（2015）锦江民初字第1018号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-11-24
案件名称
刘建南与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第1018号原告刘建南，男，1955年12月30日出生，汉族，住成都市。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人朱海，总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告刘建南与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，原告刘建南2015年1月12日向本院起诉，本院受理后追加洋洋公司为被告参加诉讼。本案由审判员张真伟适用简易程序独任审判，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告刘建南、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法实行缺席审理。现已审理终结。原告刘建南诉称，原告以其购买的成都市东御街55号1栋1层148号商铺，与被告新界公司签订《合作经营协议》，合作期满后被告没有将商银退还，从2012年9月10日起被告非法占用原告商铺获取利益。请求判决：1、被告退还原告成都市锦江区东御街55号1栋1层148号商铺；2、被告支付原告上述商铺自2014年1月1日至2014年12月31日的收益279900元；3、被告承担诉讼费。被告新界公司未答辩。被告洋洋公司辩称，生效判决已确认不予返还商铺，对原告要求返还的请求不予认可，对于原告要求支付使用费，同意应按购房总价年使用费率15%计付，诉讼费由法院判决。经审理查明：2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司（甲方）决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给与洋洋公司（乙方）经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。刘建南购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2002年9月9日，新界公司（甲方）与刘建南（乙方）就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）签订《合作经营协议》，约定：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；合作期限自2002年9月9日起，至2012年9月9日止共10年；甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层A区148号的房屋楼层区位，购置价840849元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例即58859元向乙方分配红利；合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。后刘建南取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋1层1-148号；规划用途：商业”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2007年9月18日双方又签订《合作经营协议补充协议》，确定刘建南商铺区位新标识为1层1区148号，购置价为918949元，分配红利标准变为64326元。2006年7月2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺之间没有实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回起诉业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%计付年使用费。上述事实，有双方当事人陈述及原告刘建南提交的身份证、工商信息查询通知单、房产证、国有土地使用权证、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》，被告洋洋公司提交的（2013）成民终字第5039号民事判决书、（2014）川民提字第465号民事判决书、业主续签情况说明等证据证实，足以认定。本院认为，本案海发商厦商铺先由汇发公司租赁给洋洋公司统一经营，之后又分拆销售给各小业主，小业主所购商铺产权证未明确四至界限，为虚拟产权式商铺，在性质上所有权与经营权分离，业主所有权应受相应限制，单独行使业主权利受限于业主共同决定。原告刘建南购买商铺时应知晓商铺性质，亦应承担相应的风险。海发商厦业主大会制订的《成都市海发商厦管理规约》规定，建筑区划进行调整应当经占建筑物总面积及业主总人数二分之一同意。现选择与被告洋洋公司续签合同并由洋洋公司继续统一经营的业主及相应商铺面积均过半，已实际形成业主共同决定，诉争商铺目前不具备个别返还条件。故原告刘建南要求被告新界公司、洋洋公司退还商铺，本院不予支持。但基于业主收益权，业主有权取得相应的使用费。新界公司与刘建南之间的《合作经营协议》期满后，新界公司未实际占用商铺，洋洋公司实际统一经营海发商厦商铺，应由洋洋公司向刘建南支付相应的使用费。对于使用费的标准，鉴于多数业主与洋洋公司续签合同约定按购置价税后15%计付年租金，按此标准确定刘建南应取得的使用费符合公平原则和多数业主共同决定的客观事实。刘建南要求支付2014年1月1日至2014年12月31日共计一年的使用费，按购置价918949元的15%计算应为137842.35元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘建南支付2014年1月1日至2014年12月31日期间物业使用费137842.35元；二、驳回原告刘建南其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5698元、减半收取2849元，由原告刘建南负担50元，被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担2799元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张真伟二〇一五年二月九日书记员 梁 栋附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”