（2015）穗中法民五终字第261号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-24
案件名称
黄伟佳与江家文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江家文,黄伟佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第261号上诉人（原审被告、反诉原告）：江家文，男，1967年8月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：张旭锋、朱宇锋，均系广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：吴海滨、梅聪颖，均系广东百科律师事务所律师。上诉人江家文因与被上诉人黄伟佳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1557号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年6月18日，江家文（认购方）与黄伟佳（出售方）及案外人广州新港机场实业有限公司（担保方，以下简称新港公司）签订《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二期2c层199号商铺，该物业用途为商业，于2012年10月1日前交付使用。认购价为292374元。认购方须于2010年6月25日前…….到指定律师行与出售方签署《商铺买卖合同》。2010年7月10日，江家文（买受人）与黄伟佳（出卖人）及案外人广州新港机场实业有限公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2199铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积15.74平方米，其中套内建筑面积8.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.71平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为292374元。付款方式及期限：2010年7月10日前支付全部房价款的41%（含定金），即120000元；2010年7月31日前支付全部房价款的11%，金额32374元；余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺的交付约定（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。合同第十四条约定：本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区有关政府部门办理商铺独立产权手续。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺独立产权手续，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的申办期限之第二日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同……合同第十五条约定：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同……此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。《商铺买卖合同》签订前后，江家文合计支付了购房款152374元、公证费200元、1480元、办证税费9765元。2010年10月6日，江家文（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：江家文。交接物业编号：二层2199号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。”诉讼中，黄伟佳向原审法院提交一份新港公司于2011年6月26日发出的《关于办理按揭手续的通知》及快递详情单，拟证明黄伟佳通知江家文办理按揭手续的事实，该通知内容为通知江家文于2011年7月1日至2011年7月4日间带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园b区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续……江家文否认已收到该份通知。2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为江家文的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证附记注明向黄伟佳购买。2012年7月10日，黄伟佳的委托人新港公司向江家文发出《通知函》，告知2011年8月4日，国土房管部门已将涉案商铺登记在江家文名下，通知江家文在2012年7月20日前向黄伟佳或该公司一次性付清余款140000元、税费9765元。上述《通知函》以国内特快专递方式寄往江家文在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址。2012年10月13日，江家文出具《确认书》，确认黄伟佳已根据《商铺买卖合同》的有关约定，将涉案商铺交给江家文。2014年6月26日，黄伟佳的委托人新港公司向江家文发出《催款函》，要求江家文立即付清欠付购房款140000元、办理产权交易登记等相关费用9764.63元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。该《催款函》以国内特快专递邮件方式寄往江家文户籍地址及江家文在《商铺买卖合同》中提供的地址。由于江家文的按揭贷款申请未获银行批准，江家文现尚欠黄伟佳购房余款140000元。因本案纠纷，黄伟佳于2014年9月3日向原审法院起诉请求：1、黄伟佳与江家文于2010年7月10日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、江家文向黄伟佳支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2199号商铺购房余款140000元及违约金【违约金以应付房价款140000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至江家文实际付清款之日止】；3、江家文向黄伟佳支付商铺购房税费9455.66元及利息（利息以购房税费9455.66元为本金，从本案立案起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至江家文实际付清款之日止）；4、江家文承担本案全部诉讼费用。庭审中，黄伟佳申请撤回第3项诉讼请求。江家文原审辩称黄伟佳的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回黄伟佳的全部诉讼请求。江家文反诉请求：1、解除江家文与黄伟佳于2010年6月20日签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》（编号：no0001141）及2010年7月10日签订的《商铺买卖合同》；2、黄伟佳向江家文返还房价款152374元及其利息；3、黄伟佳与江家文共同承担本次交易所产生的公证费200元、律师费1480元、办证税费9765元，即黄伟佳向江家文支付5722.5元；4、本案诉讼费用由黄伟佳承担。