（2014）深中法房终字第1030号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-06-29

案件名称

林兆森与陈尔介房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林兆森,陈尔介

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1030号上诉人（原审被告）：林兆森。委托代理人：陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：毛亚平，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈尔介。上诉人林兆森因与被上诉人陈尔介房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第462号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年12月10日，陈尔介与广东惠丰拍卖有限公司签订一份《委托拍卖合同书》，委托拍卖其所有的位于深圳市龙岗区布吉振兴大道15号吉信大厦共16间商铺，合同书第一条第2款内容为涉案商铺的租赁情况，总租金约为208747元，押金约为383866元，其中第（6）项内容为“140号商铺，待法院清场，现为无租赁，预计租金收益约40000元”。2009年12月23日，林兆森与广东惠丰拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认林兆森成交涉案商铺，成交价为41360750元，保证金1000万元直接转为拍卖定金，余款于2010年1月12日内全额到账。2010年1月11日，陈尔介与林兆森办理房屋交易资金托管业务，林兆森将购房款30360750元存入托管账户，同日，双方签订协议书约定拍卖尾款100万元，在办理完过户、交楼、租约等手续完毕后，三天内付予陈尔介。2010年1月15日，深圳市房地产权登记中心核准过户，林兆森将托管资金支付给陈尔介。林兆森当庭确认，拍卖尾款100万元至今尚未支付，但辩称陈尔介的诉请已过诉讼时效。陈尔介提交快递单及催收函，证明其于2012年1月10日向林兆森发出欠款催收函，快递单有邮局的2012年1月10日邮戳，林兆森称其未收到该邮件；林兆森提交2012年1月8日及2012年1月9日快递单，称其向陈尔介本人及通过拍卖行员工刘某荣向陈尔介发出催收函，要求陈尔介结算。林兆森称其未予支付100万拍卖尾款的理由为：1、陈尔介未向林兆森办理租约交接手续，不当占有租赁押金402266元；2、在涉案商铺过户后，陈尔介仍向承租人收取租金，导致林兆森租金损失739084.28元；3、140号商铺因陈尔介未正确披露租赁信息，导致其租金损失546675元。根据林兆森提交的相关租赁合同，现涉案商铺的租赁情况如下表所示：商铺号承租人合同方式约定预交（元）租金起算日期合同签订日期139、203麦当劳原、林兆森与承租人签订业主变更协议保证金2万元陈尔介自行转交林兆森租金自2010年2月1日起交给林兆森，之前的由原、林兆森自行协商分割2010年2月10日135范超玥新签保证金处空白，最后有条款注明自收到19500元后才发生法律效力租金从2010年4月1日起2010年4月1日110、115甘福如新签26600，两押一租，保证金17000元，约定支付全额发生法律效力2010年3月1日起2010年3月2日113曾招贤新签两押一租147002010年4月1日2010年4月1日125赵秀丽新签两押一租264002010年4月1日2010年3月29日134翁尔恒新签两押一租153992010年5月21日2010年5月21日138张瑞良新签两押一租750002010年2月1日2010年3月10日140李晶新签两押一租360002010年3月1日起2010年3月1日127崔连胜新签两押一租360002010年4月1日起2010年3月17日141凯利安大药房新签两押一租24000，收到发生效力，约定预付款的银行账号2010年6月1日起2010年5月24日林兆森同时提交广东惠丰拍卖有限公司出具的证明，内容为广东惠丰拍卖有限公司确认以下事实：“1、拍卖成交后发现，140号商铺实际存在租赁合同关系，并非陈尔介（即本案陈尔介，下同）在《委托拍卖合同》中所披露的无租赁合同关系状态。2、在拍卖成交后，陈尔介未在规定时间内向林兆森（即本案林兆森，下同）移交拍卖标的物并办理租赁合同移交手续。最终，林兆森自行与承租人联系、协商并先后签订租赁合同，因陈尔介未及时交接，导致林兆森未能收取到林兆森自行与承租人新签订租赁合同之前已实际产生的租金。2、陈尔介未将已收取的租赁合同项下的租赁押金转交给林兆森”。