（2013）里民三初字第1091号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-23
案件名称
毕郁昆与黑龙江省城镇房屋开发公司、第三人李忱房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道里区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毕郁昆,黑龙江省城镇房屋开发公司,李忱
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十五条
全文
哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2013）里民三初字第1091号原告毕郁昆，男，1983年4月17日出生，汉族，哈尔滨工业大学后勤集团管理员。委托代理人李凤英，女，1952年2月6日出生，汉族，无固定职业。委托代理人沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。被告黑龙江省城镇房屋开发公司，代码12712674—3，住所地哈尔滨市道里区安心街124号。法定代表人刘桂芬，经理。委托代理人蒋媞，黑龙江朗信律师事务所律师。委托代理人刘长杰，该公司法律顾问。第三人李忱，男，1974年10月20日出生，汉族，无固定职业。原告毕郁昆与被告黑龙江省城镇房屋开发公司、第三人李忱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院于2013年7月23日第一次开庭审理，原告毕郁昆的委托代理人李凤英、沈丽萍，被告黑龙江省城镇房屋开发公司的委托代理人陈小君，第三人李忱到庭参加诉讼。本院于2014年2月12日第二次开庭审理，原告毕郁昆的委托代理人李凤英、沈丽萍，被告黑龙江省城镇房屋开发公司的委托代理人田丽丽、刘长杰到庭参加诉讼，第三人李忱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院于2014年8月28日第三次开庭审理，原告毕郁昆的委托代理人李凤英、沈丽萍，被告黑龙江省城镇房屋开发公司的委托代理人蒋媞、刘长杰到庭参加诉讼，第三人李忱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院于2014年11月21日第四次开庭审理，原告毕郁昆的委托代理人李凤英、沈丽萍，被告黑龙江省城镇房屋开发公司的委托代理人蒋媞到庭参加诉讼，第三人李忱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：1993年，第三人与被告签订商品房销售合同，购买被告开发的抚顺小区房产。1994年，第三人将抚顺街门市房转让给原告，原告使用至今，并交纳各项费用，包括物业费、包烧费。由于原告不慎将购房票据丢失，2013年初请求被告开具商品房证明，被告得知原告的没有办理产权证后，不但不开证明，反而强行占有原告门市房，并将租赁户正在经营的饭店强行撵出，造成租赁户损失。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，交付诉争房屋，出具发票，协助原告办理房屋产权证。原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：证据一、1993年3月30日第三人与被告签定的商品房销售合同。证明争议房屋是第三人于1993年购买的；证据二、入户交费票据3张。证明第三人在交纳完房费后办理入户手续，并交纳了各项入户费用；证据三、原告与第三人的房屋买卖合同。证明原告购买李忱的房屋；证据四、关于桥南、抚顺、经纬三小区商品房销售情况说明30页。证明1995年3月在汇报商品房销售情况时第三人的房屋也在其中，上报被告后，被告并没提出任何异议，证明第三人购买诉争房屋是客观事实；证据五、94年2、3、6月份商品房销售奖金审批发放明细表7页。证明李忱分三次交纳了全部购房款，并且被告已按规定给相关销售人员发放奖金，该销售奖金发放明细表经过被告多部门审核，并经过当时财务科科长郭晶莹和法定代表人鲍明喜的审核，且奖金全部兑现；证据六、包烧费票据13张。证明争议房屋一直由原告使用，归原告所有，被告从未提出异议；证据七、物业费票据6张。证明争议房屋是私产，并且按规定交纳物业费；证据八、被告的通知。证明被告明知争议房屋是李忱购买的；证据九、双益公司出具的抚顺店铺损失明细。