（2015）南中法民终字第109号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-04
案件名称
南充中港房地产开发有限公司与杨定全、原审第三人蒲智勇拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南充中港房地产开发有限公司,杨定全,蒲智勇
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第109号上诉人（原审被告、反诉原告）南充中港房地产开发有限公司。法定代表人蒋金林。委托代理人蒙艳阳。委托代理人肖飞。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨定全。委托代理人强春艳。委托代理人刘小娟。原审第三人蒲智勇。上诉人南充中港房地产开发有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人杨定全、原审第三人蒲智勇拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审审理查明：杨定全在南充市高坪区东观镇正南街20号1.3层拥有建筑面积135.25平方米的住房一套和建筑面积34.79平方米的门面房一间，在住房上面，杨定全还搭建了建筑面积约100平方米的无产权证小青瓦房。2010年10月，中港公司与杨定全及曾家国、彭俊平等6人协商一致，将6人位于高坪区东观镇正南街的房屋予以拆迁，进行房地产开发，并成立了东观项目部，祝少雄为项目部负责人。2010年10月10日，曾家国代表中港公司与杨定全签订了《城镇民房改造还房补偿协议》，约定杨定全自愿将私有房屋所有权和土地使用权交由中港公司按小城镇建设规划方案设计，实施民房统一改造。房屋实行产权调换，就地还房，住宅还房集中安置在单元二层以上，由住房户抽签确定还房具体位置，营业用房按原址还房。水、电、气、闭路电视按原方式由中港公司安装，不再收取费用。在房屋搬迁改造工期内，搬迁过渡补偿费按住房产权证面积每平方米每月3元、营业用房产权证面积每平方米每月10元进行计算。房屋改造建设周期12个月。2010年12月6日，杨定全与中港公司签订《房屋搬迁协议》，该协议约定，1、中港公司因建设需要，经批准对杨定全的房屋及其附属物进行拆迁，杨定全座落在高坪区东观镇正南街20号的房屋，产权证登记的住房建筑面积为132.5平方米，营业房建筑面积34.79平方米，由中港公司在拆迁区域内安置杨定全房屋。2、中港公司安置杨定全的住房及底层营业房，以通过审批的规划建筑设计方案为准，按一般民用建筑商品房设计标准修建，建房工期为12个月。3、中港公司应还杨定全安置住房建筑面积100平方米，安置的住房位置为A幢3层B户型。4、拆迁过渡期以原告搬迁完毕，双方当事人交接之日起计算。过渡期间，杨定全找房暂住，由中港公司发给杨定全搬迁过渡补偿费。超过建房期半年以内，搬迁过渡费在原标准的基础上增加50%，超过建房期半年以上，搬迁过渡费按双倍执行。5、还房办理权属证件费用，在房屋产权证登记核实面积内，由中港公司承担，超面积部分由杨定全承担。上述协议签订后，双方对杨定全的无证小青瓦房和房屋装修费用的补偿问题发生争议，导致杨定全未能及时搬迁。经双方多次协商，2010年12月10日，中港公司下属的东观项目部负责人祝少雄代表中港公司与杨定全签订《房屋转让收购协议》，双方约定，杨定全将位于高坪区东观镇正南街20号有产权的住房135.25平方米转让给中港公司，转让价款229，925元。房屋转让后，所有权归中港公司所有，杨定全应积极配合办理产权过户手续，并提供房产证、土地证，办理转让手续的费用由中港公司负责，与杨定全无关。同日，中港公司将购房款229，925元全部支付给了杨定全，杨定全给中港公司出具了收条。对于房屋装修费的补偿问题，双方亦于2010年12月10日签订《补充协议》，约定中港公司优惠出售住房一套给杨定全，面积在100平方米以内，价格按房屋开发成本价和所缴相关税费收取，不再收取其它费用。2010年12月10日，双方还就无证小青瓦房及门面房的安置重新签订了一份《房屋搬迁协议》，约定中港公司在拆迁区域内安置原告的房屋以杨定全产权证登记的营业房34.79平方米及无产权房屋100平方米小青瓦为准。中港公司应补偿安置杨定全100平方米的住房（杨定全不补差价）和底层营业房56.38平方米，安置的住房置为A幢3层B户型。该协议的其他内容与双方于2010年12月6日签订的《房屋搬迁协议》完全相同。上述几份协议签订后，中港公司随即将杨定全及曾家国等6人的房屋予以拆除，在原址上进行房地产开发。