（2015）珠中法民三终字第57号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-05-06

案件名称

珠海市德信房地产开发有限公司与黎铭池商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2015）珠中法民三终字第57号上诉人（原审被告）：珠海市德信房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：李筱平，该公司总经理。委托代理人：樊剑锋，广东显德律师事务所律师。委托代理人：叶大妹，女，汉族，1990年12月30日出生，住广东省廉江市。被上诉人（原审原告）：黎铭池，男，汉族，1975年11月4日出生，住广东省广州市番禺区。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。上诉人珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）与被上诉人黎铭池商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法五民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年3月1日，黎铭池与德信公司签订《商品房买卖合同》，双方约定黎铭池购买德信公司开发的富逸花园11幢804房，建筑面积82.94平方米，总价287600元；德信公司应于2011年8月31日前将具备交付条件的商品房交付黎铭池使用，双方约定的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”。对于违约责任，双方在第九条中约定，如德信公司未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，德信公司按日向黎铭池支付已交付房价款万分之二的违约金；如逾期超过180天，黎铭池同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德信公司应按日向黎铭池支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，黎铭池按照约定向德信公司支付房款，于2010年3月13日支付了首期款，余下房款通过了银行按揭于2010年7月12日付清，德信公司已经收到全部购房款。另外，双方于2010年3月1日同时签订了1份《富逸花园补充协议》，双方在第六条约定：“该商品房达到买卖合同约定的交付条件后，买受人须在交付通知报纸公告之日起10日内办理交付使用手续，未来办理的，则自交付期限届满之日起，视为交付，……若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付使用日”。德信公司于2011年7月29日在《珠海特区报》上刊登交楼通知，通过公告的形式通知黎铭池于2011年8月10日前办理收楼入伙手续。但涉案房屋在德信公司通知黎铭池收楼时尚未进行综合验收备案，系于2013年7月31日才取得《竣工验收备案表》完成备案手续，且德信公司至今未将涉案房产的产权转移至黎铭池名下。双方由此产生本案纠纷，黎铭池诉至原审法院，提出上述诉讼请求。经询，德信公司承认黎铭池所述的购房事实及约定的违约责任，但认为黎铭池的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，不同意调解，双方无法达成协议。黎铭池在原审诉讼中的请求为：一、德信公司向黎铭池支付逾期交房违约金100660元（从2011年9月1日至2013年7月31日，暂计700天）；二、由德信公司承担本案诉讼费。原审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。黎铭池与德信公司在平等、自愿的基础上于2010年3月1日签订的《商品房买卖合同》，合同主体适格，意思表示真实，没有违反法律、法规的禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定德信公司应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付黎铭池使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收或者分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”、第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具有的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案德信公司于2013年7月31日才完成竣工验收备案，原审法院认定涉案房屋至该日期才具备法律规定及合同约定的交付条件，而且房屋的交付还应包含所有权的转移。从上分析可知，我国法律法规明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格并经备案；交付经竣工验收合格的房屋，既是法律法规的强制性规定，也是本案双方当事人在合同56中的约定。本案双方当事人在合同中约定的交楼期限是2011年8月31日，虽然德信公司于2011年7月29日通过报纸刊登公告的形式通知黎铭池在限定的期限内收楼，双方在补充协议上也约定了逾期收楼日视为已实际交付使用日，但该房屋尚未经竣工验收合格备案，因此，即使视为黎铭池于2011年8月8日办理了收楼手续，但由于不符合法律法规规定和合同约定的交付条件，德信公司依然属于违约。