另，陈尔介提交其建行流水清单证明拍卖款项的支付情况，林兆森称清单中显示，陈尔介在涉案商铺过户后仍收取租金，经查证，2010年1月15日以后，能显示为承租人支付租金的为麦当劳餐厅（深圳）有限公司支付的两笔款项，时间分别为2010年2月5日及2010年2月26日，根据麦当劳餐厅（深圳）有限公司与原、林兆森签订的业主变更协议，约定麦当劳将2010年1月31日前的租金全部完成支付，2010年1月31日前的租金由原、林兆森自行协商，2010年2月1日以后租金由林兆森收取。经核实，麦当劳餐厅（深圳）有限公司就涉案商铺应支付的租金为保底租金8250元加上提成租金，陈尔介收取其2010年1月份的提成租金为4568.93元，共计12818.93元。陈尔介请求法院判令：1、林兆森支付陈尔介拖欠的购房款1000000元并按中国银行同期贷款利率自2010年1月12日起支付利息；2、林兆森承担本案全部诉讼费用。林兆森向原审法院反诉请求判令：1、陈尔介向林兆森返还租赁押金402266元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年1月16日起暂计至陈尔介实际支付之日止）；2、陈尔介向林兆森返还租金损失739084.28元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年4月1日起计至实际支付之日止）；3、陈尔介赔偿林兆森140号商铺的租金收益损失546675元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年1月16日起计至2011年8月3日止）。原审法院认为，林兆森属香港特别行政区居民，其住所地不属中华人民共和国大陆法域。因双方当事人未约定发生争议时所适用的法律，依据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。陈尔介与林兆森因拍卖成交所形成的权利义务关系明确，双方约应依约履行。本案的争议焦点有二：一为林兆森确认尚欠拍卖尾款100万元是否过诉讼时效；二为林兆森反诉的租赁押金及租金损失是否应予支持。关于焦点一，根据双方提交的证据及庭审查明事实，原审法院综合分析如下：第一，陈尔介与林兆森约定的为拍卖尾款支付日期为办理完过户、交楼、租约等手续完毕后的三天内，过户的核准日期为2010年1月15日，陈尔介提交的快递单上邮戳显示发出快递时间为2012年1月10日，虽然林兆森称未收到，但邮戳足以证明陈尔介将快递寄出，可见陈尔介确曾行使过相关的权利主张；第二，2010年1月15日仅为过户时间，双方约定的支付条件还有交楼、租约等手续，林兆森未提交证据证明以上手续的完毕时间，即使林兆森确未收到陈尔介的快递，也不能就此否定陈尔介就拍卖尾款的诉讼时效。因此，对陈尔介要求林兆森支付拍卖尾款100万元的诉讼请求，原审法院予以支持，但也因双方约定的支付时间为交楼、租约等手续完毕后三日内，陈尔介同样也无证据证明双方的租约手续实际完毕时间，仅有林兆森新签订的租赁合同来证明陈尔介的原租约已失效，故从公平角度出发，原审法院认为利息起算日期应为陈尔介第一次主张之日即2012年1月10日。关于焦点二，第一，根据林兆森提交的证据显示，在139、203号商铺的业主变更协议中约定陈尔介自行将保证金2万元移交林兆森，陈尔介未提供相应的移交证据，应予移交，原审法院对陈尔介诉请的该2万元予以支持，并应自2010年2月10日起按银行同期贷款利率支付利息；其他出租商铺，林兆森均与承租人签订了新的租赁合同，在租赁合同中都有保证金即押金的约定，且附有未支付不发生法律效力的约定，林兆森未提交证据证明未收到承租人在新的租赁合同下产生的租赁押金，也没有证据证明其就陈尔介收取的租赁押金与陈尔介做出过相关约定，故对林兆森要求陈尔介移交其他租赁押金的诉讼请求，原审法院不予支持。第二，陈尔介、林兆森与麦当劳餐厅（中国）有限公司约定2010年2月1日后租金由林兆森收取，在陈尔介提交的银行流水清单中确实有两笔款项发生时间在2010年2月1日之后，但因三方已有约定，故即使该两笔款项确实是支付的2010年2月份的租金，林兆森也只能依约向麦当劳餐厅（深圳）有限公司主张，而不能要求陈尔介予以返还，至于就过户后至其他商铺签订租赁合同前所产生的租金，其中麦当劳餐厅（深圳）有限公司过户后至2010年1月31日前的租金，陈尔介、林兆森在变更协议中约定自行协商，至本案法庭辩论终结前，双方均未提交相关协商结果，而2010年1月15日涉案物业已过户至林兆森名下，2010年1月16日至2010年1月31日的租金应由林兆森收取，陈尔介应将其实际收取的2010年1月份租金12818.93元按比例支付给林兆森，为6616.22元，因双方均无证据证明协商时间，故相应的利息应自林兆森第一次主张之日即2012年1月8日起计算；至于其他涉案商铺，林兆森无证据证明陈尔介已收取，也无证据证明其就该部分租金与他人有过相关约定，故对陈尔介诉请的该部分租金损失，原审法院不予支持。