2011年3月至7月，中港公司先后以杨定全及曾家国等6人的名义向高坪区建设局申请办理了工程施工许可证和规划许可证，开发项目核定名称为曾家大院，建设规模3834平方米。另查明：2010年12月6日，杨定全从中港公司处已领取了10个月的房屋搬迁过渡补偿费8，638元（住房按100平方米计算，营业房按56.38平方米计算）。中港公司修建开发的曾家大院商品房竣工后，已于2013年6月将安置的营业房交付给杨定全使用。2014年3月5日，中港公司下属东观项目部与第三人蒲智勇签订《曾家大院认购协议》，将应安置给杨定全的住房（A幢3层2号B户型，面积约105平方米）出售给第三人，价款196，000元。同日，第三人向东观项目部交纳了购房款196，000元及水、电、气安装费15，000元，东观项目部给第三人出具了收据。杨定全得知中港公司将上述安置房出售给第三人后，多次找其协商未果，遂向法院提起诉讼，请求判令：1、由中港公司立即履行《房屋搬迁协议》、《补充协议》，向杨定全安置住房两套（高坪区东观镇正南街曾家大院A幢1单元3层B户型3-2号房屋；高坪区东观镇正南街曾家大院内面积100平米房屋一套）；2、由中港公司支付过渡安置补偿费37，696.80元。再查明，一审诉讼中，中港公司提起反诉，其主张杨定全应当按双方《房屋转让收购协议》向中港公司移交房屋产权证及土地使用权证，用于办理产权过户手续。原审法院认为：杨定全与中港公司于2010年12月6日签订《房屋搬迁协议》后，双方因杨定全无产权证的小青瓦房及房屋装修费的补偿问题发生争议，导致拆迁迟迟不能进行。经充分协商，双方又于2010年12月10日先后签订《房屋转让收购协议》、《补充协议》和新的《房屋搬迁协议》，约定中港公司对杨定全有产权证的住房一套予以收购，对杨定全有产权证的营业房和无产权证的小青瓦房进行还房安置，并明确了还房面积和位置，对杨定全的房屋装修费损失，中港公司按房屋开发成本优惠出售商品房一套给杨定全，面积在100平方米以内，时至今日，中港公司已按协议的约定向杨定全支付了购房款并已将安置的营业房交付给了其使用，对此双方均不持异议，予以确认。而该案的争议的焦点，杨定全无产权证的小青瓦房中港公司是否应该进行还房安置；杨定全、中港公司协议约定由中港公司按开发成本价优惠出售商品房一套给中港公司是否能够履行。首先，双方于2010年12月10日签订的《房屋搬迁协议》明确约定，中港公司应对杨定全有产权证的营业房和无产权证的小青瓦进行补偿安置，并明确约定了营业房、住房的还房面积及位置，这与中港公司向杨定全发放搬迁过渡补偿费时计算的还房面积完全吻合。同时，中港公司的拆迁系商业行为，自愿对杨定全无产权证的小青瓦房按照有证房予以拆迁补偿安置，既不损害国家利益、公共利益，亦不损害他人利益。因此，双方于2010年12月10日签订的《房屋搬迁协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，中港公司理应严格按照该协议的约定履行义务，对杨定全无产权证的小青瓦房进行还房安置。其次，双方在《补充协议》中，虽然约定由中港公司按开发成本价加税费优惠出售商品房一套给杨定全，面积在100平方米以内，但协议中没有明确成本价及税费的数额，住房面积100平方米以内亦是一个不确定的数字，上述协议缺少了合同必须具备的主要条款，根本无法履行，依法应视为合同未成立，故杨定全要求中港公司按开发成本价优惠安置其住房一套的诉请本院不予支持。中港公司超过拆迁改造期半年之后方才安置杨定全的营业房，杨定全依据双方签订的协议要求中港公司双倍支付搬迁过渡补偿费37，696.80元的诉请符合法律的规定，本院予以支持。第三人蒲智勇在向中港公司购买位于高坪区东观镇正南街曾家大院A幢3层B户型的住房时，中港公司故意向第三人隐瞒了该房系安置杨定全的还房的事实，因此，第三人属善意购买，中港公司依法应承担退还第三人购房款并赔偿相应损失的责任。中港公司反诉要求杨定全办理高坪区东观镇正南街20号房屋产权、土地使用权过户手续，但反诉与杨定全的诉请无关联性，其反诉请求本院不予支持，中港公司可另案向杨定全主张权利。为了保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、条八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条之规定，判决：一、南充中港房地产开发有限公司立即将位于南充市高坪区东观镇正南街曾家大院A幢1单元3-2号B户型的拆迁安置还房一套交付杨定全使用，并立即为杨定全办理该套住房的房屋产权证和土地使用证，办证税费由被告南充中港房地产开发有限公司承担。