（2014）沙民三初字第1417号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-07-13
案件名称
原告德汇置业集团有限公司与被告武一博房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
德汇置业集团有限公司,武一博
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民三初字第1417号原告（反诉被告）：德汇置业集团有限公司。法定代表人：钱金耐，该公司董事长。委托代理人：殷杰。被告（反诉原告）：武一博。委托代理人：张民，乌鲁木齐市天山区中信法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）德汇置业集团有限公司（以下简称德汇公司）与被告（反诉原告）武一博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日、12月1日公开开庭进行了审理，原告德汇公司的委托代理人殷杰、被告武一博的委托代理人张民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德汇公司诉称，2013年7月14日原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：由被告承租位于钱塘江路508号德汇大厦第二层商铺，建筑面积为1084.7平方米，租期五年，并约定了租金、水、电费及采暖费等相关费用的交纳时间和方式；双方还约定了承租人违约责任，即承租人不按合同约定支付租金，出租人有权单方终止合同，其合同履约保证金不予退还。合同签订后，原告按约将商铺交付被告，但在合同履行期间，被告却没按合同约定支付租金及各项费用，经我方多次追缴无果。被告的违约行为给我方造成了巨大的经济损失，按合同约定，被告应依约定支付拖欠的租金及各项费用，原告有权解除合同，且不予退还被告缴纳的保证金。为维护我方合法权益，请求法院依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，由被告立即返还承租商铺；被告向我方支付拖欠的租金590000元；被告向我方支付采暖费23864元、水费2533元、电费6717元；被告支付的履约保证金100000元不予退还；由被告承担本案的诉讼费及送达费用。被告（反诉原告）武一博辩称并反诉称，我方同意解除合同，但是原告所诉与事实不符。2013年7月15日，反诉原告武一博与反诉被告德汇置业集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由德汇公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路508号德汇大厦第二层（建筑面积1084.7平方米）租赁给武一博用于经营美食餐饮，租期五年。合同签订原告存在欺诈行为，对于租赁房屋面积有虚假陈述，实际装修时测量只有700多平方米。租赁场地不能满足需求。原告未按合同约定履行义务。我方认为原告履行合同中存在违约行为。由于德汇公司未能按合同约定条件交付符合租赁用途的房屋，导致武一博为开办甜蜜蜜餐饮广场的装修工期和开业时间延迟了三个月，就在准备开业的前5天，德汇大厦第二层消防主管道阀门爆裂，漏水又将餐饮广场装修大部损毁，设施设备、食品原料也损失巨大，餐饮广场的开业被再次延迟。武一博垫付费用、损失赔偿和维修问题多次与德汇公司进行协商至今无果。德汇公司的违约行为不仅给武一博造成了巨大的经济，而且也无法继续使用租赁房屋。我方不同意按照合同支付租金，应按实际面积。其他费用，最后一期没有结算，我方愿意按照查表数额结算。原告应当退还10万元保证金。签订合同应当诚实信用，原告起诉的合同是第二份合同，因为原告领导人事变动，合同改动。被告写了多次书面材料要求解决问题，一直没有得到解决。现依法提起反诉，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；德汇公司赔偿损失382500元；德汇公司支付武一博垫付的天然气安装费302500元；德汇公司返还合同保证金100000元；本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）德汇公司针对反诉辩称，同意解除合同的诉讼请求，剩余四项不同意。被告多次去看过房屋现场，对房屋没有同天然气管道是明晰的，后期被告经营美食广场要通天然气，天然气安装费用理应由被告自行承担。我们公司整栋楼都经过消防验收，交付时不存在问题。根据消防法的规定，必须报批和验收才能开业，被告一直没有做，我方不认可被告的开业时间。消防主管道爆裂造成损失，是因为被告自行装修改造后造成的，被告主张的损失和我公司没有关系。双方签订租赁合同后明确约定，被告不按照合同支付租金，保证金不应当返还。经审理查明，2013年7月14日，原告德汇公司（出租人）与被告武一博（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于钱塘江路508号、第二层整层，建筑面积1084.71㎡的房屋，租赁期限从2013年7月15日至2018年7月14日；前三年租金120万元／年，2014年7月15日至2014年9月30日为免租期，第二年租金为95万元，后二年租金138万元／年；按年支付租金，承租人在2013年7月15日前需将第一年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期之日提前一个月支付，合同履约保证金拾万元；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费及采暖费；租赁房屋用途为美食餐饮；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是租赁房屋范围以内，但需经出租人书面同意；租赁合同期满，承租人装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归出租人所有（可移动设施除外）；承租人须按照合同第四条所规定的时间向出租人交纳租金，逾期按违约处理，出租人有权单方面终止合同，并收回该楼层进行二次出租，且合同履约保证金不予退还；因承租人的原因提前解除合同的，合同履约保证金及剩余租金不予退还；承租人逾期交付租金，经出租人同意，继续履行合同后，承租人除及时补交之外，还应承担逾期租金5%滞纳金；出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失；承租人、出租人因某种原因终止合同，其承租人的装修费用出租人不予承担；任何一方无正当理由单方面终止合同将承担本合同期内总租金和总费用20%的违约金，承租人存放在楼层里的设备及商品，承租人自愿全部质押给出租人用于保证履行本合同的给付义务……合同签订后，原告向被告交付房屋，被告于2013年6月向原告支付租金600000元及履约保证金100000元，被告开始装修房屋。