证明被告的行为造成原告损失是182950元，及被告应返还的设备明细。证据十、商品房销售奖励办法。证明被告在1992年6月3日鼓励全体职工及各界人士积极开展商品房销售工作，并按规定给予奖金提成，销售奖金发放由销售经办人申报给经营科，报到主管副经理、副总经理及财务科办公室签字审批，由财务科审查本月的财务进款情况，按照进款情况发放奖金，并且规定了每平方米奖励2元；证据十一、哈尔滨龙城物业供热管理有限公司资质证书。证明龙城物业与被告是同一个领导班子，均由刘长杰负责，物业公司的法定代表人为刘长杰；证据十二、协议及收款凭证7页、装修工程费用及相关凭证、设备费用相关凭证15页、存货人员相关费用明细表6页、王庚起诉原告要求赔偿的诉状一份。证明被告给原告造成的损失情况。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由：1、1993年原告仅10岁，为无民事行为能力人，不能缔结购房合同，所以原告母亲李凤英以19岁的第三人名义制作了商品房买卖合同，第二年再转卖给原告。李凤英是第三人的姑姑，原是被告单位销售科科长，其职权范围包括商品房销售协议的签订和购房款的回收。本案涉及的购房合同系李凤英伪造，与被告当年的制式合同不符，原告出具的合同比被告制式合同缺少一句“同时乙方根据甲方拖欠款额度和时间（乙方通知甲方起7日后）有权废止合同另行销售”，且面积及价款均与实际不符；2、该合同的签订系李凤英利用职务之便私自制作并签订的，属于公司高级管理人员自我交易行为，根据公司法相关规定自我交易是被禁止的，所得利益应归公司所有，给公司造成损失的应进行赔偿。1998年，李凤英因涉嫌伪造合同被公安机关立案侦查，由此可见李凤英利用职权谋取个人利益并不是偶然行为；3、原告的购房票据不是丢失，而是没有交付购房款无法取得票据。被告在清查房产时，一再要求提供产或者合法使用的证明，原告均以各种理由推脱，后李凤英带着一张票据来被告处要求盖章，因被告从未出具过此种制式的票据且没有被告盖章及财务章，故被告的工作人员对该票据的真实性产生了怀疑，经过检查该票据确为伪造，后被告查出该房产在签订购房合同后从未支付过购房款；4、第三人与被告签订的合同上虽然有被告的公章，但这是李凤英职权范围内能操作的。第三人并没有履行付款义务，根据合同法相关规定，被告享有解除权，并且按照被告制式合同的规定，付款是有期限的，所以被告有权收回房屋，不履行合同约定。李凤英利用职务之便，规避了被告的审核，隐瞒了第三人未付款的事实；5、原告恶意侵占房产用于出租收益，应将收益交还被告并赔偿损失。原告缴纳各项费用只能证明原告无权占有的事实，不能证明其诉讼请求的合法性。1992年至1995年期间。李凤英趁着被告公司频繁更换法定代表人，内部管理混乱之际，通过亲友名义，在被告开发建设的小区内为自己办理了多套房产，大部分均办理了产权，唯独诉争房屋20年来未办理，原告多年未办理产权证证明其不是通过合法渠道签订的合同；6、被告没有与原告签订房屋购房合同，双方之间没有建立合同关系，因此就不具有履行合同的义务，并且原告向法庭提交的第三人与被告签订的商品房购销合同是伪造的。被告为支持其抗辩理由的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：证据一、第三人与被告签订的商品房销售合同、高喜昌与被告签订的商品房销售合同、李雪松与被告签定的商品房销售合同。证明原告提交的商品房销售合同与被告使用的制式合同不符，原告提交的商品房销售合同与被告存留的合同不同，是经过篡改的。通过三份合同的对比，可以看出第三人与被告签订的合同，属于原告利用职权私自制作。并且覆盖了其中的重要内容，即“乙方根据甲方拖欠额度和时间（乙方通知甲方日起七日后）有权废止合同，另行销售”；证据二、商品房屋预售批准证书、建设用地规划许可证。证明被告开发建设诉争房屋合法，此房屋属被告财产；证据三、黑城房开（1993）第19号文件、黑城房开（1992）第38号文件。证明原告的母亲李凤英原为被告销售科科长；证据四、被告规章制度销售科长岗位责任制。证明销售科长的职责包括责成专人建立商品房销售台账、销售协议的签订、根据协议规定的日期，做好房屋价款的回收。李凤英利用科长职权规避被告的审查机制，包括：签订合同、回收价款、财务审核；证据五、房屋销售专用发票复印件。证明该发票显示1994年8月5日开具，购房人为毕郁昆，且没有加盖公章。此发票系李凤英持有到开发公司要求盖章，后被工作人员复印留存。