（2014）东二法虎民一初字第832号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2016-07-26

案件名称

陈建萍与ＸＸ、刘远泉土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈建萍,ＸＸ,刘远泉

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2014）东二法虎民一初字第832号原告：陈建萍，女，汉族，住广东省吴川市，公民身份号码为×××0340。委托代理人：徐洪辉，广东君政律师事务所律师。委托代理人：庄菁琳，广东君政律师事务所律师。被告：ＸＸ，男，汉族，住湖北省枝江市，公民身份号码为×××0052。被告：刘远泉，男，汉族，住广东省兴宁市，公民身份号码为×××1171。两被告的共同委托代理人：龙人榜，广东科岸律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：徐荣喜，广东科岸律师事务所辅助人员。原告陈建萍诉被告ＸＸ、刘远泉土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序于2014年9月12日开庭审理，后因案情复杂，转为适用普通程序审判，依法由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员陈少芳、人民陪审员苏霭婷组成合议庭，于12月19日公开开庭进行了审理。原告陈建萍及其委托代理人庄菁琳、徐洪辉，被告刘远泉及其委托代理人龙人榜、徐荣喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈建萍诉称：2013年12月，原告与两被告签订《土地租赁合同》，约定将位于东莞市××镇分离山土地的使用权出租给两被告使用。合同约定，该合同不定具体的租赁期限，如“三旧”方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁，不得以任何借口拒不搬迁。因该地块“三旧”方案已经落实，原告于2014年4月29日起多次通知被告应于2014年5月31日前搬迁完毕。另，合同约定，每月租金为17000元，乙方每月20日前将下月租金转入甲方指定账户。直至起诉之日止，两被告仍拖欠2014年3月21日至6月20日期间的租金60000元。原告多次通知两被告搬迁及缴纳租金事宜，两被告以各种理由拒绝。为此，原告起诉，请求法院判令：1.确认原告与两被告签订的《土地租赁合同》已于2014年4月29日解除；2.两被告在判决生效之日起三日内从案涉土地搬迁完毕，并保留建筑物原状；3.两被告向原告支付2014年3月21日至6月20日期间租金68000元（每月为17000元）、利息（按银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）及违约金（按每日年租金千分之三自逾期之日起计至付清之日止）；4.两被告按每月租金标准向原告支付从2014年6月20日起至实际搬迁之日的土地占有使用费、利息（按银行同期贷款利率自起诉之日计至付清之日止）及违约金（按每日年租金千分之三自逾期之日起计至付清之日止）；5.两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确：诉求1是要求确认案涉《土地租赁合同》属于证号为东府国用（1997）字第0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》土地范围内的部分于2014年4月29日解除，确认属于证号为东府国用（1997）字第0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》土地范围外的部分无效；诉求2是要求两被告搬离证号为东府国用（1997）字第0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地并按案涉合同的现状图保留原状；放弃第3项和第4项诉讼请求。被告ＸＸ、刘远泉辩称：一、本案原告不适格。案涉土地的所有权原告已于2014年1月17日转让给东莞市虎门实业投资有限公司，该土地相关的权益也已经转让给新的土地权属人。被告与原告签订的《土地租赁合同》也应由新的权属人作为出租方履行合同义务、行使合同权利，因此，原告无权作为该租赁合同的出租方向被告主张任何权利。因此，原告多收的租金应予以退还。二、租金逾期缴纳并非原告的过错。1.如上所述，上述土地自2014年1月起即转让给东莞市虎门实业投资有限公司，而原告有意向被告隐瞒该情况，继续向被告收取租金，经被告于2014年4月查证，原告于2014年1月即将分离山的土地使用权转让给虎门镇政府下属公司，转让总价约1000万元，随后办理了土地过户手续，并收到了土地转让款项。