（2014）绍诸民初字第3249号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-04-15
案件名称
屠周斌与诸暨市银达商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
诸暨市银达商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍诸民初字第3249号原某：屠周斌。委托代理人（特别授权）：戴灿铭，浙江正众律师事务所律师。被告：诸暨市银达商贸有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道苎萝东路179号。委托代理人（特别授权）：石哲伟，浙江信顺律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：杨汤英，浙江信顺律师事务所实习律师。原某屠周斌为与被告诸暨市银达商贸有限公司（以下简称银达公司）租赁合同纠纷一案，于2014年11月13日诉讼来院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员张晓华独任审判，于2014年12月17日、2015年2月5日二次公开开庭进行了审理。原某屠周斌及其委托代理人戴灿铭二次到庭参加诉讼。被告银达公司的委托代理人黄科松、杨汤英到庭参加第一次庭审，后被告解除对黄科松的委托。被告银达公司的委托代理人石哲伟、杨汤英到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原某屠周斌起诉称，2014年3月24日，原、被告双方签订了一份《诸暨市银达贸易有限公司租赁合同》，合同签订后，原某按合同约定支付给被告相应款项。后因被告原因，原某商铺所在整个楼层被诸暨市消防大队查封，导致原某无法继续经营下去。现起诉要求判令：一、解除原、被告签订的《诸暨市银达贸易有限公司租赁合同》；二、被告退还原某租金等款项81250元，并退还原某押金5000元；三、赔偿原某经济损失20000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告银达公司答辩称，首先，涉案商铺不存在法定或约定的解除租赁合同的事由，涉案商铺被查封是由于原某自身原因导致的，原某诉称因被告原因被查封缺乏事实依据；其次，原某的商铺临时查封期限已过，已经自然解封，原某经整改后完全可以正常经营，租赁合同也完全可以继续履行，其要求解除租赁合同缺乏法律依据；再次，退一步讲，即使解除租赁合同，原某也无权要求被告退还剩余租金、保证金，更无权要求赔偿经济损失。原某诉称按合同约定支付了相应的租金不是事实，双方签订了保密协议，实际支付的租金按照保密协议的约定，不是按照租赁合同中约定的租金支付。原某屠周斌为证实其主张的事实向本院提供下列证据，被告银达公司质证如下：1、诸暨市银达商贸有限公司租赁合同一份，证明原、被告之间存在商铺租赁合同关系，约定租赁的期限、租金及履约保证金等事项的事实。被告经质证，对证据的三性没有异议，合同约定的金额与实际支付的金额不一致；2、收款收据二份，证明原某已按租赁合同的约定缴纳了相应的费用及押金。被告经质证，认为收款收据显示的金额是130000元，但实际收取的综合管理费是115000元；3、收据一份、发票二份，证明原某对商铺进行装修支出的费用情况。被告经质证，对证据的真实性无法确认，认为与本案缺乏关联性，票据中未显示该费用具体用于装修哪个店铺，买卖何种货物；4、照片二份，证明2014年10月16日，因被告未取得公共场所消防许可证，被诸暨市公安消防大队处罚的事实。被告经质证，认为照片只能反映出2014年10月16日涉案商铺被诸暨市公安消防大队临时查封，但不能证明该商铺被查封系被告的原因造成；5、照片一组，证明目前一楼及三楼有不同程度的餐饮、饭店开业，占地面积较大的事实。被告经质证，认为该组证据与本案没有关联性，在涉案租赁合同中，只约定了涉案商铺的使用用途为经营美食，但双方的租赁合同中并未对整个银达商贸广场的用途有所限制；6、申请证人季某、石某出庭作证，证明原、被告签订合同时，双方约定天然气管道由被告负责安装的事实。