（2015）一中民终字第01029号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-02-26
案件名称
张晓林与尹利等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓林,尹利,杨国强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01029号上诉人（原审被告）张晓林（兼杨国强委托代理人），男，1964年2月15日出生。被上诉人（原审原告）尹利，女，1982年9月1日出生。委托代理人田禾，北京市中喆律师事务所律师。原审被告杨国强，女，1972年5月8日出生。上诉人张晓林因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第2712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尹利在原审法院起诉称：2008年11月20日，我通过中大恒基东翠路店介绍与张晓林签订了《房屋交易协议》，协议约定：张晓林将以杨国强名义购买的1202号房屋以人民币117万元的价格卖给我，协议签订后，我支付首笔房款50万元，张晓林出示购房合同后，我支付次笔购房款50万元及利息，房屋过户手续完成当日我支付剩余房款17万元及利息。杨国强在此协议上签名并声明，该房屋实际所有权为张晓林。协议签订后，我分别于2008年11月20日和11月25日支付给张晓林首笔房款2万元和48万元，共计50万元。2008年12月20日，我实际入住上述房屋居住至今。由于张晓林一直未能将购房合同出示给我，故其未向我收次笔购房款50万元，仅在2010年8月18日收取次笔购房款50万元的利息2万元。2013年9月，我了解到该房屋所有权证已经办好，故向张晓林要求办理相关过户手续，但张晓林先借口推脱，后又于2013年11月26日发函通知我因房价上涨原因其反悔，要求解除本协议。我认为，双方签订的《房屋交易协议》真实有效，依照法律规定，合同双方当事人应当履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，为维护我的权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令张晓林、杨国强继续履行《房屋交易协议》；2、判令杨国强、张晓林为我办理1202号房屋过户手续；3、请求支付张晓林剩余购房款67万元，并且以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2008年11月20日至2009年11月19日期间利息；4、判令张晓林、杨国强承担本案的诉讼费等全部相关费用。张晓林在原审法院答辩称：本案诉讼与杨国强无关，如有责任我愿全部承担；协议第十四条约定，所有交接手续均应采取书面形式，而尹利违反约定不与我交换意见，直接起诉，应视为违约；协议第三、四条约定，过户前单方反悔的，交易取消，该条款属于保底性条款，一旦条件具备应该适用该条款。双方对《房屋交易协议》没有争议，但2013年11月26日我应尹利要求给尹利写信函，当时签协议约定标的数额大，故当时双方在第14条约定要用书面形式，尹利让我写书面意见，我就写了书面意见，但尹利至今没有回信，直接向法院起诉，尹利不与我谈就直接起诉构成违约行为。我写的信函中心内容就是请求履行协议第三、四条款，尹利诉求中心内容是履行过户手续。故本案焦点在于办理过户手续还是履行第三、四条款约定。因为当时双方都知道何时过户不能确定，但是只要没过户，期间就有可能出现意外情况，只要在过户前，双方均可反悔。当时约定交易金额是117万元，所以双倍赔偿约定120万元。双方对买卖交易定性是充分了解的，谁也没想到事情经过很长时间。尹利要求过户本身不过分，但现在发生了条款约定第3、4条情况，无论什么原因反悔，交易就取消了，所以尹利要求过户没有意义。杨国强在原审法院答辩称：我虽在房屋买卖协议中签字，但该房与我无关，我不应为本案被告，当年张晓林借钱买房怕无力偿还，执意将房屋挂在我名下，我不再想挂此名，房屋买卖协议为有效协议，双方自愿交易，亦均可反悔，尹利利用诉讼进行强买强卖，实属无理。原审法院审理查明：2007年7月17日，张晓林以杨国强名义购买1202号房屋，该房屋于2013年8月12日登记于杨国强名下，共有情况载明为单独所有。2008年11月20日，甲（卖方）：张晓林、乙（买方）尹利及杨国强签订《房屋交易协议》，约定：一、涉案房屋当前注册业主为杨国强，实际所有权人为甲方。杨国强声明，此房仅仅使用杨国强名字注册，所有权与杨国强无关。若因本人行为导致甲乙双方交易不能完成，愿与甲方共同承担本协议项下违约责任。二、交易价格117万元。三、法律规定房屋交易以“过户”为准，因甲方至今未收到“购房合同及房产证”，故本协议的“过户”日期尚难确定，“过户”前单方反悔的，视为“彻底违约”。四、发生“彻底违约”时，此次交易取消，双方除各自返还对方原有财物外，违约方另赔偿对方120万元，双方不再追究其他损失。