（2015）芜中民四终字第00031号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-25
案件名称
薛士雄与丁克英、薛小平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁克英,薛士雄,薛小平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00031号上诉人（原审被告）：丁克英。委托代理人：邹德芳。委托代理人：潘娟，安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛士雄（曾用名薛仕雄）。法定代理人：孙伦凤。委托代理人：铁流，安徽安江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛小平。上诉人丁克英与被上诉人薛士雄、薛小平因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2014年10月20日作出的（2014）镜民一初字第01956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人丁克英的委托代理人邹德芳、潘娟，被上诉人薛士雄的法定代理人孙伦凤、委托代理人铁流，被上诉人薛小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：薛士雄是芜湖宏威泵阀厂职工，2004年5月27日，芜湖宏威泵阀厂将原沿河路38号（现沿河路43号）房屋出售给薛士雄，并签订协议一份。2004年8月29日，薛小平将该房屋出售给丁克英，并出具收条一份，收条载明“收到卖房款壹万伍仟元整，此房沿河路42号房屋一间楼上下”，落款：买房人丁克英，卖房人薛小平、薛士雄。丁克英的签名系由其子邹某代签，薛士雄的签名系由薛小平代签，以后丁克英与其夫邹守文入住沿河路43号房屋。后因镜湖区弋江桥改建所需，对项目占地范围内的土地房屋进行征收拆迁，讼争房屋处于拆迁范围。丁克英夫妇委托女儿邹德芳管理该房屋，2013年7月30日，讼争房屋被征收，现已实际拆除。证人汪某陈述：2004年，薛小平欠其5000元，也欠其他人钱，后来就将沿河路的房子以15000元的价格卖给邹某。薛小平卖房子时其父母是否知道我不清楚，但事后邹某跟薛小平父母承诺，如房子拆迁会补偿薛小平。证人邹某亦陈述收条上的签名是其与薛小平所签，邹某让薛士雄签名，但薛士雄说让薛小平签字就可以了。薛士雄现认为收条是虚假伪造的，其从未将涉案房屋出售，故诉至原审法院，请求判令确认薛士雄、薛小平与丁克英于2004年8月29日订立的房屋买卖合同无效。原审法院另查明：薛士雄夫妇于1980年代已搬离沿河路43号。收条中的沿河路42号是笔误，实际即为讼争房屋沿河路43号。原审法院认为：无权处分人薛小平未经房屋所有权人薛士雄许可，将讼争房屋出售给丁克英，薛小平该行为为无权处分。薛小平辩称该收条并非其所写，其亦未出售讼争房屋，因其未能提供证据予以证明，故该辩称原审法院不予采纳。订立合同后，薛小平未取得该房屋所有权，且薛士雄亦未对薛小平该行为予以追认，故薛小平与丁克英于2004年8月29日订立的合同无效。证人汪某的的证言系传来证据，证人邹某与本案有利害关系，二人的证言均不能单独作为认定案件主要事实的依据，故对丁克英辩称薛小平代为签名系受薛士雄指派的意见原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：确认丁克英与薛小平于2004年8月29日订立的关于沿河路43号房屋的买卖合同无效。案件受理费减半收取50元，由薛小平负担。丁克英不服上述判决，向本院提起上诉称：1、本案提起诉讼的主体不适格，应依法裁定驳回薛士雄“法定代理人”提出的起诉。只有当薛士雄是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时，其妻子孙伦凤才可能是其法定代理人，故孙伦凤以薛士雄的法定代理人身份提出诉讼，主体不适格，应依法驳回起诉。2、讼争房屋是薛小平与薛士雄等家人共有财产，经薛小平出卖，丁克英善意有偿取得该房屋。3、薛士雄明知薛小平出卖该房屋而不作否认表示，依法应认定薛士雄同意出卖该房屋。经法庭查明收条中“薛士雄”名字是其子薛小平代签，证人邹某证实卖房时薛小平的父母均在场并同意卖房。证人王某的谈话笔录中也记载有“卖这个房子的时候，薛的父母都在场，知道，是同意的。”但该内容被划去。如果不是同意卖房，薛小平的父母不可能对房子10年不过问。4、薛小平是薛士雄之子，且持有并交付了薛士雄买房的《协议》原件，丁克英有理由相信薛小平有权出卖该房屋，丁克英善意取得。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，裁定驳回起诉或改判涉案房屋归丁克英所有。本案一、二审诉讼费由薛士雄、薛小平负担。薛士雄答辩称：我方在原审中根据主审法官的要求提交了薛士雄的相关病历，因薛士雄无法自行完成起诉事项，故由其妻子孙伦凤代理，主体适格。讼争房屋，孙伦凤也是共有人，该房屋属于薛士雄的福利分房，属于其个人财产，而非家人共有财产。薛士雄明知薛小平出卖该房屋，不做表示，并不能以其默示做出认定，且该房屋的权利所有人还有孙伦凤。薛小平常年无正当职业，其父母将涉案房屋交给他出租补贴家用，薛小平处理这些事情都是隐瞒父母的。我方是在房屋拆迁之后通过行政诉讼才知道房子已经卖给丁克英了。丁克英明知所处分的房产系薛士雄所有而不是薛小平，其购买不构成善意取得。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。薛小平答辩称：我是将薛士雄与工业泵厂的买房协议放在邹某那里抵押的，因为我欠邹某1万元，我将房子交给邹某，给其父母居住，和丁克英没有关系。邹某说我将房子卖给他，情况不实。二审中，当事人双方所举证据与原审相同，质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。本院对原审法院所查明认定的事实予以确认。本院认为：一、讼争房屋虽系薛士雄于2004年自芜湖宏威泵阀厂处购买，但该买房行为发生在其与孙伦凤的婚姻关系存续期间，故该房屋未出售时系夫妻共同财产。本案被上诉人薛士雄已88岁高龄，在原审提交的时间为2014年8月20日《芜湖市中医医院出院记录》中也载明其被诊断有中风、气虚血瘀、多发性脑梗死、血管性痴呆等症状。孙伦凤作为薛士雄的妻子，同时作为涉案房屋的原共同所有权人，有权代理薛士雄提起本案诉讼，主体适格。二、薛小平并未取得过涉案房屋的所有权，其于2004年8月29日出具收条（即薛士雄原审诉请确认无效的房屋买卖合同），将涉案房屋出售给丁克英，有证人邹某及汪某的证言证实确有出售一事。薛小平虽主张其从未与丁克英签订房屋买卖合同且未出售讼争房屋，但对原审认定的房屋出售事实其未依法行使上诉权，故本院对薛小平二审中的相关陈述不予采纳。三、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。薛小平虽系无权处分人，但其与丁克英签订的房屋买卖合同依法有效，故不论薛小平与丁克英签订的买卖合同是否有获得房屋所有权人薛士雄及孙伦凤的认可，薛士雄均不能主张该买卖合同无效。薛士雄若认为其权利受到侵害，可依法主张其他民事权利，但不属于本案审查范围。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。本院依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2014）镜民一初字第01956号民事判决；二、驳回被上诉人薛士雄的诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，二审案件受理费100元，由薛士雄、薛小平共同承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱训明审 判 员 张 勤代理审判员 丁大慧二〇一五年二月九日书 记 员 宋喜萍附：本案适用法律条款最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”