（2014）徐民终字第3555号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-04-20

案件名称

江苏永业集团公司、李寒建等民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏永业集团公司,李寒建,徐州市泉山区人民政府永安街道办事处

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2014）徐民终字第3555号上诉人（原审被告）江苏永业集团公司，住所地本市鼓楼区铜沛路186号。法定代表人刘荣甫，该公司董事长。委托代理人樊吉磊，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人（原审被告）李寒建。委托代理人沈冬。委托代理人孔军。被上诉人（原审原告）徐州市泉山区人民政府永安街道办事处，住所地本市永安广场。法定代表人戴政，该办事处主任。委托代理人赵永建。委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。上诉人江苏永业集团公司（以下简称永业集团公司）、李寒建因与被上诉人徐州市泉山区人民政府永安街道办事处（以下简称永安办事处）请求确认商品房买卖合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人永业集团公司的委托代理人樊吉磊，上诉人李寒建及其委托代理人沈冬、孔军，被上诉人永安办事处的委托代理人赵永建、况世道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2001年9月20日，永业集团公司开发建设梅苑小区期间，与原西关办事处商业公司达成拆迁赔偿协议。约定拆除原西关办事处下属的西关商业公司位于煤建路28号房屋，拆除建筑面积138.94平方米，赔偿款为180622元，双方未约定赔偿款支付期限。2001年10月11日，西关办事处和永业集团公司协商签订《商品房买卖合同》，约定西关办事处购买永业集团公司开发的梅苑小区15号楼3号、4号门面房，价款为375000元，赔偿款作为购买梅苑小区15号楼3号4号门面房的房款。2004年12月16日原西关办事处为完成税收任务为永业集团公司代开建筑税发票金额为17800000元，2004年12月29日永业集团公司向西关办事处出具了592740元的欠条。2005年西关办事处并入永安办事处。因2001年10月11日的《商品房买卖合同》未能履行，永安办事处和永业集团公司于2006年8月29日签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（永业集团公司）将梅苑小区2号楼104、109号门面房（均为建筑面积为59.53平方米）、2号楼103、108号门面房、5号楼101号门面房卖给乙方（西关办事处），合计房款为833550元。原乙方购买梅苑小区15号楼3、4号门面房时支付的房款180622元（拆迁房屋补偿款）视为支付了本合同约定的等额房款。甲方于本合同签订时共计欠乙方营业税592740元与本合同房款相抵。双方按合同第二、三、四条相抵后，乙方欠甲方房款60188元，待该房产产权证办好后一次性向甲方支付。甲方保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。合同订立前一天，即在2006年8月28日永业集团公司与永安办事处办理了交接手续，把合同项下的房屋交给办事处，因为房屋交接前已经被永业集团公司对外出租，永业集团公司通知承租人向永安办事处交纳租金。永安办事处对外出租至今。2012年4月27日，永业集团公司和李寒建签订《商品房购销合同》，合同约定永业集团公司以4000元／平方米，总价358920元的价格将梅苑小区5-101门面房出售给李寒建。同年6月29日李寒建取得该房的产权证。李寒建称其于2005年即交纳定金200000元购买了该房，因当时房屋不具备销售条件故未签订合同，其出具了2005年4月7日永业集团公司收到200000元预付款的收据一份。同时提交了2005年4月6日其在银行分两次取款共计590000元的明细，2008年4月27日发票证明其实际交付了购房款358920元。审理中原审法院要求永业集团公司提交原始账册以核对定金是否入账，永业集团公司未能提交。本案在原审诉前调解阶段，永安办事处曾请求对2005年4月7日收据形成时间和永安办事处的买卖合同形成时间进行司法鉴定，确认哪一份形成时间在前。原审法院向李寒建释明“你必须将你和开发商江苏永业集团公司所签订的商品房买卖合同及收据原件提交本庭，否则，如果你举证不能要承担相应的法律后果”。