证人季某陈述，证人系银达百货广场四楼的经营户，经营时间为2014年4月16日至10月16日，因消防问题停止经营。当时招商时说好天然气管道是被告负责安装的，证人经营的商铺一年的租金为85000元，大概20多平方米。证人与商场之间也存在纠纷，尚未解决。证人石某陈述，证人系银达百货广场的经营户，从2014年5月1日开始在四楼从事餐饮服务业，是用电加热的。承租的商铺面积为12平方米，每年租金55000元，当时与被告签订合同时，关于天然气管道安装问题有过协商，是由被告银达公司安装的，原、被告谈合同时证人不在场的，停业前没有被查封，没有向天然气公司申请分户安装天然气。上述证人证言，原某经质证无异议。被告经质证，认为两证人与原某有利害关系，与原某的利益立场完全相同，从证人的身份上讲，其证言不具有可靠性；两证人也陈述到，原、被告谈合同的细节他们是不知情的，是事后双方在沟通或者通过其他途径得知的，实际上，原、被告签订合同时没有深入谈论过管道煤气由谁负责安装的问题，而且每个商铺具备了开通的条件。证人石某陈述的内容不真实，其明确陈述到经营时使用的并不是煤气，而是电，所以被告与证人之间签约不可能谈到管道煤气的事情；7、天然气管道设计图及设计费收款收据一份，证明至今管道煤气没有接通的事实。被告经质证，对该组证据的真实性没有异议，但认为这恰恰能够证明涉案商铺如要开通天然气，需要原某主动申请，是原某方的义务，并且足额缴纳相应的费用，设计费只是其中的一部分；被告银达公司对其辩述意见向本院提供下列证据，原某屠周斌质证如下：8、诸暨市银达商贸有限公司租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告将涉案商铺出租给原某，且在合同中约定的权利义务及违约责任，其中合同第五条第十款约定，乙方的装饰装修改造必须符合消防规范，乙方作为使用责任人承担本使用区的安全责任，否则一切后果由乙方承担，合同中的乙方是原某；合同第六条第三款约定，属乙方违规使用水电器造成不良后果，或者乙方违反国家法律受到处理的，或者乙方累计七日无人经营的，甲方有权行使本合同的单方解除权，收回出租商铺，且履约保证金及其它剩余款项不予退还，有权要求乙方支付相当于两个月租金的费用作为违约金。被告保留要求原某赔偿损失及单方解除租赁合同的权利；9、原、被告签订的《诸暨市银达商贸有限公司经营管理规定》一份，证明该管理规定中约定，原某不得携带易燃易爆物品进入商城；10、原、被告签订的《防火治安安全责任书》一份，证明双方约定涉案商铺区域内消防安全工作由原某负责的事实；证据8－10，原某经质证，认为该三份证据均系被告提供的格式合同，原某已按商铺现有的条件履行了相应的义务，没有造成相应的后果；11、诸暨市公安消防大队作出的临时查封决定书一份，证明涉案商铺被查封的原因系该商铺违规使用瓶装液化气，与被告无关，且临时查封期限已届满，消防部门也未作出新的查封决定。原某经质证，对证据的真实性没有异议，但认为查封的主要原因是被告未办理公众聚集场所投入使用营业前消防安全的相关手续，这方面没有达到相应要求，才导致原某经营的商铺遭到查封，正因为原某经营的商铺未接通天然气管道，原某才不得已采用其它的方式取火，该方式也是经过被告认可的；12、照片一份，证明涉案商铺目前处于解封状态的事实。原某经质证，对证据的真实性没有异议，但从查封到现在原某没有去经营；13、《公众聚焦场所投入使用营业前消防安全检查合格证》一份，证明银达商场已经通过了消防安全检查，检查结果为合格的事实。原某经质证，认为该合格证于2014年11月28日才办理，之前被告不具有相应的开业及招租招商的资格；14、被告与诸暨市天然气有限公司签订的协议书一份，证明涉案商场已经安装了天然气管道的事实；15、照片二份，证明涉案商场天然气总管已经安装完毕，被告出租给原某的商铺符合规定的状态，原某完全可以自行申请安装天然气管道。原某经质证，对证据的真实性没有异议，认为四楼商铺天然气管道通气事宜，应由被告申请，理由是从双方签订的租赁合同中明确记载，对于通讯费用、水费、电费、煤气费等公共事业的费用，统一由被告收取，从该条款可以看出，天然气开通应由被告负责；16、原某出具的承诺书一份，证明原某实际缴纳的商场综合管理费为115000元，原某曾经承诺如果中途私自关门超过5天的，公司有权收回和取消赠送的经营时间，从这点可以看出，被告已尽通知的义务。