（2014）利民初字第863号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-11-13
案件名称
王爱华与山东钱江置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
利津县人民法院
所属地区
利津县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第六条第一款，第十条
全文
山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2014）利民初字第863号原告：王爱华，女，汉族。委托代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。被告：山东钱江置业有限公司。法定代表人：吴海珍，董事长。组织机构代码：××。委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。原告王爱华诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称“钱江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王爱华及其委托代理人左名涛、被告钱江公司的委托代理人卜祥亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱华诉称，2013年5月10日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（××-××幢×层×号房）签订了商品房买卖合同，合同约定房产总价款为255140元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，交房日期到来后，被告违约，不能按期交房。随后原、被告协商了延期交房事项，2013年12月25日双方达成补充协议，约定交房日期为2014年6月30日，但直到现在被告也未履行交房义务。因被告没有按照补充协议履行合同义务，现在原告通知被告解除该协议。根据双方签订合同的第九条约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方多次协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2014年8月31日的延期交房违约金30617元（255140元×240天×万分之五），并继续支付违约金至实际交房日，诉讼费由被告承担。被告钱江公司辩称，一、原告的主张不符合《购房手册》的约定，依法应驳回其诉讼请求。原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中约定“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房迟延、办证延迟或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，本人表示理解并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所需承担的赔偿或补偿数额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限。且该款项仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。”原告购买涉案房产，被告已对购房款做出优惠，作为对等条件，原告已表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。即使被告应承担违约责任，赔偿额也不应超过原告已付购房款的0.5%。二、原告的主张不符合《补充协议》的约定，依法应驳回其诉讼请求。2013年12月25日，双方签订了补充协议，补充约定，原告认可涉案房屋存在“周边村民阻挠”的事实，根据合同约定如遇周边村民阻挠导致建设延误，不属于违约。《补充协议》约定交付期限延期至2014年6月30日，但是因周边村民阻挠等原因，该交付期限并非最终交付期限；况且，原告已经接受了奖励政策，也就放弃《购房手册》中约定的权利。所以应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告钱江公司于2007年12月28日通过出让方式取得了津八路以西、大桥路以南的部分土地的使用权。于2011年1月7日取得了住宅小区“西湖春天”22#、23#、25#、26#楼的建设工程规划许可证，于2012年5月11日取得“西湖春天”三期22#-26#楼的建筑工程施工许可证，许可证载明的开工日期为2012年5月7日，竣工时间为2013年9月30日。2012年12月5日，被告取得了涉案房屋所在22-23幢一层沿街商铺的预（销）售许可证。2013年5月10日，原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”三期××-××幢×层×号房房产一套签订《商品房买卖合同》一份。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理：①逾期90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条第一款对交房时间和条件进行了约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误；3、……。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。本院共计受理157名原告诉被告钱江公司商品房预售合同纠纷案，该157名原告均与被告签订了商品房买卖合同，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。签订合同当日，原告（乙方）、被告（甲方）与作为丙方的杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司三方签订《购房手册》一份，主要内容分为七大部分，分别为：《楼盘销售前置审批流程表》、《商品房预（销）售补充约定》、《商品房实际销售价格表》、《房产办证委托协议》、《前期物业服务协议》、《业主（临时）物业管理规约》、《签约页》。其中，《楼盘销售前置审批流程表》除记载了房款计算方式外，亦载明原告享受开盘特价、享受“人文社区购房奖励金”5000元。另注明“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过收益者实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。被告与所开发的“西湖春天”三期业主所签订的《购房手册》该部分内容均相同。另查明，签订合同当日（2012年10月11日）原告向被告交纳了首付款159756元，2012年12月27日交清了剩余房款360000元，共计缴纳购房款519756元，被告分别为原告开具收据。被告至今未履行交房义务。