（2015）苏中民终字第00017号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-12-21
案件名称
昆山领航工业地产投资管理有限公司与ＸＸ霞、严萧峰居间合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山领航工业地产投资管理有限公司,ＸＸ霞,严萧峰
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00017号上诉人（原审原告）昆山领航工业地产投资管理有限公司。被上诉人（原审被告）ＸＸ霞。被上诉人（原审被告）严萧峰。上诉人昆山领航工业地产投资管理有限公司（以下简称领航公司）因与被上诉人ＸＸ霞、被上诉人严萧峰居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2720号民事判决，向本院提出上诉。本院于20104年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月20日，经领航公司介绍，吴斌与ＸＸ霞签订《房屋销售合同》，主要约定：第一条：ＸＸ霞将坐落于昆山市玉山镇枫桥半岛17号楼301＋401室房屋，计建筑面积206平方米、车库26平方米的房屋出售给吴斌。该建筑物范围内的土地使用权一并出售给对方。吴斌对所有出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。……第二条：双方同意上述房屋的成交总价格为2300000元。本合同签订之日，吴斌支付20000元作为购房定金。……第五条：……若发生与ＸＸ霞有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由ＸＸ霞负责理清，并承担民事责任，由此给吴斌造成的经济损失，由ＸＸ霞负责赔偿。第六条：双方签订合同后，吴斌中途毁约，应书面通知ＸＸ霞、领航公司，且购房定金归ＸＸ霞所有。ＸＸ霞中途毁约应书面通知吴斌、领航公司，并自毁约之日起十天内支付吴斌所付定金的两倍数额给吴斌。吴斌不能按期向ＸＸ霞付购房款；或ＸＸ霞不能按期向吴斌交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方相当于上述房地产总价款万分之五的滞纳金。不管双方任何一方违约，领航公司均有权收取定金额的30%作为中介服务费。第七条：双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税、费，除双方另有约定外，按照相关政策规定由双方各自承担。领航公司在收到吴斌全部购房款及双方所需交纳的税、费后，为双方办理该房屋产权过户手续，若成交价低于评估价，按政策规定有关税、费评估价交纳。ＸＸ霞向领航公司交纳服务费0元，吴斌向领航公司交纳服务费20000元。如吴斌需要向银行贷款，领航公司为吴斌办理一切手续，并另收取贷款额的1%作为手续费。……第十条：补充约定。1、双方协商同意房屋价为2300000元。2、双方协商同意，过户时税费吴斌承担。3、ＸＸ霞保证过户时，把房屋内户口迁出，并保证在收到吴斌所有购房款后（最迟不超过5日内），撤离房子，腾空房屋，交付给吴斌。双方签定本合同后若一方违约，应按总房款的10%向另一方支付违约金，并承担全额中介佣金。ＸＸ霞签订该房屋销售合同时，严萧峰在场，但未签字。合同签订当日，吴斌向ＸＸ霞支付购房定金20000元。《房屋销售合同》签订时，严萧峰与ＸＸ霞在现场陪同，严萧峰未在房屋销售合同上签字。2014年7月28日左右，ＸＸ霞通知吴斌不再出售房屋，解除《房屋销售合同》。2014年8月3日，严萧峰书面通知领航公司及吴斌不同意出售房产。另查明，1990年4月29日，严萧峰、ＸＸ霞经昆山市石牌镇人民政府民政办公室办理了结婚证书。昆山市玉山镇枫桥半岛17号楼301、401室的房屋所有权证登记的房屋所有权人为ＸＸ霞，无共有人登记，房产证颁发时间为2004年8月6日。昆山市房产申请登记表显示，昆山市玉山镇枫桥半岛17号楼301、401室房屋的房产申请人为ＸＸ霞，共同申请人严萧峰，共有比例为50%。上述事实，有房屋销售合同、通知书、房产证、昆山市房产申请登记表、结婚证书及当事人的陈述予以证实。原审原告领航公司的诉讼请求为：ＸＸ霞、严萧峰向领航公司支付居间报酬20000元，承担本案诉讼费用。原审法院认为，领航公司居间促成ＸＸ霞与吴斌签订《房屋销售合同》，该《房屋销售合同》系各方真实意思表示，各方应信守约定履行合同。ＸＸ霞与严萧峰系夫妻关系，且领航公司、ＸＸ霞及吴斌签订《房屋销售合同》时，严萧峰在现场并未阻止，应视为对《房屋销售合同》的认可，故《房屋销售合同》对严萧峰具有约束力。ＸＸ霞、严萧峰在合同签订后，单方通知吴斌及领航公司不同意出售房产，有违诚信，理应承担违约责任。鉴于《房屋销售合同》第六条的约定“不管双方任何一方违约，领航公司均有权收取定金额的30%作为中介服务费”和第十条的约定“双方签定本合同后若一方违约，应按总房款的10%向另一方支付违约金，并承担全额中介佣金”内容相矛盾，因领航公司当庭确认合同的格式条款均系领航公司起草，且第六条与第十条均是打印稿，从形式上看均是由领航公司在合同签订前提供给合同双方的格式条款，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，作出不利于提供格式条款的一方（即领航公司）的解释，即采用《房屋销售合同》第六条的约定，确认领航公司有权收取定金额的30%作为中介服务费，即6000元（20000元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：ＸＸ霞、严萧峰于判决生效后十日内支付昆山领航工业地产投资管理有限公司居间服务费6000元。