此发票为伪造，且与原告诉称的1994年12月才由李忱转让房产给毕郁昆、购房票据丢失自相矛盾；证据六、南字第080106527号房产证复印件、南字第0801006789号房产证复印件、商品房销售合同两份。证明此两套房产均为被告开发建设的桥南小区房产，由原告母亲李凤英经办出售，实际为李凤英以他人名义为自己购置，现实际使用人为李凤英并办理的房屋所有权证。以此可以证明，李凤英利用职权谋取的房产不止诉争房屋一套；证据七、百姓仓买证明。证明李凤英在桥南以亲属名义取得的房产，用于出租获取收益；证据八、录音资料。证明李凤英在录音资料里面承认其系桥南房屋所有权人及实际控制人，并承认其为销售科长期间经办此事；证据九、影像资料。证明李凤英承认曾在被告处担任销售科长，在被告开发建设的小区内有多套房产，并且多次阐述销售发票丢失，这与她伪造的发票来被告处要求盖章自相矛盾，并间接证明了李凤英运用这种手段谋取私利，是有预谋的，多次用虚假的事实扰乱公安机关、人民法院的工作方向；证据十、房费物业费收缴收据6张。证明李凤英到桥南小区交纳1号楼2单元-1层2号、1号楼1单元-1层1号的各项费用，并处理各项事宜，间接证明其利用职权谋取私利的事实。该组票据的开票人为证人李某某，可以佐证证言的真实；证据十一、证人曹某某证言。证明李凤英亲口承认诉争房产是由她购买的，李凤英持假发票来被告处盖章，是由曹某某接待并复印留证，李凤英想通过与曹某某的私人关系办理此事；证据十二、证人袁某某证言、证人谭某某证言。证明李凤英在桥南、抚顺小区都有以亲属名义利用职权取得的房产；证据十三、证人李某某证言。证明李凤英到桥南交纳1号楼2单元-1层2号、1号楼1单元-1层1号的各项费用，并处理各项事宜。第三人述称：第三人家是北京的，在哈尔滨没有亲人，李凤英也不是第三人的姑姑。第三人在1993年买的诉争房屋，1994年办理进户，1994年年底卖给原告。第三人要求被告向其履行买卖合同、交付房屋、出具发票，协助第三人将诉争房屋的所有权人变更为第三人，并同意诉争房屋产权人变更为第三人后，向原告履行买卖合同，交付房屋，并协助原告将诉争房屋的所有权人变更为原告。第三人未向本院提交证据。被告对原告出示证据的质证意见为：对证据一的真实性有异议，该份证据的首页第2条中的“房屋建筑面积为89.38平方米”有涂改改为“93.53平方米”。购房总额经过涂改原为“113760元”涂改为“187060元”。另该合同的最后一页，李凤英的签字也有涂改，并且经办人处的签名与被告保留的合同经办人签名不符，不是同一人；对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议。其中尾号为99227号采暖费收据只能证明第三人交纳过采暖费，另一张尾号为505628号的电保险收据，证明第三人更换过该房屋的设备。505991尾号的设施费，实际是物业费，只能证明第三人交纳过物业费，不能证明其有所有权；对证据三的真实性、合法性、证明的问题均有异议。该份证据签订的时间为1994年，当时原告年仅11岁，无法处置购房这一重大事宜，由其母亲李凤英代签，由此可以证明被告答辩状中所阐述的事实即李凤英利用亲属名义为个人谋取利益，损害被告公司利益，签署的时间与第三人签署购房协议的时间非常接近，可以看出其转为己有的目的性很明确，并且该份证据的内容十分简单，不符合常理，不符合普通人购买房产所应尽的风险注意。该份证据仅是两个自然人间的转让，无法证明第三人是有权出让房产；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据为李凤英制作，其中并没有任何人的或者公司的签名盖章，无法证明其来源的合法及真实性，无法说明任何问题，属于原告的陈述，无法作为证据使用。证据五是复印件，无法证明其真实性、合法性，在领奖人签字处均为对号、错号和三角号，且领导签字处均为复印，仅有一处领奖人签字为手写，但名字看不清，其他的领导签字处均为复印，不能排除原告自己制作的可能。该份证据系李凤英制作提交，并且缺乏任何佐证，不能证明所要证明的事实，被告对其真实性有异议，请求法院不予采纳；对证据六真实性无异议，对证明的问题有异议。该份证据中发票号为00439398号的票据是2009年12月25日开具，发票号为0474814号的票据为2003年2月18日开具，还有2002年1月16日开具的，1998年10月11日开具的，2001年4月2日开具。以上四张票据均发生在1994年12月之后，但缴款人的名称均为第三人，此事实与原告所述的转让房产的时间不符，可以佐证原告与第三人签订的购房协议是伪造，完全为了应诉而制作。