合理问题，对此本院认定如下：本案中，陈艳芬与人和房产公司就涉讼房屋买卖事宜于1994年4月26日签订的《订购商品楼合同》，约定了该房屋应于1995年7月底竣工交付，但对于人和房产公司法定的办证义务履行期限未作明确约定。而至本案诉讼发生已近二十年，人和房产公司及作为实际开发人严志星仍未完成涉讼商品房的初始登记手续，该行为明显有悖于《中华人民共和国民法通则》（1986年版）第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的诚实信用原则，且客观上造成涉讼房屋转让、使用等方面的权益限制，陈艳芬诉请人和房产公司、严志星应对此承担违约责任正当合法，严志星上诉主张双方未就逾期办证责任问题作出约定，依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第39条规定，无需就此承担违约责任显失公平，且与其应承担的法定义务不符，本院不予采纳。综合陈艳芬已支付的购房款金额，涉讼房屋使用情况，人和房产公司、严志星违约情节，过错程度以及本地区经济状况等因素考虑，本院认为，原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以陈艳芬已支付的房款63315元为本金，判令严志星、人和房产公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向陈艳芬支付自2011年11月10日起至2013年11月11日止的利息作为赔偿，该认定并无不当，陈艳芬上诉主张严志星、人和房产公司应从1995年11月1日起至涉讼房屋办理房地产权证之日止按已支付购房款计付违约金共计86124元，并无确实充分的证据证明其之前主张过权利，且其主张的违约金超出了其购房款亦属不当，故本院不予支持。至于严志星提出其就增加的工程款6934元问题向原审法院提起反诉，原审法院未受理属程序违法问题，该笔款项并非属于购房款，且原审法院未与本案合并审理亦未妨碍严志星另行行使该诉请，对其该项抗辩本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果总体妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费，由上诉人陈艳芬自行负担1953元，上诉人严志星自行负担50元。上诉人严志星多预交的案件受理费1953元部分，经其书面申请后，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 徐立伟代理审判员 陈 文代理审判员 翁丰好二〇一五年二月九日书 记 员 黄金红 关注公众号“”