黄伟佳原审辩称：一、坚持我方在本诉中发表的意见及相关诉请，不同意江家文的全部反诉请求。二、江家文在反诉状中提到的部分事实与客观事实不相符，相关理由不能成立，其诉请没有事实和法律依据。原审法院认为：黄伟佳与江家文及广州新港机场实业有限公司签订的《【中国南方进出口商品交易中心】二期商铺认购书》《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自义务。按照合同约定，江家文须向黄伟佳支付首期及二期购房款共152374元，余款140000元采取银行按揭方式支付。江家文至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，黄伟佳请求继续履行合同并要求江家文支付购房余款140000元合理合法，原审法院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但江家文办理按揭贷款手续的代办机构是由黄伟佳指定的，而江家文已依约支付全部购房款的52%，黄伟佳也不能证明银行不放款完全归责于江家文。因此，黄伟佳要求江家文支付违约金的请求理由不充分，原审法院不予支持。江家文不同意继续履行合同及要求解除合同、返还相关款项的理由一是贷款未能获批并非江家文原因造成；二是2011年7月黄伟佳委托广东一粤律师事务所向江家文发出的《律师函》表明黄伟佳已经解除合同；三是黄伟佳逾期办理商铺独立产权手续及商铺交易过户手续超过15天，江家文有权解除合同。对此，原审法院认为，根据《商铺买卖合同》约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款，现银行不批准江家文的贷款申请，根据上述约定，江家文应一次性向黄伟佳支付购房余款。江家文在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非江家文不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。其次，江家文称2011年7月黄伟佳委托广东一粤律师事务所向江家文发出的《律师函》表明黄伟佳已经解除合同，但江家文对此并未提交相应证据予以证明。另外，江家文未提供证据证明黄伟佳存在迟延办理商铺独立产权手续的情形，即使黄伟佳迟延办理独立产权手续，但江家文未按时付清全额房价款，黄伟佳可依此行使履行抗辩权；况且涉案商铺现已过户登记至江家文名下，黄伟佳合同义务已履行完毕，办理商铺独立产权手续的时间并未影响到黄伟佳、江家文双方合同的履行。而根据合同约定，买受人（江家文）须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人（黄伟佳）提供所需资料及交清全额房价款……因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。由于江家文至今尚未向黄伟佳付清全额房价款，黄伟佳办理《房地产权证》的时间亦可相应顺延，因此黄伟佳亦不承担迟延办理产权过户手续的责任。综上，江家文的抗辩理由及反诉请求没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月24日判决：一、黄伟佳与江家文于2010年7月10日签订的《商铺买卖合同》继续履行；二、江家文于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄伟佳支付剩余购房款140000元；三、驳回黄伟佳的其他诉讼请求；四、驳回江家文的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1645元，由黄伟佳负担104元，由江家文负担1541元；反诉案件受理费1845元，由江家文负担。判后，江家文不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决将办理按揭贷款手续与办妥按揭贷款混为一谈，错误认定江家文已经构成违约。二、原审判决认定未能办妥按揭贷款的风险及后果由江家文单方承担，明显不公。三、原审判决对“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请”的解释，明显错误。四、原审判决江家文一次性支付购房余款，没有合同及法律依据。五、江家文反诉解除合同理据充分，原审判决驳回江家文的反诉请求理据不足。六、原审判决认定江家文以黄伟佳逾期办理商铺独立产权手续超过15天为由解除合同的理据不足，明显错误。江家文上诉请求撤销（2014）穗花法民三初字第1557号民事判决书，并依法改判驳回黄伟佳的全部诉讼请求、支持江家文的全部反诉请求。黄伟佳二审答辩称其坚持一审的意见，坚持认为江冢文上诉没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果公平公正，请求二审法院予以维持。黄伟佳不同意江家文的全部诉讼请求，其相关上诉的事实和理由不成立，而且黄伟佳没有提供充分的证据证实其主张。综上，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。本案经庭询调查确认一审法院查明事实。二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。本院认为：《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本院对江家文的上诉意见评析如下：双方当事人签订的《商铺买卖合同》约定：余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，买受人接到出卖人的通知的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭手续。合同中另约定了因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。现黄伟佳、新港公司已经履行了通知江家文办理按揭贷款申请的义务，但因江家文至今未能办理按揭贷款，且不能证明系黄伟佳、新港公司过错所致。黄伟佳、新港公司其后亦发出通知要求江家文足额向其一次性支付全部房价款，故原审法院判令江家文以现金方式一次性支付余款符合合同约定，本院予以维持。对江家文上诉就按揭所提出的主张，本院均不予采纳。涉案商铺出卖方虽有逾期办理产权过户手续事实，但2010-2011年间，黄伟佳委托代理人新港公司先后向广州市花都区房地产交易登记中心递交申办案涉商铺交易过户手续的资料，结束了违约的状态，且随后不久广州市国土资源和房屋管理局就已经以江家文为房地产权属人核发了案涉房屋的房地产权证书，此时，出卖人的合同义务已经全部履行完毕，江家文签订《商铺买卖合同》购买案涉商铺的合同目的已经实现，故江家文理应足额支付购买案涉商铺的对价，原审判处合同继续履行，江家文付清余款并无不妥。原审法院认为江家文抗辩理由及反诉请求没有事实和法律依据，均不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。江家文上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4927元，由上诉人江家文负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年二月九日书 记 员 张永亮 来自：