鉴于上述物业使用权人已经转移，原告已经不属于被告承租土地的合法使用权人，也未能提供新的承租物业权属人的授权委托书，因此，原告无权向被告收取租金。2.原告未履行上述物业转让的通知义务，致使被告虽知物业已转让，但是未能确定新的权属人，因此，无法向新的物业所有人按时缴付租金，责任完全在原告。2014年6月20日，被告收到原告交来的《通知》方才知道新的物业权属人为东莞市虎门实业投资有限公司，而被告携带租金去缴纳时该公司的财务人员拒绝接收，因此，被告在租金缴纳方面不存在违约行为。三、本案无证据证明“三旧”改造方案已经落实。依据2009年3月10日东莞市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的《产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》第三条“三旧”改造的形式包括：（一）转型企业明晰土地权属；（二）建设用地改变用途；（三）超占土地完善手续；（四）单宗建筑拆建改造；（五）成片拆迁改造。共五种形式。从该暂行办法看出，上述第（一）至（四）项是由企业即土地使用者自行向当地政府申请对自用的土地进行“三旧”改造，显然不符合本案的情况，而第（五）种成片拆迁改造可由政府主导改造，似乎符合本案改造的情况，但是依据2009年12月26日东莞市人民政府公布的《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》第九条“成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整”。目前为止，虎门政府所“改造”的范围只是被告承租的该土地，且该土地只有3891平方米，周围土地依然按现状在使用，显然不符合该规定，且依据实施细则的规定，成片拆迁改造项目需向社会公示，需通过市政府上报省人民政府批准，且镇人民政府（街道办事处）根据经批准的具体拆迁改造项目方案，通过招投标方式确定具体拆迁改造项目拆迁单位。目前为止，被告通过有关查询，尚未见到有该地块进行公示、拆迁招标公示等资料，也未能发现有任何政府拆迁行为。因此，该项目并不属于东莞市政府规定的“三旧”改造范围，不能视为“三旧”改造方案已经落实，所以原告以此为由解除租赁合同是不成立的。经审理查明：案外人广东发展银行东莞分行是位于东莞市虎门镇分离山工业区、《国有土地使用证》证号为东府国用（1997）字第0066457号/19000660166号的土地在东莞市国土局登记的使用者，该证登记的用地面积为3891平方米，并注明了该块土地的四至情况。2013年10月9日，原告通过拍卖方式受让了上述土地的投资权益。2013年12月2日，原告作为甲方，两被告作为乙方，共同签订了一份《土地租赁合同》。其中，合同第一条约定：“甲方将位于东莞市××镇分离山土地的使用权出租给乙方使用，该块土地国土证上的面积为3891平方，土地具体位置（根据国土证）”；第二条约定：“租赁期限：由于该地现划入虎门三旧改造范围，改造方案未确定落实，本土地租赁不定具体租赁期限，如三旧方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁，无争议部分乙方无条件迁出，不得以任何借口拒不搬迁”；第三条约定：“……本地块含无争议地段及有争议地段”；第九条约定：“搬迁时，无争议部分（见图2）乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备撤出，将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”；第十三条约定：“在租赁期限内，因不可抗拒的原因或因城市规划建设，致使双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由乙方承担”；第十四条约定：“……有争议的是11m米路（见现状图及图2），共计407.9平方米（以三旧办或国土最终回收时确定数值为准），经甲乙双方努力，如能争回这407.9平方米的权属，在三旧回收土地时，甲方同意将该407.9平方米土地及乙方在该地另建的临时建筑一起与乙方分成，土地甲乙双方按比例7.5：2.5分成，临时建筑物甲乙双方按比例8：2分成；如最终无法取回该地块但建筑物可以赔偿的，甲乙双方按比例8：2分成；如最终无法取回该地块及建筑物得不到赔偿，造成乙方投资损失的，由乙方承担”。合同还附有土地的现状图及图2，其中，图2是有争议地段与无争议地段的示意图，无争议地段是一个梯形，位于有争议地段的上方，有争议地段是一个长方形，标注的面积为407.9平方米，并标注了部分边界的长度；现状图与图2是相互对应的，但现状图显示的是无争议地段的建筑物的占地情况。合同签订后，原告将现状图中的建筑物与合同所约定的土地一并交付给被告使用。