除以上四张票据，还有一张票据第1738769号2005年1月11日开具的，缴款人显示为微机学校，可见任何人都可以以自己名义，为任何房产交纳包烧费，原告出具该份证据无法证明其合法性，相反为被告提供反证，证明了原告侵占被告公司财产的行为。对证据七的真实性无异议，对证明的问题有异议，2005年1月11日0030821号收据，2002年6月28日3212752号票据及2003年2月18日1522707号票据，缴款人均为第三人，质证意见同证据六。另龙城物业仅对在该房产的使用人收取物业费，无法证实、查明使用人的合法性，李凤英利用职权规避了被告公司的清产审查制度，导致被告公司在多年间无法查明该房产的实际产权情况，因此该份票据仅能证明原告多年非法侵占的事实，无法证明其诉讼请求。对证据八的真实性无异议，对要证明的问题有异议。该份证据中称第三人为房主，属于公司工作人员笔误，这一点通过通知的内容可以印证，因为内容是要求第三人携带房产证或房屋相关资料到被告公司，恰恰说明了被告公司不承认其合法使用的占有权利，根据文义解释，该份证据的内容应作为主体证据被采纳，而不应仅凭房主两字判断被告对房产房主的认定情况，另外该份证据可以反证，被告不是强行将该房产抢夺，而是给予了原告合理的说明期限，被告收回房屋属于自我救济，其行为应该得到法律支持。对证据九的真实性无异议，对关联性有异议，因为赔偿损失是基于侵权行为，原告既不属于权利人，也不属于被侵权人，在物权确认之诉中，提出赔偿不符合民事诉讼规则，被告对该份证据不予质证。对证据十至证据十二，认为与原告的诉讼请求无关，不予质证。第三人对原告出示证据的质证意见：对证据一至证据九均无异议。原告对被告出示的证据质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，从被告提供的证据中恰恰可以证明第三人与被告之间存在商品房合同，存在买卖行为，该证据第二页中，被告所说与制式合同缺一句，该合同与原告手中的合同不吻合，无法查明是否是其被告后伪造的，应该以原告提供的合同为准；对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，无法证明争议房屋属于被告所有，对于证据二中房屋预售批准证书的真实性、合法性均有异议，因为没有颁发单位的公章；对证据三的真实性无异议，恰恰能反证郭晶莹是被告单位的财务科科长，与原告提出的证据五能够相互印证，被告单位郭晶莹负责财务。对1993年19号文件，上面有赵玉春为被告单位的办公室主任，与原告提供的证据五相互印证，陈丽荣是被告单位的经营科科长，与原告提供的证据五相互印证；对证据四的真实性无异议，恰恰证明了销售科长负责制作销售台账，这是李凤英的职权所在，并不存在被告所证明的问题。对于李凤英能够进行财务审核的问题有异议；对证据五的真实性及证明的问题均有异议，原告当时确实拿了被告提供的证据五到被告处要求被告给出具一份证明，当时只是拿了这份复印件要求被告公司给出具证明；对证据六与本案无关，且是复印件，不予质证；对证据七认为与本案无关，不予质证；对证据八因被告当庭无法提供录音的原始载体，无法核实其真实性，不同意质证，并且该录音内容与本案无关；对证据九的真实性有异议，因为当庭播放的是复制的，没有提供当时的原始载体，无法核实其真实性。对证明的问题有异议，该录像中无法证明被告想要证明的问题，原告承认担任被告公司的销售科长，至于李凤英有多套房产，该证据不能证明李凤英存在谋取私利，如果被告认为李凤英存在违法犯罪的事实，可以向公安机关举报；对证据十不是诉争房产的相关票据，与本案无关，不同意质证；对证据十一对证人证言有异议，与客观事实不符。李凤英当时提交给证人的就是被告提交的这一份，该证据没有原件，李凤英委托小广告公司制作的就是这份发票的复印件，没有做原件，因为当时诉争房子租不出去，李凤英才做出了这张发票，当时制作发票复印件时就在发票上带有一张黑色的的公章，李凤英实际找证人是要求其给开个证明，因为原告购房票子没有了，一旦发生什么意外，不要给继承人留下什么麻烦。证人证明房子是谁的如何购买的，与本案无关；证据十二袁某某、谭某某证言有异议，不属实，李凤英也卖过他房子，与本案无关。证据十三不予质证，与本案没有关系。第三人对被告提供证据的质证意见：对被告证据第三人不明白，不发表质证意见。本案审理过程中，原告申请对被告1993年至1994年期间的账目进行审计，以确定被告是否收到第三人购房款。