第三，关于140号商铺，林兆森与承租人已签订了新的租赁合同，租金数额系林兆森作为出租人与承租人处于平等主体地位协商一致的结果，同时，林兆森的证据未能证明披露的拍卖信息与其所谓的租金损失之间存在因果关系，因此对林兆森诉请的140号商铺的租金损失，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林兆森向陈尔介支付拍卖尾款1000000元。二、林兆森自2012年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率向陈尔介支付1000000元的利息至本判决指定的支付之日止。三、陈尔介向林兆森移交麦当劳餐厅（深圳）有限公司向其支付的租赁保证金20000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向林兆森支付自2012年2月10日起至本判决确定之日止的利息。四、陈尔介向林兆森支付2010年1月16日至2010年1月31日麦当劳餐厅（深圳）有限公司支付的租金6616.22元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向林兆森林兆森支付自2012年1月8日起至本判决确定之日止的利息。五、驳回陈尔介的其他诉讼请求。六、驳回林兆森的其他诉讼请求。以上第一、二、三、四项给付义务，限于本判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15960元（陈尔介已预交），反诉受理费1110.14元（林兆森已预交），共计27070.14元，由陈尔介负担4970.14元，林兆森负担22100元。上诉人林兆森不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深龙法布民初字第462号民事判决书；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、支持上诉人的全部反诉请求；4、一审、二审的案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人从未收到被上诉人主张拍卖尾款100万元的信函，被上诉人向上诉人主张该款项的诉讼请求，已超过诉讼时效。原审法院仅以所谓的快递存根认定诉讼时效中断，证据不足，属于认定事实错误，应予纠正。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项规定：当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，才能认定属民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。本案中，被上诉人提交的快递存根模糊不清，根本无法辨认收件人、收件地址等信息，更为重要的是，快递存根上没有任何签收记录，因此，即使原审法院可以根据快递存根认定被上诉人确曾委托投递邮件，但是，该邮件的收件人是谁、邮件的内容是什么、邮件是否已经妥投，没有任何证据予以证明。需要指出的是，对于该邮件的投递情况，被上诉人完全有能力通过邮局的邮件跟踪记录予以证明，但被上诉人并未提供相应的证据，依法应承担相应的不利后果。事实上，正如上诉人在一审中一再强调的，上诉人从未收到过被上诉人主张拍卖尾款的任何信函。在被上诉人并未提供充分证据证明其曾经向上诉人提出主张的情况下，原审法院应当认定被上诉人关于拍卖尾款的主张已经超过诉讼时效。综上，上诉人从未收到被上诉人主张拍卖尾款100万元的信函，被上诉人向上诉人主张该款项的诉讼请求已超过诉讼时效。原审法院仅以所谓的快递存根认定诉讼时效中断，证据不足，属于认定事实错误，应予纠正。二、被上诉人拒不办理房屋及租约交接手续，违反了双方之间的约定，亦不符合房屋买卖的相关法律规定，属于严重的违约行为，因此，上诉人要求被上诉人返还其不当占有的租赁押金并赔偿租金损失的反诉请求，具有事实依据、合同依据和法律依据。原审法院驳回上诉人的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。上述法律规定，即通常所说的“买卖不破租赁”原则。换句话说，房屋所有权变动之后，租约继续有效，只需完成原租赁合同的出租人的主体变更即可，不存在重新订立新的租赁合同的问题。本案中，被上诉人在拍卖成交之后，迟迟不予履行房屋及租约交接手续，鉴此，为防止被上诉人在收取全部成交价款之后拒绝履行上述义务，应上诉人要求，双方在2010年1月11日办理成交价款资金监管的同时签订了一份协议书，明确约定“拍卖尾款100万元在买卖双方办理完过户、交楼及租约等手续完毕后，买方（林兆森）三天内付于卖方（陈尔介）”。遗憾的是，在双方办妥过户手续、被上诉人收取了银行监管的价款之后，被上诉人拒不办理房屋及租约交接手续，虽经上诉人多次催告并经拍卖公司协调，被上诉人仍拒绝履行，导致上诉人不得不耗时数月自行与原承租人完成租赁合同的主体变更手续。