（2014）盘法民二初字第793号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2016-04-20

案件名称

云南某某房地产开发有限公司诉陈某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

昆明市盘龙区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

云南某某房地产开发有限公司,陈某

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第五条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条

全文

昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第793号原告：云南某某房地产开发有限公司。住所：昆明市盘龙区北京路延长线。法定代表人：王某，该公司董事长。委托代理人：谢寅，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈某，男，汉族，其他自然情况不详。原告云南某某房地产开发有限公司诉被告陈某商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢寅到庭参加诉讼，被告陈某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月5日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“溪畔丽景”小区11幢4303号商品房，合同中明确约定由被告向原告支付首付款，其余款项由被告办理银行按揭向原告支付，并同时约定了若被告未及时履行按揭借款合同义务，导致原告承担连带保证责任的，原告在承担担保责任后有权向被告追偿，有权解除《商品房销售合同》，并由被告承担违约责任的相关约定。2014年8月20日，被告申请贷款的中国建设银行股份有限公司云南省分行以书面形式通知原告，因被告逾期偿还购房贷款，要求原告向建行省分行承担阶段性担保责任。2014年8月27日，原告向建行云南省分行承担保证责任，由原告代被告向银行垫付银行贷款，经建行云南省分行承担保证责任，由原告代被告向银行垫付了银行贷款的本金、利息和罚息，共计262819.09元。综上，被告未按照《商品房购销合同》及其补充协议的约定，逾期偿还银行贷款，经建行催告仍不履行合同义务的行为，严重违反了合同的约定并给原告造成了巨大的损失。为此，诉至法院：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、请求判令被告向原告支付违约金37326.9元；3、请求判令被告向原告赔偿因被告逾期偿还银行贷款而由原告代被告向银行垫付贷款所产生的损失共262819.09元；4、请求判令被告向原告支付原告垫付款项的利息损失（自2014年8月27日起至被告还清全部款项之日止，以262819.09元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。5、请求判令被告向原告支付因实现权利所产生的律师费15558元；6、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案在审理过程中，原告为证明其观点，向本院提交证据如下：1、企业法人营业执照，2、组织机构代码证，3、陈某身份证复印件。证明原、被告身份及其诉讼主体资格；4、《商品房购销合同》及《合同补充协议》，5、首付款收款收据，6、购房款收据。证明原、被告双方于2012年11月5日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买溪畔丽景小区11幢4303号商品房，被告选择贷款方式支付购房款，并约定了被告未按期偿还贷款，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失，且被告应承担违约责任等双方的权利、义务；7、《“直贷通”个人住房贷款担保业务合作协议》、个人住房（商业用房）借款合同公证书，证明原告与中国建设银行云南省分行向购买原告开发的溪畔丽景小区商品房的购房人提供贷款，原告就该贷款承担阶段性担保责任，作为被告与银行借款合同的担保人；8、关于履行个人住房贷款担保义务的告知函，9、云南中天律师事务律师函，10、中国建设银行个人贷款对账单。证明被告与建设银行云南省分行签订了《个人住房借款合同》，但自2014年6月20日后，被告未再按照合同约定按期偿还贷款，建行云南省分行经向被告多次催要借款无果后，建设银行云南省分行按照合作协议的约定要求原告承担担保责任，偿还被告未按期偿还的借款本金、利息及罚息；11、还款情况说明，12、中国建设银行个人贷款结清证明，13、个人贷款还款凭证。证明原告接到建行云南省分行通知，按照合作协议的约定承担阶段性担保责任，代被告向建行云南省分行偿还欠付的借款本金、利息及罚息，于2014年8月27日，原告代被告偿还的银行欠款共计为262819.09元；14、诉讼费收据，15、公告费收据，16、委托代理协议，17、法律服务费发票。证明原告为维护自身的合法权益，为实现本案债权所支付的费用。经核对证据原件，本院对原告提交的证据的真实性依法予以确认。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下法律事实：2012年5月21日，原告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《“直贷通”个人住房贷款担保业务合作协议》，约定：原告作为保证人，在中国建设银行股份有限公司云南省分行或其经办行提供的借款合同上签字或者盖章确认，即为借款申请人提供阶段性连带担保。2012年11月5日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买由原告开发建设的”溪畔丽景”小区的房屋，付款方式为贷款方式付款。被告向原告支付首付款113269元，剩余260000元向建行昆明环城西路支行贷款支付。补充协议第五条（二）还约定：被告应及时履行按揭借款合同约定的还款等全部义务，因被告未及时履行按揭借款合同中约定的义务，而导致原告承担连带保证责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由被告自行承担。被告除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2012年12月3日，被告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为担保人，该合同经过公证。2014年8月20日、2014年9月12日，原告分别收到中国建设银行股份有限公司云南省分行、云南中天律师致原告的《关于履行个人住房贷款担保义务的告知函》及《律师函》，告知原告因被告未按期还款构成违约，原告应按合同约定承担阶段性的连带保证责任。2014年8月27日，原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行为被告偿还贷款本息及其他费用总计262819.09元；其中贷款本金为255609.90元，利息为7082.66元，罚息为126.53元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订的商品房购销合同、原告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订的《“直贷通”个人住房贷款担保业务合作协议》、原、被告及中国建设银行股份有限公司云南省分行三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均是各方的真实意思表示，合法有效，合同各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。被告未按合同约定按期履行还款义务，构成违约，原告按合同约定代被告向银行偿还款项承担了连带担保责任。对于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方补充合同第五条（二）约定原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，双方明确约定了解除合同的条件，现该解除条件已成就，原告的该项诉讼请求符合合同约定，故对原告的该诉讼请求本院依法予以支持。对于原告要求被告向原告赔偿因被告逾期偿还银行贷款而由原告代被告向银行垫付贷款所产生的损失共262819.09元的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原告作为保证人向银行偿还款项承担了保证责任，有权向被告追偿，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。对于原告要求被告向原告支付违约金37326.9元及原告垫付款项的利息损失（自2014年8月27日起至被告还清全部款项之日止，以262819.09元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）以及原告因实现权利所产生的律师费15558元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方补充合同第五条（二）中约定原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由被告自行承担。被告除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。双方明确约定了违约金的具体金额，原告诉请的违约金符合合同约定，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。对于原告诉请的利息损失，因双方合同已明确约定了违约金，该违约金的约定已能够弥补原告因被告的违约行为而造成的损失，且双方并未明确约定利息损失，故对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。对于原告诉请的律师费，双方在合同中明确约定了原告有权向被告要求因实现债权而产生的律师费，原告也提交了委托合同及发票予以证实，且该律师费的收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，故对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2012年11月5日签订的《商品房购销合同》；二、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告云南某某房地产开发有限公司违约金37326.9元；三、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告云南某某房地产开发有限公司代其向银行垫付的贷款262819.06元；四、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告云南某某房地产开发有限公司律师费15558元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6055元、公告费由被告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审　判　长　　施晶晶人民陪审员　　王　玫人民陪审员　　何　伟二〇一五年二月九日书　记　员　　杨鹤云 微信公众号“”