（2014）盐民终字第3061号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-06-24
案件名称
于恒松与马金昌、马仕坡等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马金昌,于恒松,马仕坡,潘正兵
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第3061号上诉人（原审被告）马金昌，居民。委托代理人陆光明，江苏新中一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）于恒松，居民。原审被告马仕坡，居民。原审被告潘正兵，居民。上诉人马金昌因与被上诉人于恒松、原审被告马仕坡、潘正兵确认合同无效纠纷一案，不服滨海县人民法院（2014）滨开民初字第0354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年11月25日，原告于恒松经其妹妹于素芹介绍，购买被告马仕波、马金昌、潘正兵合伙开发的位于本县界牌镇吉港村的房屋，双方约定总价款159000元。原告于恒松两次共给付被告房款计70000元。后原告于恒松以无法提供正规有效的房屋产权证明为由，要求被告返还购房款，双方协商不成，原告诉至一审法院，要求确认买卖合同无效；判令被告返还已付的房款70000元及银行同期存款利息（从收取之日之日起至返还完毕之日止），承担本案诉讼费用。另查明：原告于恒松户籍在滨海县界牌镇大于庄村六组。一审法院认为，农村土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具有集体经济成员的身份，才能依法取得并享有宅基地的使用权。根据房地权属一致的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让。故农村房屋的转让亦具有严格的限制条件，即只能在同一集体经济组织成员之间进行流转，非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。本案中，因原告于恒松户籍在界牌镇大于庄村，被告马仕波、马金昌、潘正兵合伙开发的房屋座落于界牌镇吉港村，因此，双方签订的房屋买卖合同因违反了土地管理法的相关强制性规定而无效。因该无效合同取得的财产各自返还，即退还房屋、返还房款。因该房还未交付，故原告于恒松不需退还房屋，被告马仕波、马金昌、潘正兵应退还原告房款70000元。本案中，合同双方均有过错，应各自承担相应的法律责任，故原告要求被告承担银行利息的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、确认原告于恒松与被告马仕波、马金昌、潘正兵签订的合同无效；二、被告马仕波、马金昌、潘正兵退还原告房款70000元。限本判决生效后十日内履行上述义务。三、驳回原告于恒松要求被告马仕波、马金昌、潘正兵给付银行利息的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告于恒松负担387.5元，被告马仕波、马金昌、潘正兵负担387.5元。上诉人马金昌不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人建房涉及的宅基地使用权人与被上诉人同属于滨海县界牌镇，按照我国现行集体土地所有权的“三级所有、队为基础”［即组、村、乡（镇）所有］的制度模式，认可了乡镇大集体对土地的所有权性质。故本案所涉的宅基地的流转并不违反任何法律禁止性的规定。一审法院认定合同无效法律依据不足，判决合同无效是错误的。上诉人已通过村集体向乡镇集体组织为被上诉人申领了房屋所有权证。一审法院判决合同无效并返还购房款会带来一系列的法律及社会问题，也有违解决民事纠纷的初衷。恳请二审法院撤销一审判决或依法发回重审。被上诉人于恒松未作答辩。原审被告马仕坡未作答辩。原审被告潘正兵答辩称，合同是无效的，被上诉人还欠我们房款，我不同意返还房款。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……，第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地……。对于农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只能在同一集体经济组织成员之间进行流转，非本集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。被上诉人于恒松的户籍在界牌镇大于庄村，并非在案涉房屋所在的界牌镇吉港村，被上诉人购买案涉房屋违反了土地管理法的相关强制性规定，且上诉人马金昌、原审被告马仕波、潘正兵三人户籍也均非在界牌镇吉港村，故一审法院认定双方签订的案涉房屋买卖合同无效符合法律规定。另根据法律规定，依据无效合同取得的财产各自返还，因案涉房屋并未实际交付给被上诉人，故其不需退还房屋，一审法院判令上诉人马金昌、原审被告马仕波、潘正兵退还房款70000元并无不当。上诉人认为案涉房屋买卖合同有效依据不足，其上诉理由不能成立。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人马金昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 曹 荣代理审判员 秦广林二〇一五年二月九日书 记 员 吴思懿 微信公众号“”