2014年1月17日，东莞市虎门镇人民政府（作为甲方）与广发银行股份有限公司东莞分行（作为乙方）就《国有土地使用证》编号为东府国用（1997）字第0066457号/19000660166号的土地及地上房屋签订了《土地及房屋征收补偿协议书》，当中注明虎门人民政府因开展分离山地块的“三旧”改造工作，将征收乙方位于上述“三旧”改造范围内的地上建筑物及附属设施进行补偿，土地总面积为3891平方米，先对其中无争议的2765.5平方米进行征收，对其余存在争议的1125.5平方米，若争议能够解决，即按本协议同等条件征收，若在本地块“三旧”项目正式开展时仍未解决，乙方将放弃该1125.5平方米的权益，并要求乙方在本协议签订后一个月内搬迁完毕并交付给甲方，房屋征收过程中涉及土地承包或租户等利益关系的，由乙方予以协调和解决，协议签订后，甲方将补偿款支付至原告的账户中。2014年4月29日，原告向被告发送短信，告知两被告由于三旧方案已落实，要求终止两被告对国土证为东府国用（1997）字第0066457号的地块的使用权，请两被告于2014年5月31日前搬迁完毕。2014年5月3日，原告再次向两被告发送同内容的短信。2014年6月20日，东莞市虎门镇“三旧”改造领导小组办公室发出《通告》，内容是“我办已与广发银行就位于虎门镇博涌社区分离山的土地（土地证号：东府国有[1997]字第0066457/190006601**号）及地面附着建筑物已完成征收及移交手续，现镇政府决定本地块由虎门实业投资有限公司管理。目前土地租用者必须服从虎门实业投资有限公司管理，并务必于2014年7月1日前与虎门实业投资有限公司办理相关手续”。2014年7月16日，原告委托律师向两被告发送《律师函》，载明原告已经于2014年4月29日向两被告提出解除合同，并要求两被告收到《律师函》后五日内搬离并支付拖欠的租金，等等。两被告于2014年7月30日复函，主张原告应提供三旧改造已经落实的证据材料，且因原告未履行关于涉案土地新权属人方面的告知义务，导致两被告向相关部门缴纳租金未果，等等。原、被告均确认《土地租赁合同》第二条所约定的“三旧改造方案落实”是双方解除《土地租赁合同》的条件，且该条所约定的“三旧方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁”中的搬迁地块包括《土地租赁合同》所约定的无争议地段和有争议地段，有争议地段并没有建筑物。原告主张《土地租赁合同》第二条所约定的“三旧改造方案落实”实际是指案涉土地确定被纳入“三旧”改造范围，现《国有土地使用证》证号为东府国有[1997]字第0066457号/19000660166号的土地使用权已由政府征收，政府所支付的补偿款也已经收到，原告也已经将相关的证件交付给政府，故合同所约定的“三旧”方案已经落实，案涉合同解除的条件已经成就，遂提起本案诉讼，请求判如所请。两被告认为三旧方案未经市三旧办审批并公示，方案仍在制定过程中，尚未落实，合同解除的条件尚未成就，不同意解除合同，也不同意搬离，并认为合同所约定的3891平方米实际上是包括了有争议的407.9平方米。原告主张合同第一条所约定的3891平方米是根据《国有土地使用证》的情况所列的，合同所约定的无争议地段就是《国有土地使用证》所涉的土地，之所以存在407.9平方米有争议地段是因为《国有土地使用证》登记的用地面积为3891平方米，原告拍卖时认为现状图中建筑物所占面积就有3891平方米，但拍卖后，国土部门的工作人员与原告一并测量，发现建筑物所占面积仅有2765.5平方米，尚有差额部分1125.5平方米未能明确具体方位，原告认为建筑物往南的部分土地有可能属于上述《国有土地使用证》范围内，但博涌社区居民委员会认为该407.9平方米属于该社区所有，不同意原告将《国有土地使用证》的边界扩展到这部分土地，故在与被告签订案涉《土地租赁合同》时自行圈定了建筑物以南的407.9平方米为有争议地段。为查明本案事实，本院向东莞市虎门镇“三旧”改造领导小组办公室发函调查。该办公室作出书面复函，确认《国有土地使用证》证号为东府国有[1997]字第0066457号/19000660166号的土地属虎门“三旧”改造范围，镇政府于2014年1月向广发股份有限公司东莞分行征收该地块，“三旧”改造方案于2011年1月25日通过虎门党政领导班子会议，于2012年2月17日报市“三旧”办集中审查，经审查，市“三旧”办提出修改意见，现正在调整改造方案当中。另外，本院就案涉合同所注明的“有争议地段”的权属向东莞市国土资源局发函调查。该局书面函复：确定合同所注明的“有争议地段”面积为398.2平方米，其中349.4平方米在东府国用（1997）第19000660166号宗地登记范围内，余下48.8平方米无土地使用权登记，土地所有权属××镇博涌股份经济联合社。本院持该复函到东莞市××镇博涌社区居民委员会调查，该居民委员会的工作人员认为案涉合同所约定的“有争议地段”都属该居民委员会所有，假设原告将这部分土地出租给两被告使用，该居民委员会是不同意的。