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由昆山领航工业地产投资管理有限公司负担105元，ＸＸ霞、严萧峰负担45元。上诉人领航公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决将三方签订的《房屋销售合同》第十条认定为格式条款是错误的。首先，补充约定的字样表明该条款是三方对前述条款的补充、变更；其次，从条款内容来看，关于房价确定、税费负担、户口迁出、房屋交付时间及条件等都是三方具体协商一致确定的；再次，合同中有下划线部分的约定都是针对合同项下具体交易经三方协商一致后填写的。因此，合同第十条不是格式条款，而是非格式条款，第十条的效力优先于第六条的效力。二、退一步说，即使合同第十条为格式条款，原审判决适用“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”也是错误的。合同第六条是从赋予上诉人权利的角度进行约定，第十条是从施加被上诉人义务的角度进行约定，这两个条款并不存在根本性矛盾。被上诉人违反合同约定有违诚信，上诉人已履行居间合同的主义务，从公平合理角度，上诉人完全有权获得全额居间报酬20000元。三、原审判决剥夺上诉人作为权利人的选择权，剥夺上诉人的合理权益，有违法律精神和理念，于法无据。从损害赔偿角度，即使没有合同第十条的约定，上诉人仍可以要求被上诉人赔偿6000元与20000元之间的差额。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人ＸＸ霞、严萧峰二审答辩称，被上诉人对原审判决也是不服的，但本着息事宁人的态度未提出上诉。原审判决认定事实不清，适用法律不当。1、原审判决认定严萧峰在现场并未阻止，应视为对《房屋销售合同》的认可是完全错误的。2、严萧峰不应是本案当事人，更不应承担《房屋销售合同》项下的违约责任。3、《房屋销售合同》是上诉人提供的格式化版本，合同第六条和第十条相互矛盾。4、本案诉争的20000元不是居间费，而是实现合同目的后支付给上诉人全部服务工作的服务费。上诉人办理的合同签订工作是有瑕疵的，其他工作均未做。5、上诉人不是一个合规的中介公司，没有尽责、谨慎地提供服务。综上，请求二审法院驳回上诉，依法改判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，2014年7月20日ＸＸ霞与吴斌、领航公司签订的《房屋销售合同》系三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。严萧峰与ＸＸ霞系夫妻关系，在三方签订《房屋销售合同》时，严萧峰在场且未作否认意思表示，应视为对《房屋销售合同》予以认可，故《房屋销售合同》对严萧峰具有法律约束力。合同签订后ＸＸ霞、严萧峰单方通知吴斌及领航公司不同意出售房产，属于不履行合同义务的恶意违约行为，应按合同约定承担相应的责任。《房屋销售合同》第十条约定“双方签订合同后若一方违约，应承担全额中介佣金”，领航公司上诉认为原审判决认定该条款为格式条款有误。本院经审查认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《房屋销售合同》第十条系针对本案房屋买卖所作的补充约定，相关内容标有下划线，结合《房屋销售合同》的全文，标有下划线的其他内容均系针对本案房屋买卖所做的具体约定，故可合理认定标有下划线的内容系合同当事人针对特定房屋买卖协商一致后所作的约定。因此，《房屋销售合同》第十条并不符合格式条款的法律特征，原审判决认定该条款为格式条款，属适用法律不当，应予纠正。《房屋销售合同》第十条虽约定违约一方应承担全额中介佣金，但《房屋销售合同》对中介佣金的金额未作明确约定，仅约定了有关服务费的金额，故违约一方应承担的中介佣金可参照有关服务费的约定予以确定。《房屋销售合同》中关于服务费的约定有两个条款，其中第六条在约定买卖双方签订合同后任何一方中途毁约应承担的责任时，约定“不管双方任何一方违约，中介方均有权收取定金额的30%作为中介服务费”；第七条约定“中介方在收到购买方全部购房款及双方所需交纳的税费后，为双方办理该房屋产权过户手续。出售方向中介方交纳服务费0元、购买方向中介公司交纳服务费20000元”。本案中，领航公司要求ＸＸ霞支付居间报酬20000元，系按合同第七条约定的服务费20000元来确定中介佣金。但合同第七条约定的20000元服务费适用于中介方为买卖双方办理房屋过户手续后服务费的支付问题，并不符合本案情形。合同第六条约定的中介服务费6000元（定金额的30%）适用于买卖双方任何一方中途毁约情形下服务费的支付问题，与本案情形是一致的，故本案中应参照合同第六条约定的服务费标准，合理确定中介佣金为6000元，由ＸＸ霞、严萧峰予以支付。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但实体处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人昆山领航工业地产投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年二月九日书记员 王文君 关注微信公众号“”