其次，商品房的交付除了实物交付外，还包括房屋所有权转移给买受人，但德信公司至法庭辩论结束尚未为黎铭池办理房产所有权证。因此，德信公司既违反了法律法规的强制性规定，也违反了合同的约定，应承担自约定的交房日起至房屋经竣工验收合格备案之日期间的逾期交房责任，支付相应的违约金。对于违约金的支付标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额因当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，我国法律规定的违约金的性质主要是补偿性，以补偿违约行为给对方造成的实际损失为限度。本案中，截止双方约定的交付日，涉案房产尚未经竣工验收合格备案，确实可能影响了黎铭池对涉案房产行使出租、转让等处分权，给黎铭池造成了一定的损失，德信公司应承担相应的违约责任。但是，因黎铭池在未查明房屋是否符合交付条件的情况下而与德信公司约定了公告通知接收房屋的条款，可以认定黎铭池未尽自身的注意义务，有一定的过错，且涉案房产经综合验收合格并备案，又能正常使用，使用功能没有明显贬损。原审法院认为，如果按约定的违约金支付标准计算，参照同时期同地段的租金水平，德信公司因其违约行为所承担的违约金数额远高于其违约行为给黎铭池造成的损失，同时，德信公司亦认为按每日万分之五支付违约金过高。故对德信公司所承担的合同约定违约责任应予以酌情减轻。在黎铭池未能提供证据证明其损失数额的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，德信公司请求降低违约金的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。原审法院综合考虑德信公司的主观违约程度以及黎铭池实际所受损失的程度，酌定德信公司按黎铭池已交房价款每日万分之三支付，从2011年9月1日至2013年7月31日期间的违约金为60309.72元（287600元×0.0003×699天）。至于德信公司认为黎铭池的起诉已经超过法定的诉讼时效的主张，因本案中双方并没有约定逾期交房违约金的支付时间，且德信公司至今未将涉案房产的所有权转移至黎铭池名下，德信公司的违约行为一直持续存在，因此，德信公司的该主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、《最高人民法院关于人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：德信公司于判决生效之日起七天内向黎铭池支付逾期交房违约金60309.72元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1157元，由德信公司承担。上诉人德信公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤消（2014）珠斗法民三初字第134号民事判决书，依法驳回黎铭池的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由黎铭池承担。事实与理由：一、一审法院错误认定德信公司逾期交付的时间。根据双方签署的《商品房买卖合同》第七条、第九条之约定，涉案房屋德信公司应于2011年8月31日前将分期综合验收合格的商品房交付给黎铭池，逾期交付时间从约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。基此，德信公司实际交付的时间2011年8月8日，早于约定的交付日期，而一审法院认定为699天，严重与事实不符。二、一审法院不予采纳德信公司诉讼时效的抗辩是违反了《民事诉讼法》、《民法通则》等法律规定。一审法院认为“被告逾期交付房屋的违约事实一直处于持续状态，直至2013年7月31日涉案房屋具备交付条件后，被告的违约行为才终止，被告应承担的违约金数额才最终确定”明显是混淆法律关系而作出的错误认定。本案是合同之债引发的合同违约之诉，并非侵权之诉。根据现行法律规定及法理，黎铭池至迟应当在2013年8月30日前向德信公司主张权利，但黎铭池未主张权利，其诉求显然已过诉讼时效。三、一审法院认定2013年7月31日涉案房屋完成备案时，涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件是错误的，德信公司的交付行为合法有效。其一、本案并不是因为双方对“交付使用条件”而产生争议，黎铭池提起的是“延期交付违约金诉讼”，只是对“交付期限”持有异议，而对“交付使用条件”不持有异议。况且黎铭池一直催促德信公司交付涉案房屋，至2011年8月8日交付涉案房产时，黎铭池也未提出任何异议，并按照约定办理了相关交接手续，根据《合同法》的规定，应当视同双方对合同约定的交付条款进行变更，且涉案房屋在交付完成时，合同约定的交付义务也已经履行完毕，其二、完成备案时作为交付条件仅限于双方对于交付使用条件产生争议而“未收楼”的情形。本案涉案房产已完成交付，黎铭池已经实际居住是客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。故涉案房产在2011年8月8日即完成了交付。其三、双方签署的《商品房买卖合同》时间是2010年3月1日，合同版本为珠海市国土资源局和工商行政管理局监制的标准文本，该标准文本并没有规定以“备案完成之日”为交付时间。且《商品房买卖合同》第七条“交付期限”条款仅仅只能在“1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格”中进行选择。