（2014）雨民初字第05089号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-04-10
案件名称
张馨心与张华麟、曹巧梅确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十六条，第四百零四条，第六十条第一款，第三百九十七条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第05089号原告张馨心。委托代理人李铁强，湖南星沙律师事务所律师。被告张华麟。委托代理人田健夫，湖南醒龙律师事务所律师。被告曹巧梅。委托代理人田健夫，湖南醒龙律师事务所律师。原告张馨心（以下简称原告）诉被告张华麟、曹巧梅确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱晓云独任审判，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李铁强，被告张华麟、曹巧梅的共同委托代理人田健夫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告多年前就认识，2013年5月，原告委托被告将自己位于长沙市人民路9号东方公寓812号的房屋对外出售。之后，被告在原告毫不知情的情况下，到没有管辖权的望城公证处违规办理了公证。并且违背原告意思擅自越权，在原告不知情、未到场签字的情况下，到长沙市房屋产权管理局将该套房屋由原告名下变更至被告名下。被告的行为既违背原告的授权，也违反法律规定，该买卖及变更行为应为无效。诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的房屋（人民路9号东方公寓8**号）买卖无效（房屋价值450000元）；2、由被告将房屋返还给原告，由被告将房屋过户至原告名下；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告张华麟、曹巧梅共同辩称，一、原告之所以自愿将房屋交给被告，是为抵偿债务。原告与被告张华麟多年前就认识，二人原一直是朋友，有多年的经济往来，原告一直拖欠被告张华麟巨额债务。截止2013年7月22日，原告以两张欠条的形式确认已经拖欠张华麟款项共计2345000元。原告自愿将房产交由被告张华麟处理，即为了以房款充抵债务。按原告的说法，涉案房屋仅价值450000元左右，而其当时所欠张华麟的债务达到2345000元，仅以此房还远不够抵偿其所欠债务。在双方以房充抵部分债务后，原告事后反悔，欲以诉讼形式要回房屋，是背信行为，法院不应支持。二、本次公证是原告自愿办理，合法有效。原告自愿办理委托公证，目的是为偿还欠款。本次公证是涉及不动产的委托公证，属于《公证程序规则》第十二条的“除外”性规定，故长沙市望城区公证处的公证并不违反公证管辖的规定。三、经公证委托的房屋买卖并不违法。根据长沙市房地产管理局发布的办事指南《登记须知》，商品房买卖完全可以通过登记授权委托书办理登记事项。同时，根据“长沙房产政务信息网”提供的（网址：http：／／gov.0731fdc.com／guide／info-151.html）的“购买二手房一次性付款方式的交易流程”第二条之3项，政府有关房屋管理部门完全允许通过公证委托办理房屋交易手续。因此，通过公证委托的房屋买卖符合房屋行政管理部门的所有规定，并不违反任何法律。四、本案不符合《合同法》任何一种无效的情形。本案原告诉求确认房屋买卖合同无效，其有义务证明本次房屋买卖属于合同无效的情形之一。并且，仅违反一般的行政管理性规定，并不当然导致合同无效。综上，本案事实清楚，原告将房屋交给被告张华麟以充抵债务，双方自觉自愿、公平公正，并不违反法律法规的任何无效性规定，应予保护。请求人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告与被告张华麟系朋友关系，两被告系夫妻关系。原告为涉案房屋的原所有权人，房屋发证时间为2007年11月15日。2013年5月10日，原告向被告张华麟出具《委托书》，载明：“委托人张馨心拥有房产一处，房屋坐落在长沙市雨花区人民路9号东方公寓812号，建筑面积61.26㎡，产权登记人为张馨心，房屋所有权证号码为长房权证芙蓉字第××号。现全权委托张华麟为我的代理人，代为办理上述房产的以下相关手续：1、结清贷款并领取相关还款凭证，注销抵押他项登记，领取房产证。2、办理上述房产出售交易过户相关手续：签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户，查询或修改产权交易密码，权证内档错误信息的修改，查询并打印产权档案，国土证过户。3、收取全部售房款。若购房人向银行申请贷款支付购房款时，我们同意，银行仅需将贷款资金划至受托人指定的账户，即视同我们已收妥全部房款。受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。受托人有转委托权。委托期限至上述委托事项全部办理完毕为止。”2013年5月14日，湖南省长沙市望城公证处作出（2013）湘长望证字第1348号《公证书》，载明：“兹证明张馨心于二○一三年五月十日在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。张馨心的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国湖南省长沙市望城公证处公证员陈小定。”2014年4月17日，被告张华麟代原告（甲方、卖方）与被告曹巧梅（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》。合同约定甲方自愿将坐落于长沙市雨花区人民路9号东方公寓的房屋出售给乙方，房屋转让时所交存的物业专项维修资金的结余资金全额转让给乙方；双方约定上述房屋成交总价为人民币280000元，房价款由双方自行约定结算方式，并承担由此产生的一切风险、纠纷和法律责任；合同签订后3日内，甲乙双方应到长沙市房屋登记机构办理房屋产权转移登记手续，所需税费由双方自行约定缴纳；甲方应于房屋所有权转移登记完成之日起3日内将转让房屋交付给乙方，并将与转让房屋有关的权利凭证同时交付，并配合乙方办理产权过户的相关手续。甲方保证所转让的房屋权属明晰，没有房屋所有权转移登记的法律障碍；合同还对陈述与保证、违约责任、争议的解决等事项进行了约定。2014年4月18日，长沙市住房与城乡建设委员会将涉案房屋的所有权人变更登记为被告曹巧梅。2014年4月21日，被告张华麟与曹巧梅向长沙市房屋产权监理处提交《申请报告》，申请将被告张华麟增加为涉案房屋的共有人。2014年4月22日，长沙市住房与城乡建设委员会将涉案房屋的产权信息变更登记为被告曹巧梅为所有权人，被告张华麟为共有权人，占有份额为共同共有。在庭审过程中，被告张华麟陈述原告拖欠其借款，并提交了两张借条进行证明，原告则认为不存在欠款和以房款抵偿借款的事实。双方协商未果，原告遂于2014年11月24日诉至本院，要求判如所请。上述事实，有房屋产权登记信息、《委托书》、《公证书》、《房屋买卖合同》、《申请报告》、借条以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，原告向被告张华麟出具《委托书》，并对委托事宜进行了公证。原告认可《委托书》系其所出具，并称对公证不知情、公证系违法办理，但未提供证据予以证明，本院不予采信。因此，双方的委托和受托行为系真实的意思表示，合法有效，由此产生的权利义务关系受法律保护。根据《委托书》的约定，原告特别授权被告张华麟代为办理长沙市雨花区人民路9号东方公寓812号房屋的出售事宜，被告张华麟有权代原告签订房屋买卖合同、办理产权过户手续及收取全部售房款等事项。根据法律的规定和《委托书》的约定，被告张华麟在委托权限范围内所实施的法律行为产生的法律后果，均由委托人即原告予以承受。同时，《委托书》未对房屋交易对象进行限制。因此，被告张华麟代原告与被告曹巧梅签订《房屋买卖合同》，并对房屋产权进行变更登记，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，也没有超出原告的授权范围。原告要求确认其与被告曹巧梅之间的房屋买卖合同无效、被告返还房屋并过户至原告名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。对于被告张华麟在受托办理涉案房屋交易事宜过程中取得的财产，原告可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决如下：驳回原告张馨心的诉讼请求。本案受理费8050元，因适用简易程序减半收取4025元，由原告张馨心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 朱晓云二〇一五年二月九日书记员 周 蛟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 来源：