二、由被告南充中港房地产开发有限公司支付杨定全房屋搬迁过渡补偿费人民币37，696.80元。三、驳回杨定全的其他诉讼请求。四、驳回南充中港房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费及反诉案件受理费共计942元由南充中港房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人中港公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、原审认定“2010年12日6日签订了《房屋搬迁协议》，同月10日又签订了《房屋搬迁协议》”的事实明显错误。上诉人与被上诉人于2010年12月6日签订《房屋搬迁协议》，之后，上诉人与被上诉人于同月10日签订《房屋转让收购协议》，收购了被上诉人的房屋。当日并未再签订《房屋搬迁协议》。被上诉人诉称也是只签订了一份《房屋搬迁协议》，也未主张签订两份《房屋搬迁协议》，也未提供签订了两份《房屋搬迁协议》的证据。上诉人提供的《房屋搬迁协议》上面签订的时间为2010年12月6日，被上诉人提供的协议上未有签订时间，但两份协议内容基本一致，根本不是两份不同的《房屋搬迁协议》。原审认定在拆迁安置过程中签订了两份《房屋搬迁协议》明显与事实不符，也无证据支持。二、《房屋搬迁协议》中约定的还房系产权房，而不是楼顶的构筑物。上诉人基于楼顶有构筑物并地板装修的事实，愿意优惠出售一套房屋，从未承诺就无证房免费给予一套还房。被上诉人仅有一套房，安置过程中已转让给上诉人，进行了货币安置。被上诉人原楼顶的构筑物，不是房屋，也未办理产权证。被上诉人诉称是房屋，并未提供相应的证据，这部分构筑物也未取得产权证，显然不能按具有产权证的合法房屋进行安置补偿。2010年10月，双方签订的《城镇民房还房补偿协议》也明确根据产权面积进行补偿，这约定也与现行法律规定相符，也是拆迁安置补偿的交易习惯。上诉人也不可能作出这样的真实意思。被上诉人的房屋包括一个产权房屋、一间营业房、还有个房顶，现产权证的住房已被货币安置，营业房已还房。仅仅存在一个房屋顶，现要主张免费还一套房，还要按成本价优惠买一套房，显然不公平。被上诉人是利用《房屋搬迁协议》的不正常理解来获得额外房屋。三、原审认定上诉人承担过渡费没有证据支持。房-屋已货币安置，仅有营业用房需计算（住房、营业房）应进行结算，被上诉人如何计算也不清楚，就径行按其的诉请进行了判决，明显事实不清，证据不足。四、原审驳回上诉人的反诉的诉讼请求明显错误。本案为拆迁安置纠纷，上诉人对被上诉人进行货币安置，被上诉人就应提供相应的产权证，用于办理相应过户手续。被上诉人诉请还房也属拆迁安置纠纷的范围。反诉与本诉基于同一法律关系，拆迁安置补偿，法院立案审查并进行了合并审理，被上诉人也未提出异议，也将产权证等手续交与法院，原审确以反诉与本诉没有关联性而不支持诉请，明显错误。更为重要的，即使没有关联性，应另案起诉，法院应向上诉人释明，不另案起诉，法院也只能驳回起诉，也不应驳回诉讼请求。综上，原审认定事实明显错误，在事实不清，证据不足的情况下支持了被上诉人的诉请，明显错误，应予以改判。被上诉人杨定全答辩称：案涉房屋属于协议还房，不属于政府拆迁，因此，上诉人在拆迁协议中将被上诉人无产权证的房屋计算面积还房，不违反法律规定；协议安置补偿标准五家人是统一执行，无论有无产权都要给予还房，根据与上诉人的协议，被上诉人的还房有三个方面组成，有产权、无产权以及上诉人对被上诉人装修损失承诺的给予优惠售房部分。对被上诉人100平米无产权部分房屋，上诉人本应还房，但其却擅自将承诺还被上诉人的房屋另售他人，理应承担责任，二审请求法院依法维持原判。原审第三人蒲志勇答辩称：对案涉房屋为还房的事实第三人并不知情，尊重法院的判决，若将房子判给被上诉人，上诉人应向第三人赔偿相应损失。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人就拆迁还房事宜签订的是一份还是两份合同，是否存在2010年12月10日的《房屋搬迁协议》，若存在是否应对本案争议的无产权房按照约定进行还房；2、上诉人是否存在欠付过渡补偿费的情形，若欠付应如何计算过渡补偿费的金额；3、上诉人一审反诉要求被上诉人移交房产资料办理房屋产权过户的主张是否应当支持。针对第一个争议焦点，上诉人中港公司认为拆迁还房的房屋仅包括被上诉人有产权证部分，其依据为其提供的签订时间为2010年12月6日的《房屋搬迁协议书》，其中只认定了还房范围只包括了有产权的部分，但对该证据，被上诉人认为其合同的前两页是调换了的，并非原始的合同文本，当时原始的合同文本包含了无产权部分。