五、本协议签订之日，视为交易完成，乙方收房，甲方收款。六、因“过户”日期待定，故将有部分房款暂押在乙方。具体付款方式如下：a、本协议签订之日，乙方支付首笔房款五十万元，未付的款项按北京市房屋公积金同期房贷利率计息；b、乙方见到甲方购房合同后，支付次笔房款五十万元及利息；c、“过户”手续完成当日，乙方支付剩余房款十七万元及利息。七、由甲方办理“过户”手续，乙方予以积极配合，至有关部门可以办理该房产权之日起60日内完成，每逾期1日，赔偿乙方500元，逾期100日后，视为“彻底违约”。八、乙方应当按期付款，每逾期1日，赔偿甲方300元，逾期100日后，视为“彻底违约”。十、以本协议签订之日为界，此前已经发生的各项税费、物业费、公共维修基金、手续费等均由甲方负担；此后，因“过户”发生的、买卖双方应当缴纳的所有税费、手续费等，均由乙方缴纳，甲方不再负担任何费用，甲方办证费用，由甲方负担。十一、此次交易中，双方均应保证“自己方”无他人提出异议，否则，给对方造成损失的，应当全额赔偿，造成难以“过户”的，视为“彻底违约”。十四、因本金额涉及金额巨大，故所有交接手续均应采用书面形式。上述协议签订后，张晓林将1202号房屋交付尹利居住使用。2008年11月20日，尹利给付张晓林现金2万元，2008年11月25日，尹利以银行转账方式给付张晓林房款48万元，以上共计50万元。2010年8月18日，张晓林向尹利出具收条，其内容为：伊利结算利息二万六千，今先取二万元，余款最后再清。海淀区建委提供的1202号房屋权属档案资料显示，2013年8月1日，1202号房屋购买人杨国强的委托代理人向房屋登记部门提出1202号房屋所有权转移登记申请，并于2013年8月23日领取1202号房屋所有权证书。2013年11月26日，张晓林致函尹利，信函主要内容为：双方于2008年11月20日签订的《房屋交易协议》已五年，因国内房屋市场价格有了较大变化，针对协议内容张晓林曾有过调整意向。因尹利坚持按协议办理，张晓林也只好作罢。协议是双方真实意思表示，五年中，双方对协议未提出过任何异议及调整建议，故协议到目前为止，仍属于双方认可、无异议的协议；协议第三、四条约定，过户前单方反悔的，视为彻底违约，发生彻底违约时，此次交易取消。张晓林经认真考虑，现决定履行协议上述该约定，但考虑到张晓林实际损失及困难，能否适当酌减赔偿金额，望尹利考虑，亦望尹利尽快书面陈述具体意见。2014年3月18日，尹利向法院提起本案诉讼。本案庭审中，张晓林提出履行2007年7月17日《房屋交易协议》第三条、第四条约定的请求主张，经法院释明后，张晓林表示仅作为答辩意见提出。另张晓林述称，1202号房屋已办理产权登记，具备继续履行的条件，因尹利违反协议第十四条约定，在未与张晓林协商情况下直接起诉，构成违约，故双方应履行协议第三条、第四条约定。尹利述称，协议第三条、第四条约定的120万元约定属于附解除条件合同，张晓林现以该约定解除合同，系不正当促成合同所附条件成就，构成违约，尹利作为守约方，有权利要求继续履行。上述事实，有房屋交易协议、收条、工商银行个人业务凭证、北京市商品房预售合同、2013年11月26日信函、房屋所有权证登记申请书、领证凭证、居住证明、物业费收据及供暖费发票、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋交易协议系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是房屋出卖人是否有权行使合同解除权。张晓林诉请解除合同的理由主要包括两个方面：1、双方所签交易协议已经约定，在1202号房屋过户前，任何一方可以随时解除协议；2、尹利未经书面协商直接诉至法院构成违约。因此，判断本案争议焦点的前提则是对张晓林解约理由的成立与否进行分析。第一，关于张晓林提出依据交易协议第三条、第四条的规定而单方解除合同的问题。尽管该协议上述条款中载明任何一方在房屋过户前，有权随时解除合同并赔偿对方相应损失的相关内容，但对于行使解除权的适用或限定条件，需要结合文义解释和目的解释加以分析才能做出妥当结论。首先，在交易协议缔约当时，1202号房屋购房合同及所有权证书均由出卖人取得，因此房屋交易必然存在一定程度风险，双方当事人对此亦应知晓。因此，该协议第三、四条中特别强调了房屋过户日期尚难以确定，并在此情形下由任何一方自由选择合同解除并赔偿损失的解决方式。合同能否履行完毕难以确定是导致双方达成上述缔约内容的事实基础。从尊重缔约本意和文义通常理解的角度判断，房屋权属转移的不确定性持续存在才能成为任何一方选择解约途径并最大限度降低风险的前提条件。张晓林以1202号房屋权属转移时点作为划分行使解约权利的界限不符合文义解释的基本结论，故难以被采纳。本案中，张晓林自认已经取得涉案房屋所有权证书，由此能够说明房屋交易已经具备履行条件，同时在此之前张晓林亦未行使解除权利。根据上述分析结论，张晓林已经不具备解除合同的约定基础。其次，房屋买卖双方的缔约目的是交易达成并诚信履行，即使因交易障碍暂时存在而行使任意解除权，亦不应违反诚信履约的基本原则。