被告因经营餐饮的需要，经原告同意将天然气管道从户外接至二楼，被告支付了相应天然气管道设计及安装费用。2013年11月，在被告装修房屋后，租赁房屋消防主管道阀门爆裂，发生漏水事故，被告装修受损。被告对房屋进行二次装修后继续营业。此间，被告与原告协商赔偿事宜未果，被告再未向原告支付剩余租金。2014年6月17日，原告委托律师向被告发函催要租金，被告遂向原告支付租金10000元，自此被告共计向原告支付租金第一年租金610000元，尚余590000元未付。原告已向相关部门垫付被告承租房屋的采暖费、水费、电费。另，涉案租赁房屋所在的德汇商务大厦于2013年4月11日经乌鲁木齐市公安消防支队消防验收合格。涉案租赁房屋即钱塘江路508号德汇大酒店1栋2层产权登记面积为1084.71㎡与原、被告租赁合同约定的建筑面积相符。该楼栋除被告租赁的二层外，其它楼层均未安装天然气管道。在本案审理过程中，被告已搬离涉案租赁房屋。上述查明事实有《房屋租赁合同》、收据、建设工程消防验收意见书、律师函、邮件回执、发票、转账支票存根、供热合同、公证书、维修合同、当事人陈述和庭审笔录为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方均因严格履行合同约定。双方均主张解除合同，本院予以支持。关于双方争议的被告欠付租金数额的问题，根据双方合同约定，被告租赁标的物系第二层整层，约定租赁面积为建筑面积，与原告持有的该楼层产权面积相符，被告以其装修时测量的装修面积计算租金与合同约定不符，故原告计算的被告欠付租金数额准确，本院对原告要求被告支付2014年1月16日至2014年7月14日租金590000元【计算方法：1200000元-已付610000元】的诉讼请求予以支持。关于原告主张的采暖费、水费、电费依照合同约定应当由被告承担，原告提供的票据证明原告已向相关部门垫付，被告应当向原告支付。故本院对原告要求被告支付采暖费23864元的合理部分即19855元【计算方法：供暖面积902.50平方米×22元／平方米=19855元】、水费2533元【计算方法：1575-1035=540方，540方×3.98元／方=2149.2元，2149.2元＋第三次缴费欠的523元=2672.2元，原告仅主张2533元】、电费6717元【计算方法：16732-9495=7237度，7237度×1.1元／度=7960.7元，7960.7元＋第三次缴费欠2113元=10073.7元，原告仅主张6717元】的诉讼请求亦予以支持。涉案租赁房屋漏水事故在被告装修后发生，系消防主管道阀门爆裂引起，根据原告提供的消防验收手续显示，该租赁房屋消防验收合格，故消防主管道阀门爆裂不排除被告装修不当引起，该漏水事故原因举证责任在被告，被告未举证证明系原告原因，且被告对其漏水损失数额系估算，根据本院查明事实，该租赁房屋已经被告二次装修，漏水事故现场已不存在，不具备作损失评估的条件，故被告要求原告赔偿漏水损失依据不足，本院不予支持。关于天然气管道安装至二楼系被告承租房屋经营餐饮的特殊需要，被告庭审中对此认可，且原、被告双方合同中对此没有约定，另结合租赁房屋所在楼栋其它楼层均未通天然气管道的客观情况，因被告特殊需要而产生的天然气管道安装的相关费用应当由被告自行承担。因此，本院对于被告要求原告支付天然气管道安装费用的反诉请求亦不予支持。关于涉案履约保证金应否退还的问题，双方租赁合同第四条、第十三条明确约定租金支付时间及逾期交付租金的违约责任即承租人未按期交纳租金，按违约处理，出租人有权单方面终止合同收回房屋，且合同履约保证金不予退还，本案被告未按期向原告支付租金，已违约，原告有权依照合同约定要求被告承担违约责任，对被告交付的履约保证金不予退还，故本院对原告不予退还履约保证金的诉讼请求予以支持，对被告要求退还履行保证金的反诉请求不予支持。因被告已搬离租赁房屋，故本院对原告要求被告返还商铺的诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆德汇置业集团有限公司与被告（反诉原告）武一博于2013年7月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）武一博给付原告（反诉被告）新疆德汇置业集团有限公司租金590000元（2014年1月16日至2014年7月14日）；三、被告（反诉原告）武一博给付原告（反诉被告）新疆德汇置业集团有限公司采暖费19855元、水费2533元、电费6717元；四、驳回被告（反诉原告）武一博要求原告（反诉被告）新疆德汇置业集团有限公司赔偿损失382500元的反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）武一博要求原告（反诉被告）新疆德汇置业集团有限公司支付天然气安装费302500元的反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）武一博要求原告（反诉被告）新疆德汇置业集团有限公司返还履约保证金100000元的反诉请求。上述被告武一博应付原告新疆德汇置业集团有限公司款项合计619105元，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的723114元，实际给付金额619105元，占诉讼标的85.62%。本诉案件受理费11031.14元，邮寄送达费20元，保全费3635.57元，合计诉讼费14686.71元（原告已预交），由被告武一博负担85.62%即12574.76元，由原告新疆德汇置业集团有限公司负担14.38%即2111.95元。反诉案件受理费本院减半收取5825元（被告已预交），由被告武一博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 朱 丽人民陪审员 高兰珍人民陪审员 陈双设二〇一五年二月九日书 记 员 曲毅捷 更多数据：搜索“”来源：