以上事实，有原告提交的《国有土地使用证、拍卖成交确认书、土地租赁合同》、《通告》、《短信、律师函》、《关于律师函的回函》，本院调取的证据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据合同约定，合同中所注明的“无争议地段”和“有争议地段”均属于合同所约定的租赁物，只是原、被告在签订合同时对部分土地的权属未能明确才注明为“有争议地段”，现东莞市国土资源局明确合同所注明的“有争议地段”实际上包括了部分属于证号为东府国有[1997]字第0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》范围的土地，也包括属虎门博涌股份经济联合社所有的48.8平方米土地。经向虎门博涌社区居民委员会调查，该居民委员会是不同意原告将属于该社区所有的土地出租给两被告使用的，故案涉合同中属于证号为东府国有[1997]字第0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》范围外的部分应属无效。对原告主张这部分合同无效，本院予以确认。至于属于证号为东府国有[1997]字第0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分，属于当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。至于该部分合同应否解除的问题，现原、被告均确认《土地租赁合同》第二条所约定的“三旧改造方案落实”是《土地租赁合同》解除的条件之一，但双方对三旧改造方案是否已经落实存在争议。本院认为，合同并未明确“三旧改造方案落实”的具体含义，可见，原、被告均非专业人士，故三旧改造方案是否落实应按照普通民众的理解予以界定。根据日常生活经验法则，只要案涉土地因三旧改造的原因而被政府部门采取一定措施并导致案涉合同无法继续履行即应视为达到合同所约定的“三旧改造方案落实”的程度。现政府部门明确表示证号为东府国有[1997]0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地已经被纳入三旧改造范围，不仅对其中2765.5平方米进行了征收，还对其余的一千多平方米土地的征收问题进行了约定，并要求原告在补偿协议书签订之日起一个月内搬迁完毕，可见，案涉土地已因三旧改造的原因而被政府部门采取措施并导致当事人无法继续履行案涉合同。因此，对原告主张解除这部分合同，本院予以支持。至于合同的解除时间，根据合同第二条关于租赁期限的约定，原、被告约定案涉合同不定具体的租赁期限，但如三旧方案落实后，甲方提前一个月通知乙方搬迁，换而言之，案涉合同的租赁期限应至甲方通知乙方搬迁后一个月届满。同时，原告于2014年4月29日向被告发送的短信内容“请于2014年5月31日前搬迁完毕”与合同第二条的约定相吻合，显示原告是允许被告履行案涉合同至2014年5月31日的。因此，根据原告的意思表示，本院案涉《土地租赁合同》属于证号为东府国有[1997]0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分于2014年6月1日解除。现原告诉求被告搬离证号为东府国有[1997]0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地并按案涉《土地租赁合同》的附件《现状图》保持建筑物原状，符合合同约定，本院也予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈建萍与被告ＸＸ、刘远泉于2013年12月2日签订的《土地租赁合同》属于证号为东府国有[1997]0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》范围内的部分于2014年6月1日解除。二、确认原告陈建萍与被告ＸＸ、刘远泉于2013年12月2日签订的《土地租赁合同》属于证号为东府国有[1997]0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》范围外的部分无效。三、限被告ＸＸ、刘远泉于本判决发生法律效力之日起三日内搬离证号为东府国有[1997]0066457号/19000660166号的《国有土地使用证》所涉土地并按原告陈建萍与被告ＸＸ、刘远泉于2013年12月2日签订的《土地租赁合同》的附件现状图保持建筑物原状。本案收取诉讼费100元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审　判　长　　陈雪敏人民陪审员　　陈少芳人民陪审员　　苏霭婷二〇一五年二月九日书　记　员　　黄胤华第12页共12页关注公众号“”