因此，交易协议第三、四条中的相应条款解释必须符合目的解释。本案中，当出卖人在明知交易障碍已经消除，能够通过自身行为实现合同目的的情形下，却单方行使解除权影响交易正常履行，有悖于诚信履约的基本原则，若依据上述条款赋予其单方解除权，则不利于对守约方的利益保护，明显违反了合同目的解释原则。因此，交易协议第三、四条约定内容的文义解释、目的解释均无法得出张晓林具有行使单方解除权的约定依据。故张晓林以此为由主张合同解除的理由法院不予采纳。第二，至于尹利诉诸法律是否构成违约的问题。毋庸置疑，任何一方通过公权力合理解决争议属于不得排除或放弃的固有权利，且并不妨碍双方继续书面协商。因此，张晓林以此为由主张尹利直接起诉构成违约的抗辩意见，于法无据，法院不予采纳。第三、鉴于张晓林不享有解除交易协议的权利基础，且1202号房屋已经取得所有权登记证书，虽双方未约定办理过户转移登记的具体日期，但当1202号房屋在法律上及事实上均具备继续履行以及办理过户转移登记的条件时，双方均享有随时请求继续给付剩余购房款并办理房屋过户转移登记的权利。杨国强作为名义上的所有权人与实际所有权人依约负有协助尹利共同办理产权过户转移登记之义务。因此，尹利请求支付张晓林剩余购房款、张晓林、杨国强协助尹利办理房屋产权过户转移登记的主张，有充分的事实和法律依据，法院予以支持。尹利同意支付未付剩余购房款及相应期间的利息，对此，法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、尹利与张晓林、杨国强继续履行于2008年11月20日签订的《房屋交易协议》；二、尹利于本判决生效后七日内支付张晓林剩余购房款六十七万元；并以五十万元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率向张晓林支付利息（期限自二○○八年十一月二十日起至二○○九年十一月十九日止）；三、张晓林、杨国强于本判决生效后七日内共同协助尹利办理1202号房屋的过户转移登记手续，将该房屋过户登记至尹利名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张晓林不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法改判驳回尹利的诉讼请求或将本案发回重审。上诉理由是：一审法院认定事实不清，尹利没有权利起诉我。我始终同意履行协议，过户我也没说不同意。我没有不同意尹利就不应该起诉我。尹利一直没有支付剩余房款，应该是我起诉他，而不是他起诉我。另外我不同意承担一审诉讼费。尹利服从原审法院判决，针对张晓林的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。杨国强向本院提交了书面答辩意见：尹利与张晓林之间的房屋买卖协议与我无实质关系，我仅是挂名而已，希望法院尽早判决，将我从这件事中解脱出来。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋交易协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在双方签订房屋交易协议时，1202号房屋的购房合同及所有权证书尚未取得，房屋过户日期尚难以确定，因此交易必然存在一定的风险，因而双方在该协议第三、四条约定了任何一方自由选择合同解除并赔偿损失的解决方式，故合同能否实际履行是促使双方达成上述约定的事实基础。从原审法院查明的事实可以确定，目前1202号房屋已经具备了办理转移登记的条件，双方签约时可能影响合同履行的不确定性已经不存在，合同是可以继续履行的。在此情况之下，张晓林主张其有权单方解除合同，显然违背了诚实信用的基本原则，亦不符合双方缔约本意。原审法院从文义解释和目的解释的角度出发，认定张晓林不具有行使单方解除权正确，本院予以确认。对于买受人尹利一方，其不可能知晓该房屋原始购房合同以及所有权证取得的时间，故其从主观上不存在迟延支付购房款的故意。从双方签订买卖协议至所有权证取得的几年间，1202号房屋的价值大幅上涨，对于交易双方来说，对此都是明知的，按照常理，尹利肯定希望尽早完成交易以保障自己的利益。张晓林在2013年11月26日向尹利发的函中，一方面想取消交易，另一方面又希望尹利能够减轻其责任，实属自相矛盾。尹利在此情况之下诉诸法律并不违反双方的约定。因杨国强是1202号房屋名义上的所有权人，其与实际所有权人张晓林均负有协助尹利办理产权过户转移登记之义务。原审法院据此所作判决正确，本院予以确认。张晓林的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万零五百元，由张晓林负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由张晓林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 时 玲代理审判员 朱文君二〇一五年二月九日书 记 员 田 星 来源：百度“”