原某经质证，对实际交纳综合管理费为115000元的事实无异议，对被告的第二项证明目的有异议，从原某签订租赁合同至今，没有请私假关门的情况发生，本次停业是由于被告的原因造成的；17、诸暨市天然气有限公司出具的管道燃气设施预埋费发票一份、诸暨市天然气有限公司于2014年12月18日出具的说明一份，照片二份，证明涉案的银达商城整体已经安装天然气管道，具体安装的时间为2014年2月，即商城出租时已具备天然气通气的条件。原某经质证，对证据的真实性没有异议，认为协议书中明确载双方之间的工程范围为室内外管道、阀门等安装，四楼美食广场的煤气管道安装也包含在该份协议书中，但至今没有安装完成，不能证明四楼具备了通气的条件；18、建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份、银达商城房屋产权证一份，证明银达商贸公司在竣工验收后已通过消防验收的事实。原某经质证，认为被告如果提供原件核对，则对证据的真实性没有异议。本院出示：19、对诸暨市天然气有限公司市场部负责人所作的调查笔录一份，该负责人陈述，其公司按照与被告的约定，于2014年2月3日前完成银达商城天然气室内外管道、阀门的设施安装工作，通过质监符合通气条件，银达商城第一户用户点火的时间为2014年4月11日，该商城四楼商铺同时达到通气的条件。银达商城中符合天然气安装规范的用户均可单独申请安装、通气。原某经质证，对调查笔录的真实性没有异议，认为虽然商户可以单独申请开户，但原、被告签订协议时，约定天然气管道安装是由被告负责的；被告经质证，对调查笔录没有异议，可以明确不需要被告统一申请安装，可以由每个商铺分户申请安装，原某没有申请安装天然气是因为需要缴纳设计费和安装费，原某为节省费用使用了瓶装煤气，原某主张被告承诺过会负责安装天然气是不现实的，每个商铺情况不一样，需要天然气管道线路的设计，不可能在签订合同时承诺由被告设计，被告只是承诺天然气总管接通到位。上述证据经庭审出示、质证，本院认证如下：本院出示的证据19，双方当事人经质证无异议，本院予以确认。原某提供的证据1与被告提供的证据8一致，系原、被告签订的商铺租赁合同，对相关权利义务所作的约定，对证据载明的内容本院予以确认。证据2，结合原某庭审中的陈述及证据16，本院认定原某缴纳的商铺综合管理费为115000元的事实。证据3，被告提出的质证意见成立，本院对证据的证明力不予确认。证据4，被告对原某经营的商铺被消防部门查封的事实没有异议，对该事实本院予以确认，但从照片中不能反映出被查封的原因，对该证据的证明目的本院不予确认。证据5，根据双方签订的合同，并未明确银达商城一至三楼不得有餐饮招租，故该证据不能达到原某的证明目的，本院对证据的证明力不予确认。证据6，证人季某、石某与原某同为银达商城四楼餐饮经营户，其所作证言与其自身存在利害关系，故证明效力较低，两证人关于签订合同时约定由被告负责天然气分户安装的陈述，在无其它证据印证的情况下，不能达到原某的证明目的，本院对该证据的证明力不予确认。证据7，从该证据能够证实原某已申请天然气分户管道安装并缴纳设计费的事实，对该证据的证明力予以确认。被告提供的证据9、10，原某对证据的真实性没有异议，上述文书由原、被告签订，对双方具有约束力，本院予以确认。证据11，原某经质证对证据的真实性无异议，本院对证据载明内容予以确认，被告主张的查封原因及期限与临时查封决定书载明内容一致，本院予以确认。证据12，原某经质证无异议，本院予以确认。证据13，原某经质证对证据的真实性无异议，本院予以确认。证据14、15、17，被告为证实其于2014年2月已完成银达商城天然气供气管道安装的事实，结合证据19，被告主张的事实成立，本院对证据的证明力予以确认。证据18，能够证实银达商城工程项目通过消防验收的事实，本院予以确认。