本院委托黑龙江中达司法鉴定所进行审计，该所于2014年5月15日出具司法会计鉴定意见书，鉴定意见为：经审核哈尔滨市道里区人民法院提供的经原、被告双方确认的黑龙江省城镇房屋开发公司1993年、1994年的44本帐薄和76本记账凭证内均未发现有收到李忱购房款的记录，但1994年12月13日第102号记账凭证后附的原始凭证内有因收到“李忱”178760元购房款而发放提成奖金的记录。原告对该鉴定的质证意见为：真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明第三人已经缴纳了相应的购房款。被告对鉴定的质证意见为：对该鉴定意见书从程序到内容均有异议，异议为：1、鉴定书第二项检案摘要的事实显示出鉴定机关不客观、公允的态度；2、鉴定书第四项分析说明超越了鉴定委托事项，没有根据会计准则对表件体现的事实做出分析论证；3、鉴定书第四项三条只对表件形式要件进行了说明，没有依据司法鉴定检验过程要求做出分析；4、鉴定结论内容不清晰。本院对原告提交证据的质证意见：证据一、二、三真实性、合法性、关联性予以认定；证据四因该证据为原告代理人李凤英制作，本院对其真实性不予认定；证据五、十因为复印件，本院对其真实性不予认定；证据六、七、八的真实性本院予以认定；证据九、十一、十二关联性本院不予认定。本院对被告提交证据的质证意见：对证据一、二、三、四的真实性予以认定；证据五真实性不予认定；证据六、七、八、九、十、十二、十三的关联性本院不予认定。证据十一的真实性本院予以认定。本院对黑龙江中达司法鉴定所出具的司法会计鉴定意见书真实性、合法性、关联性予以认定。根据原、被告当庭陈述和辩解及对原、被告提供证据的分析认定，本院确认如下事实：1993年3月20日，第三人与被告签订商品房销售合同，约定第三人向被告购买坐落于抚顺小区门市，建筑面积为89.38平方米，房屋价款为178760元，基础工程完工后付总额的30%即53628元；主体工程完工后应付总额的70%即125132元。1993年3月，第三人向被告交付79000元和80442元两笔购房款，1994年6月份第三人向被告交付19318元购房款。1994年12月30日，第三人与原告签订购房协议，约定第三人将诉争房屋以合同原价卖予原告，原告在十日内将全款给付第三人，第三人将诉争房屋的票据及钥匙交给原告。1994年年末至2013年4月15日期间，原告占有使用该房屋。2013年4月16日，被告强行占有诉争房屋。本院认为，第三人与被告签订的房屋买卖合同真实有效，第三人已按照合同约定向被告全额交付购房款178760元，被告亦应按照合同约定交付房屋，协助第三人办理产权登记。故第三人要求被告履行买卖合同交付房屋，并协助第三人将诉争房屋的所有权人变更为第三人的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称其未收到第三人的购房款的意见，本院不予采纳。理由如下：被告财务账目中1994年12月13日第102号记账凭证后附的2张原始凭证显示，被告因收到第三人购房款，而分别给销售人员李秀兰、张洪信发放销售奖金180元，该销售奖金的发放经过被告单位经理、办公室主任、财务科负责人、计划经营科负责人以及销售科负责人签字审批，故可以认定被告收到第三人购房款。关于被告辩称其与第三人签订合同为李凤英利用职权伪造的意见，因该合同上被告的印章及第三人签字均真实，且被告无直接证据证明该合同系李凤英利用职权伪造，故本院对此意见不予采纳。另，原告与第三人签订的买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已向第三人交付购房款，第三人亦应向原告交付房屋，协助办理产权登记。故被告向第三人履行完交付房屋、协助办理产权证的义务后，第三人应向原告履行交付房屋，协助办理产权证的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省城镇房屋开发公司于本判决生效之日起十日内将坐落于哈尔滨市道里区抚顺街门市交付原告毕郁昆；二、被告黑龙江省城镇房屋开发公司于本判决生效之日起十日内协助第三人李忱将上述房屋所有权人变更为第三人李忱；第三人李忱于上述房屋所有权人变更为李忱之日起十日内，协助原告毕郁昆将上述房屋所有权人变更为原告毕郁昆；三、驳回原告毕郁昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告黑龙江省城镇房屋开发公司负担（此款原告毕郁昆已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 王新明代理审判员 李春宇人民陪审员 刘明顺二〇一五年二月九日书 记 员 孙晓宇 关注公众号“”