以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》一份、购房款收据2张，被告提交的《购房手册》一份、土地使用证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份、商品房预（销）售许可证一份、关于西湖三期项目建设进展的情况说明复印件一份及原、被告双方当事人的当庭陈述，在案为证。本案当事人争议的焦点问题是：1、被告是否应承担逾期交房的违约责任；2、违约金的支付标准。针对第一个争议焦点，原告认为，原告所提交的《商品房买卖合同》第八条第一款约定了被告的交房日期为2013年12月31日前，第九条约定了出卖人逾期交房应按日支付已交房款万分之五的违约金，现因被告未履行交房义务，因此应按照合同约定向原告支付诉讼请求中要求的违约金。被告认为，首先，被告所提交的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中，买受人已承诺作为购房（含优惠）的对等条件，在签订购房合同后，对被告可能产生的交房滞后等履约瑕疵表示放弃诉讼或仲裁权利。原告购买涉案房屋已享受到了《购房手册》所载明的开盘特价及“人文社区购房奖励”5000元的优惠，作为对等条件，原告已承诺放弃诉讼或仲裁权利。因此，被告不应再承担违约责任。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如遇周边村民阻挠施工导致的建设期延误，被告可据实予以延期，被告在施工过程中，确实存在周边村民阻挠施工的事实，因此，被告迟延交房不属违约行为，不应承担违约责任。为证明其主张，被告另行提交《补充协议》复印件两份，分别是购房业主陈岩军、王爱华与被告于2013年12月24日、25日所签订。两份协议内容相同：甲、乙双方就购买商品房一事签订了《商品房买卖合同》，现因周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因造成甲方建设进度延误而推迟该商品房交付的事宜，双方经友好协商达成如下协议：双方确认调整《商品房买卖合同》第八条有关交付期限的约定，该交付期限延期至2014年6月30日……。该证据用以证明被告在施工过程中存在周边村民阻挠施工的事实。原告质证认为，对两份《补充协议》复印件真实性予以认可，但该证据不能实现被告的证明目的。周边村民阻挠施工是一个事实问题，不能随意认定，需用事实证据予以证明。本院分析认为，《购房手册》中第一页《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”的内容，所有签订《购房手册》的业主该内容均相同，是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该“承诺”内容导致原、被告双方权利义务严重不对等，且被告未提交证据证明其已尽到了上述义务。同时，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而该“承诺”内容恰恰免除了被告主要责任、排除了原告的主要权利。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”之规定，《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”的内容应属无效的格式条款。被告为证明存在周边村民阻挠施工的事实而提交的两份《补充协议》复印件，虽系真实签订，但内容中延期的原因亦载明了“配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因”，而上述两原因并非法定或约定可以延期交房的理由；另一方面，被告主张周边村民阻挠施工导致延期，应举证证明阻挠的具体时间、期限，从而将该期限在原约定交房日期的基础上顺延，以确定最终的交房日期，但被告提交的证据《补充协议》达不到该证明目的。因此，被告关于延迟交房不属违约的主张不能成立。针对第二个争议焦点，原告认为，《商品房买卖合同》明确约定了被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，所以被告应按照约定支付。被告认为双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》明确载明，……卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过收益者实际支付购房款总额的0.5%为限。纵使法院认定被告违约，赔偿额也应按流程表中约定的购房款总额的0.5%为限。本院分析认为，被告依据的《楼盘销售前置审批流程表》中的约定内容为无效格式条款。原告主张按双方签订的《商品房买卖合同》对违约金的约定条款即按照已交房款额的日万分之五计算违约金，双方在合同第七条、第九条分别约定了双方了违约责任，权利义务对等，系真实意思表示，合法有效。因此，违约金应以《商品房买卖合同》中约定的标准予以支付。本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，而被告的交付房屋主要义务却未履行，合同明确约定了被告不按时交付房屋的解约权归原告，现原告放弃行使解约权，而要求被告继续履行合同支付违约金，是对其权利的自行处分，依法应予以保护。在合同的履行过程中，因被告未按期交房，原告要求被告按已交房款总额255140元的万分之五支付自2014年1月1日至2014年8月31日共240天的延期交房违约金30617元，经计算2014年1月1日至2014年8月31日共计243天，违约金共计30933.51元，原告要求30617元，符合法律规定且不损害被告利益，予以支持。关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求，根据已查明事实，被告至今并未实际交付房屋亦不能明确确定向原告交付的准确日期；且房屋的交付是需要符合双方合同约定的和法律规定的条件的，对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要行政或者诉讼的方式予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。对2014年8月31日之后的违约金，原告可另行主张权利。关于被告提出的《购房手册》中《楼盘销售前置审批流程表》原告已明确承诺放弃诉讼，被告不应承担违约责任及赔偿额以不超过购房款总额的0.5%为限的抗辩主张，因《楼盘销售前置审批流程表》中“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”的内容，系无效的格式条款，对双方当事人不产生法律约束力，因此对被告的抗辩主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王爱华逾期交房违约金30617元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，由被告山东钱江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审 判 长 高汝强代理审判员 陈翠霞人民陪审员 匡柏林二〇一五年二月九日书 记 员 王俞涵 百度搜索“”