由此，该合同条款的设定是符合当时的法律及当地政府的规定，综合验收应当作为交付的依据。其四、一审法院已经确认了双方签署的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方当事人应当按照合同约定形式权利和履行义务。由此，《商品房买卖合同》第七条之约定是合法有效的，应当作为双方交付涉案房产的履行依据。涉案房屋在2011年1月19日通过了规划、环保、消防、建筑等综合验收合格，因此涉案房完全具备了约定的交付条件。四、一审法院适用法律错误，错误裁判德信公司向黎铭池支付违约金。无论一审法院援引的《建筑法》、《城市土地管理法》还是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，均属于适用法律错误：其一、上述法律及规定均属于属于管理性的法律规范，征对的是特定的主体，因此不属于强行法。其二、上述法律及规定不能否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改，而没有规定开发商（德信公司）因没有及时备案就须向业主承担逾期交房的违约责任。其三、上述法律及规定没有规定“备案之日”为“实际交付之日”，一审法院无论何种原因出此认定，都是完全没有事实和法律依据。综上，一审法院错误裁判此案，德信公司请求二审法院依法纠正并支持德信公司的上诉请求。被上诉人黎铭池在二审中答辩称：1.关于房屋交付条件的标准问题，我方认为原审法院认定正确，房屋只有经过竣工验收备案才具备交付条件，2.关于诉讼时效的问题。双方未约定逾期交付违约金的交付时间，且德信公司的违约行为持续存在，因此本案未超过诉讼时效，其次在德信公司交房时，黎铭池并不知道也不能知道房屋未经过竣工验收备案，在此情况下黎铭池并无法得知权利被侵犯，因此黎铭池认为诉讼时效起算点应为竣工验收备案表取得之日。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，黎铭池于2014年6月24日向原审法院提交诉状，原审法院于2014年6月25日立案受理。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，因黎铭池对原审判决未提起上诉，应视为其服从原审判决，根据德信公司上诉的事实和理由，双方争议的焦点在于涉案房屋的交付条件及黎铭池主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。2004年7月12日，珠海市建设局发布了珠建房（2004）33号《关于取消商品房住宅竣工综合验收的通知》，决定从发文之日起，取消珠海市商品房住宅竣工的综合验收，故涉案商品房买卖合同中约定的交付条件“分期综合验收合格”不能实现，交付条件应按法律规定予以确定。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，本院认为建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。黎铭池与德信公司所签订的《商品房买卖合同》约定，出卖方逾期交房，则其应按买受方已交付房款的日万分之五承担违约责任。德信公司每逾期一日即应承担一日的违约责任，在其签订合同至开始违约之时，其应承担的违约责任并不确定，其违约金额需要由实际违约时间来确定。因此，德信公司应向黎铭池支付的逾期交房违约金属于继续性债权，并非一时性债权。对于继续性债权的诉讼时效应该是黎铭池主张权利之日起倒推两年，即主张权利之日前两年的违约金请求权并未超过诉讼时效，主张权利之前两年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效。由于德信公司逾期交房期间为2011年9月1日至2013年7月31日，而黎铭池是在2014年6月25日提起本案诉讼，此时诉讼时效中断，因此对2012年6月25日至2013年7月31日，共计402天，这一违约期间的违约金请求权应予支持。2011年9月1日至2012年6月24日的违约金请求权已经超过诉讼时效，不予支持。原审法院对于黎铭池违主张违约金请求权的诉讼时效认定错误，予以改正。按照黎铭池已交房价款287600元，依据每日万分之三计算违约金，即287600×0.0003×402=34684.56元。综上所述，原审判决查明部分事实清楚，但对于诉讼时效认定错误，应当予以纠正。德信公司对房屋交付标准的上诉无事实和法律依据，本院不予支持，但对诉讼时效上诉有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，本院判决如下：一、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第134号民事判决；二、珠海市德信房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向黎铭池支付逾期交房违约金34684.56元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1157元，由德信公司承担人民币400元，由黎铭池承担人民币757元。二审案件受理费人民币1308元，由德信公司承担人民币450元，由黎铭池承担人民币858元。（德信公司预交二审案件受理费人民币2314元，多交部分本院予以退回）本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代理审判员　　庹　佳代理审判员　　王　芳二〇一五年二月九日书　记　员　　程　敏微信公众号“”