因原承租人已经向被上诉人缴纳租赁押金，不可能再重新向上诉人缴纳。对此，上诉人已经提交了拍卖公司提交的证据，予以证实，足以认定。在此情形下，上诉人在并未实际收取租赁押金的情况下，依法必须承担向原承租人返还租赁押金的义务，而被上诉人继续占有原收取的租赁押金，属于不当占有，依法应当向上诉人返还。同时，因被上诉人的行为，导致上诉人未能向原承租人收取数月租金，由此造成了上诉人的损失。综上，被上诉人拒不办理房屋及租约交接手续，违反了双方之间的约定，亦不符合房屋买卖的相关法律规定，属于严重的违约行为，因此，上诉人要求被上诉人返还其不当占有的租赁押金并赔偿租金损失的反诉请求，具有事实依据、合同依据和法律依据。原审法院无视双方之间关于房屋及租约交接的约定及房屋买卖的相关法律规定，对于被上诉人违约行为的并未进行认定，却要求上诉人承担所谓的“未收到承租人在新租赁合同下产生的租赁押金”这一消极事实的举证责任，存在严重的逻辑错误，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。三、被上诉人在委托拍卖时，未能如实披露140商铺的租约情况，违反了诚实信用原则，上诉人有权要求被上诉人予以赔偿。原审法院对于140商铺是否存在租约以及实际租金水平，并未予以认定，属于认定事实不清，应予纠正。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人现依法提起上诉，恳请判如所请。被上诉人陈尔介没有答辩。本院经审理查明，陈尔介为证明其于2012年1月10日向林兆森发出欠款催收函向原审法院提交的快递单上有邮局的2012年1月10日邮戳，但收件人签名处空白，林兆森称其未收到该邮件。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、拍卖尾款100万元是否过诉讼时效期间；二、林兆森主张的租赁押金及租金损失是否应予支持。关于争议焦点一，陈尔介与林兆森约定的拍卖尾款支付日期为办理完过户、交楼、租约等手续完毕后的三天内，由于涉案商铺过户的核准日期为2010年1月15日，且根据原审查明的上诉人与涉案商铺的各承租人签订合同的最后时间为2010年5月24日，表明在该日期双方当事人已经办理完毕交楼、租约等手续，故拍卖尾款的诉讼时效期间应从2010年5月28日起计。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，才能认定属民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。陈尔介提交的快递单上邮戳显示发出快递时间为2012年1月10日，但收件人签名处空白，且林兆森主张其未收到该邮件，而陈尔介不能证明该欠款催收函到达林兆森，故不能产生诉讼时效中断的效力。陈尔介没有提交其他可以产生诉讼时效中断效力的证据，因此陈尔介于2013年2月17日向原审法院提起本案诉讼，超过了诉讼时效期间，依法不应支持。关于争议焦点二，除139、203号商铺因业主变更协议中约定陈尔介自行将保证金2万元移交林兆森，应予移交外，其他出租商铺林兆森均与承租人签订了新的租赁合同，并对保证金即押金作了约定，且附有未支付不发生法律效力的约定，林兆森未提交证据证明未收到承租人在新的租赁合同下产生的租赁押金，也没有证据证明其就陈尔介收取的租赁押金与陈尔介做出过相关约定，故原审判决对林兆森要求陈尔介移交其他租赁押金的诉讼请求不予支持，适用法律正确。关于租金，陈尔介、林兆森仅与麦当劳餐厅（中国）有限公司约定2010年2月1日后租金由林兆森收取，而其他涉案商铺，林兆森无证据证明陈尔介已收取，也无证据证明其就该部分租金与他人有过相关约定，故对陈尔介诉请的该部分租金损失，原审判决不予支持，适用法律正确。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第462号民事判决第三、四、六项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第462号民事判决第一、二、五项；三、驳回陈尔介一审的诉讼请求。本案一审案件本诉受理费15960元（陈尔介已预交）由陈尔介负担，反诉受理费11110.14元（林兆森已预交）由陈尔介负担4970.14元、林兆森负担6140元；二审案件受理费13800元（林兆森已预交）由陈尔介负担4800元、林兆森负担9000元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨潮声审　判　员　　聂　效代理审判员　　王丹妮二〇一五年二月九日书　记　员　　李全慧附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”