综上，本院认定事实如下：2014年3月24日，以被告银达公司为甲方，与作为乙方的原某屠周斌签订《诸暨市银达商贸有限公司租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将银达公司商场四层3号商铺，建筑面积为32平方米提供给乙方经营；二、经营范围为：铁板烧、煲仔饭、下午茶等；三、乙方合同使用期限为十二个月，即2014年5月1日至2015年4月30日止；四、商铺综合管理费为130000元；五、对于通讯费用、水费、电费、煤气费（如有）等公用事业费用，由乙方按实际使用数量按甲方规定的收费标准向甲方缴纳，由其代收代缴，甲方应为乙方安装因此所需的各种仪表以独立核算乙方使用数量，安装费用由乙方承担；双方还对其它事项进行了约定。合同签订当日，原某支付给被告商铺综合管理费115000元，押金5000元，被告出具的收款收据载明商铺综合管理费为130000元，为此，原某出具承诺书一份，载明“四层3号原价为130000元，实际付款为人民币115000元”。原某承租该商铺后开办了“诸暨市老屠煲仔饭店”。2014年10月17日，诸暨市公安消防大队作出诸公消封字（2014）第0011号临时查封决定书，对原某屠周斌经营的诸暨市老屠煲仔饭店进行了临时查封，该决定书载明查封的原因为“人员密集场所违反消防安全规定，在厨房使用瓶装液化气”，查封的期限为2014年10月16日20时至2014年11月13日20时。从2014年10月16日开始原某一直停业至今。被告于2013年12月3日与诸暨市天然气有限公司签订室内外管道、阀门、计量表等设施安装协议书，约定工程完工期限为自开票（交费）之日起六十天。被告于合同签订当日交纳管道燃气设施预埋费93000元，诸暨市天然气有限公司出具证明证实其公司按协议约定时间完成天然气配套安装并具备通气条件。原某曾于2014年6月9日以黄国灿的名义向浙江城建煤气热电设计院有限公司交纳设计费2000元，设计单位出具了银达四层燃气设施、管道设计图，原某未向诸暨市天然气有限公司申请分户安装、开通天然气。现原某以天然气分户安装、开通应由被告统一申请，目前不能使用其它设施取火，导致原某合同目的无法实现为由，提起本案之诉，要求解除合同，退还租金、押金，并赔偿经济损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原某屠周斌与被告银达公司于2014年3月24日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效，双方应恪守信用，全面履行合同义务。本案主要争议的焦点是双方签订的租赁合同是否应当解除。合同解除是在合同有效成立后、履行完毕前，合同当事人依照法律规定或者合同约定的条件和程序终止合同效力，结束合同确定的权利义务关系的一种民事行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原某以天然气管道分户安装、开通应由被告统一申请，目前不能使用其它设施取火，导致原某合同目的无法实现为由要求解除合同。本院认为，上述理由不符合法定解除条件。首先，诸暨市公安消防大队作出的临时查封决定书有明确的查封期限，并在决定书中载明立即整改火灾隐患，整改后经检查合格可解除查封。事实上，2014年11月13日查封期限满后已自动解封，原某可以继续经营；其次，2014年2月，被告已委托诸暨市天然气有限公司完成银达商城的天然气管道工程，符合分户管道安装、通气的条件。原某因使用燃料不符消防规范被临时查封前后，均可申请开通天然气，不存在不能使用其它设施取火，导致合同目的无法实现的情形。即使在被查封后申请开通天然气，也仅仅造成原某短时间停业，不会造成永久无法经营的情况。综上，根据维护交易稳定的原则，在不符合法定解除条件的情况下，双方未协商一致不得解除合同。原某要求解除双方签订的租赁合同，返还租金、押金并赔偿损失等诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告屠周斌的诉讼请求。本案应收受理费1831元，依法减半收取915.50元，由原告屠周斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 张晓华二〇一五年二月九日书记员 杨方玲 来源：百度“”