由于上诉人在2010年12月10日对被上诉人有产权房屋住宅部分以收购的方式进行补偿，在2010年12月10日双方再次订立协议，其中对住宅部分不再安置，但仍保留了对无产权部分的安置。本院认为，应当认定2010年12月10日协议的存在，上诉人应当按其中的约定进行安置还房，其理由如下：1、上诉人的说法有明显的矛盾，首先，若上诉人与被上诉人仅签订过一份《房屋搬迁协议书》，并且都是2010年12月6日签订，那么同时形成的合同文本内容应当是一致的，但审查上诉人提供的2010年12月6日的合同与被上诉人提供的无落款时间的合同，其第一条中关于杨定全有产权住宅面积存在明显差异，上诉人提供的合同文本中载明的面积为132.5平方米，被上诉人提供的合同文本载明的面积，虽然有多次更改，但并没有132.5平方米这个数据，两份合同文本在这个关键数据上不应该有差异，且上诉人也未对此作出合理解释，因而应认定该两份合同文本不是同一时间形成的；其次，上诉人自己提供的合同文本也有矛盾，其提供的合同文本中第一页载明的住宅建筑面积为132.5平方米，但在该合同第二页中第七条却对应还安置住房面积确定为100平方米，与先前确定的132.5平方米的住宅面积有矛盾，对此上诉人也没有作出合理解释。2、被上诉人的说法逻辑上没有矛盾，证据可以相互印证。首先，根据上诉人一审提供的证据，2010年12月10日，双方达成收购协议，上诉人购买了被上诉人有产权的住宅部分，相应的在与被上诉人重新订立的合同中不包含住宅部分，将住宅部分划去符合情理。其次，根据被上诉人领取过渡补偿安置费的情况看，住宅是按100平方米的面积领取，由于被上诉人有产权的住宅部分于2010年12月10日被收购，所以该100平方米不可能对应的是已收购部分，而应是无产权的100平米瓦房。3、按上诉人的说法，若是被上诉人擅自在与上诉人于2010年12月6日所订立的合同中，对还房面积进行了删改，其可以通过鉴定的方式予以证明，但其也未向法院申请鉴定。综上，应当认定双方于2010年12月10日重新签订了《房屋搬迁协议书》，并约定对被上诉人无产权的瓦房进行还房。针对第二个争议焦点，根据前述认定，双方于2010年12月10日重新签订了《房屋搬迁协议书》，该协议第四条约定，“建房期间以规划建设局正式批准施工之日起计算，为12个月。”第六条约定“拆迁过渡期以被拆迁人搬迁完毕，甲（中港公司）、乙（杨定全）双方交接签字之日起计算。过渡期间，乙方自找房屋暂住，由甲方发给乙方搬迁过渡补偿费，其费用按拆迁补偿方案规定计算，超过建房期半年以内，搬迁过渡费在原标准基础上增加50%，超过建房半年以上，其搬迁过渡费按双倍执行。”因案涉房屋于2011年3月办理建设工程规划许可证，因此建房期间应从该时间点计算，因而合同约定的过渡期应到2012年2月，该期间按正常标准计算过渡费；2012年3月-8月，该期间按正常标准的150%计算；2012年9月起，该期间按正常标准的200%计算。根据上诉人一审提供的《房屋搬迁过渡补偿十个月费用明细表》其住房标准是3元／月.平方米，门面是10元／月.平方米，因而扣除被上诉人已经领取的过渡费外，剩余费用应为33，377.8元（［3元×100平方米×2＋3元×100平方米×6×1.5＋3元×100平方米×21×2］＋［10元×56.38平方米×2＋3元×56.38平方米×6×1.5＋3元×56.38平方米×21×2］），一审对该过渡费金额认定不当，应予纠正。针对第三个争议焦点，因双方2010年12月10日的《房屋转让收购协议》中对被上诉人交付土地证、房产证约定的时间约定为上诉人新建房屋竣工后，但根据上诉人所举证据，不能证明案涉房屋已经进行了竣工验收，进而不能证明被上诉人交付土地证、房产证的条件成就，上诉人一审的反诉主张不应支持。若之后条件成就，上诉人中港公司可另行向被上诉人主张权利。综上，一审认定事实部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1368号民事判决第一项、第四项；二、撤销南充市高坪区人民法院（2014）高坪民初字第1368号民事判决第二项、第三项；三、由上诉人南充中港房地产开发有限公司支付被上诉人杨定全房屋搬迁过渡补偿费33，377.8元；四、驳回被上诉人杨定全的其他诉讼请求。一审案件受理费942.00元，上诉人中港公司负担900.00元，被上诉人杨定全负担42.00元；二审案件受理费1，884.00元，由上诉人中港公司负担1，800.00元，被上诉人杨定全负担84.00元。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 唐晓兰审判员 石 炜二〇一五年二月九日书记员 彭 宣 更多数据：搜索“”来源：