（2014）鹤南民初字第545号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2016-03-02
案件名称
张丽君诉鹤岗市城市建设综合开发公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
鹤岗市南山区人民法院
所属地区
鹤岗市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽君,鹤岗市城市建设综合开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）鹤南民初字第545号原告张丽君，女。委托代理人闫双双（系原告之女），女。被告鹤岗市城市建设综合开发公司，住所地鹤岗市南山区跃进街。法定代表人池新，职务总经理。委托代理人王占军，黑龙江吉相律师事务所律师。委托代理人曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。原告张丽君诉被告鹤岗市城市建设综合开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理，依法由代理审判员蒋荣荣适用简易程序于2014年12月9日、2015年1月7日、1月14日公开开庭进行了审理，因案情复杂于2015年1月16日转为普通程序，由审判员王凤担任审判长，代理审判员蒋荣荣、人民陪审员杨延东参加合议，于2015年1月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人闫双双、被告委托代理人王占军、曹景志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张丽君诉称：2012年6月30日，原告向被告购买了位于鹤岗市南山区跃进街爱民小区5号楼2单元405室，并签订了商品房买卖合同。原告向被告支付了购房款189，950.00元，被告向原告出具缴款票据。被告向原告承诺2012年12月末将该房屋交付给原告使用，2012年12月末，原告找被告要求办理入户，被告称该房无法交付使用，让原告等等。此后，原告多次找被告要求入户，遭到拒绝，2014年4月份，原告又到���告单位的王局长要求入户，催告被告交房，被告称9月份交，后来被告知11月交房，目前被告也无法交房，综上所述，被告的行为违反了相关法律规定，符合合同解除的条件，因此原告以及有关法律提出解除合同，请求法院支持。庭审中，原告将诉讼请求变更为请求被告支付迟延交付房屋期间的损失，以及由被告赔偿房屋差价款57，650.00元。被告鹤岗市城市建设综合开发公司（以下简称城开公司）未提交书面意见，在庭审中口头辩称：双方未约定房屋交付日期，现被告可以在本月末向原告交付房屋，故不同意解除商品房买卖合同。原告张丽君为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：证据一、提交光碟1张及录音整理材料1份，证明原告与城开公司王局长的电话录音。证据二、证人闫永志证人证言，证明其与原告一起找王局长��他承诺2014年11中旬交付房屋。证据三、商品房买卖合同及收据各1份，证明原告在被告方处购买的房屋。证据四、证人孟秀梅证人证言，证明被告城开公司承诺于2012年12月31日前交付房屋。被告城开公司对原告提交的证据质证认为：对证据一有异议，对证据的真实性有异议，该证据的内容无法证明双方明确约定了房屋的交付日期，不能证明原告要证明的问题。对证据二有异议，证人与原告系母子关系，证人证言不具有真实性，刚才证人声称是11月17日王局长11中旬交工，对此我方表示怀疑，双方既然在合同中没有约定明确的交付日期，那么被告单位的任何的员工包括高层领导在常理上不会再作出明确的交付承诺。对证据三有异议，认为对该证据的真实性没有异议，该证据的第八条交付期限当中双方没有约定标的房屋的交付期限，因为被告没有违反双方约定，原告要求解除合同的要求没有依据。对证据四因被告未出庭未发表质证意见。被告未向本院提交证据。分析原告以上证据及质证情况，原告提交的证据一、证据二真实合法、与本案有有关联性，且相互印证，依法予以采信，证据三、证据四真实合法，与本案有关联性，依法予以采信。根据当事人的举证、质证及主审人对上述证据的认证，并结合原、被告的庭审陈述，以及本院对同等地段房屋承租人的调查询问，本案查明事实如下：2012年6月30日原告张丽君与被告城开公司签订商品房买卖合同，约定被告将位于南山区跃进街爱民小区5栋2单元405室出售给原告，面积65.5平方米，总价为189，950.00元，原告一次性交付了全额购房款，合同中未约定房屋交付日期及违约责任，但原、被���在签订协议时口头约定于2012年12月31日交付使用房屋。原告曾于2014年4月找被告方爱民小区施工的负责人王喜文局长要求交付房屋，但被告至今未交付。原告在被告迟延交付房屋期间一直租房居住。2015年1月被告电话通知原告可以入住，原告因等待诉讼结果未去办理入户手续。南山区跃进街爱民小区同等地段同类房屋的租金为每月500.00元。本院认为，本案原、被告虽未在房屋买卖合同书中书面约定房屋的交付使用日期和违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第十条一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，原、被告的口头约定对双方也具有约束力，双方不仅应遵照房屋买卖合同书中所载的内容履行，亦应按照口头约定履行自己的合同义务。被告未按照双方约定的时间交付使用房屋其行为已构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当立即向原告交付房屋，并承担赔偿损失的违约责任。关于损失数额，原、被告在合同中虽没有约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，赔偿额的数额应为逾期交付期间的同地段同类房屋租金，即被告应承担赔偿原告从2012年12月31日至2014年12月31日期间共计24个月的同地���同类房屋租金标准的违约金。庭审中，原告表示为节省诉讼资源，不申请对同地段同类房屋租金进行评估，由人民法院参照市场价格进行判定，被告也表示对同地段同类房屋租金由人民法院判定。本院通过调查询问租住在南山区跃进街加油站对面的跃进街综合楼的承租人黄金龙、岳鹏飞、ＸＸ，得出原、被告诉争房屋同类地段同类房屋的租金为500.00元左右，以此标准计算被告应赔偿原告违约金为12，000.00元。原告请求被告支付房屋差价损失57，650.00元，因双方并无约定且无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共合同法》第十条一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，判决如下：一、被告鹤岗市城市建设综合开发公司于本判决生效之日起五日内向原告张丽君交付鹤岗市南山区跃进街爱民小区5栋2单元405室房屋。二、被告鹤岗市城市建设综合开发公司赔偿原告张丽君损失12，000.00元，此款于判决生效后十日内给付。三、驳回原告张丽君其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，541.25元，由原告张丽君承担1，441.25元，由被告鹤岗市城市建设综合开发公司承担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长 王 凤代理审判员 蒋荣荣人民陪审员 杨延东二〇一五年二月九日书 记 员 刘一鸣附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第七十七条一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：