（2015）桂市民四终字第36号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-10
案件名称
上诉人涂建光与被上诉人桂林市万昌物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
涂建光,桂林市万昌物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第36号上诉人（一审被告）涂建光，职业不详。被上诉人（一审原告）桂林市万昌物业服务有限责任公司，住广西壮族自治区临桂县临桂镇金水路金水湾花园S2-3区。法定代表人蒋玉鸾，该公司董事长。委托代理人肖利民，该公司总经理。委托代理人莫志军，该公司行政经理。上诉人涂建光与被上诉人桂林市万昌物业服务有限公司（以下简称万昌物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和代理审判员杨曦参加的合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人涂建光，被上诉人万昌物业公司的委托代理人肖利民、莫志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年10月26日，委托方临桂县兴盛房地产开发有限公司（甲方）、临桂县金禾苑2#区业主委员会（乙方）与受托方原告万昌物业公司（丙方）签订了《金禾苑2#小区物业委托管理合同》，该合同约定委托管理合同期限为自本合同签订之日起至2013年12月31日止。同时，该合同第七条约定管理服务费用收取的计算标准：1、本物业即按建筑面积每月每平方米0.5元（人民币）。6、根据《金禾苑2#小区与兴盛房产公司开发的新区并区协议》中约定，金禾苑2#小区老业主享受两年的物业服务费优惠政策，每户只缴纳50%物业服务费用（从2012年1月1日起到2013年12月31日止）。上述合同签订后，原告即按合同的约定对金禾苑2#小区的物业进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告涂建光是金禾苑2#小区的业主，其所有的房屋建筑面积为128.49平方米。被告自2012年1月1日至2013年12月31日止拖欠原告的物业服务费为770.9元（24个月×128.49平方米×0.5元／月·平方米×50%）。对于上述物业服务费，原告多次向被告催收，被告未支付。2014年6月16日，原告诉至法院，请求判令被告支付2012年1月至2013年12月的物业服务费766.6元并承担本案的诉讼费用。另查明，原告万昌物业公司于2010年7月15日向临桂县工商行政管理局申请成立，营业期限自2010年7月15日至2020年7月15日，资质等级为三级。一审法院审理认为，临桂县金禾苑2#区业主委员会是由临桂县金禾苑2#区业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告万昌物业公司与临桂县金禾苑2#区业主委员会签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告应依照合同的约定，为被告提供物业管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费。被告未支付物业服务费给原告，其行为构成违约，依法应当承担民事责任。因此，对于原告诉请被告支付原告物业服务费766.6元（按查实的数额应为770.9元，但原告仅诉请766.6元，故按其诉请）的诉讼请求，该院认为其要求合理，符合法律的规定，予以支持。对于被告辩称原告不具备起诉主体资格，原告与临桂县金禾苑2#区业主委员会签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》，属无效合同，原告没有履行物业管理职责，小区存在极大的安全隐患作为被告拒绝支付原告的物业服务费的抗辩理由，经该院审理查明，原告是依法向工商行政管理部门登记的物业管理企业，具有资质等级，其与临桂县金禾苑2#区业主委员会签订的物业委托管理合同应属合法有效的合同，被告对其主张未提供证据予以证实，其抗辩的理由依法不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条的规定，判决如下：被告涂建光支付2012年1月1日至2013年12月31日止的物业服务费766.6元给原告桂林市万昌物业服务有限责任公司。上诉人涂建光不服一审判决，上诉称：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。金禾苑2#小区业主委员会在2011年10月26日与被上诉人签订为期两年的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》时没有征得小区大部分业主的同意，也没有召开业主大会讨论有关万昌物业公司的进驻事宜，小区业主委员会单方面私自与该物业管理公司签订服务合同，不能代表全体业主意愿，属无效合同。根据《物业管理条例》第十三条第（三）项以及第（十二）项规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认定原、被告签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》是双方的真实意思表示，属有效合同的事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人万昌物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人称被上诉人提供的《物业管理服务合同》无效，被上诉人不能依据该合同收费。其上诉理由没有根据、违背事实。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。综合诉辩双方的意见，当事人对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，金禾苑2#小区业主委员会是由金禾苑2#小区业主选举产生，其代表业主与被上诉人签订的《金禾苑2#小区物业委托管理合同》是双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对“金禾苑2#小区”的业主具有约束力。上诉人涂建光作为金禾苑2#小区的业主应当严格按照该物业服务合同的约定享受权利并履行义务。根据查明的事实，被上诉人万昌物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，上诉人涂建光在享受了相关物业服务后理应支付物业服务费。上诉人涂建光称金禾苑2#小区业主委员会与万昌物业公司签订合同时，没有召开业主大会讨论并表决通过，不能代表全体业主意愿，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，本院认为该业主委员会与万昌物业公司签订合同时，没有召开业主大会表决聘请物业服务的问题，系小区业主的内部问题，与被上诉人万昌物业公司无关。万昌物业公司有理由相信该业主委员会的行为是能够代表金禾苑2#小区全体业主的行为。因此，上诉人对于合同效力的抗辩理由不成立。一审法院认定桂林市金禾苑2#小区业主委员会与被上诉人签订的《金禾苑2#物业委托管理合同》是有效合同并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人涂建光负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆建华审 判 员 胡卫新代理审判员 杨 曦二〇一五年二月九日书 记 员 申峰峰 来源：百度“”