2012年11月15日，李寒建到庭陈述梅苑小区5-101室的房产证（原件）以及土地证（原件）、购房收据（原件）在2012年10月20日前后丢失，无法提交。原审法院又一次释明“本案申请的鉴定因缺少相应的比对材料，你可能承担不利的法律后果。”但其仍陈述原件丢失不能提供。后在本案立案庭审后李寒建将该收据原件向原审法院提交。永安办事处原审诉称，2001年9月20日，在梅苑小区建设过程中拆除办事处房屋138.94平方米，补偿金额为180622元，后经过协商改成实物（梅苑小区15号楼3、4号门面房）补偿；2004年12月29日，永业集团公司出具证据欠办事处代缴税金592740元。就欠款和房屋补偿事宜，办事处和永业集团公司经过协商，在2006年8月29日签订《买卖合同》一份。合同订立后，2006年9月永业集团公司把合同项下的房屋交给办事处，办事处对外出租至今。房屋交接后，因为永业集团公司原因，办事处没能办理房证，但一直催促永业集团公司协助办证。现在发现永业集团公司与李寒建恶意串通对涉案房屋签订房屋买卖合同，欲转移物权。故请求法院确认永业集团公司与李寒建签订的梅苑小区5-101门面房房屋买卖合同无效。并判令永业集团公司协助永安办事处办理梅苑小区5-101门面房房证。永业集团公司原审答辩称，与李寒建签订的合同合法有效，李寒建已经办理产权证。双方是真实意思的表示，不存在恶意串通，签订的商品房买卖合同已经履行。永安办事处诉称的与永业集团公司之间所签订的买卖合同并没有完全实际履行，其并未为永业集团公司代缴税款，该税款是徐州华夏建筑防腐工程有限公司（以下简称华夏公司）缴纳。因此双方之间所签订的买卖合同没有进行实际履行。综上，永业集团公司的起诉无事实和法律依据，请求依法驳其诉请。李寒建原审答辩称，李寒建是涉案房屋的合法权利人，合法取得了该房屋的所有权。永安办事处对涉案房屋不享有物权，根据法律规定，永安办事处不应提起诉讼，故永安办事处主体不适格，请求法院依法裁定驳回其对李寒建的起诉。原审法院认为，一、永安办事处主体适格。永安办事处和永业集团公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方办理了房屋的交接手续，永安办事处已实际占有了讼争房屋，具备了占有、使用、收益、处分的权利。因此永安办事处起诉认为永业集团公司与李寒建签订的合同损害了其利益，主体适格。永业集团公司虽对永安办事处为其垫付税金抵付房款予以否认，但该抗辩是对合同履行的抗辩，其从未以此为由要求解除与签商品房买卖合同，故即使存在该争议也不属于本案的争议焦点；二、永业集团公司与李寒建之间签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害了永安办事处利益，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通一般具有三个特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。永业集团公司在2006年8月29日将房屋卖给永安办事处后又于2012年4月27日与李寒建签订商品房买卖合同，行为性质为一房两卖，明显属于恶意。李寒建2012年4月27日和永业集团公司签订《商品房购销合同》，也属恶意。首先，李寒建提交了一份2005年4月7日定金收据以证明其于2005年已经购买了争议商品房。在审理中永安办事处要求对该收据的形成时间进行鉴定，在法院多次要求及释明后李寒建均以收据等购房手续原件丢失为由未能按要求提交。后又将该原件提交，其不能对该矛盾行为进行合理的解释，应承担其行为所引发的不利法律后果。其次，鉴于李寒建存在上述不能合理解释的行为，法院要求永业集团公司将2005年收款原始财务凭据及账目提交，以核对该笔定金是否真实入账，但永业集团公司不能提交。再次，按照正常结算程序，2012年永业集团公司与李寒建签订合同，李寒建将购房余款付清，永业集团公司出具发票时应将李寒建持有的定金收据收回，但该收据却一直保存在李寒建处，显然违反正常的交易习惯。最后，房屋买卖因金额较大，对个人属于生活中的重大事项，按照日常生活的常理，购买人不可能对自己购买的房产只交钱不看房，任由别人占有、使用自己购买的房屋，从来不主张有关房屋的权利，涉案房屋在2006年永安办事处与永业集团公司交接时已经是现房，永安办事处多年一直在出租使用，承租人均是向永安办事处缴纳租金。如李寒建确在2005年购买了该房产，其作为购买人在2005年到2012年长达八年的时间内，不可能不去现场查看房屋的现状，也不可能不清楚房屋由永安办事处占有使用的情况，永安办事处在长达八年的时间内对争议房产不闻不问的行为不符合日常生活的习惯。综上，原审法院认为，李寒建在购买争议房产时存在很多不合常理的行为，在庭审中永业集团公司与李寒建又不能按要求提交证据，仅凭现有证据不能证明李寒建在2005年4月7日缴纳了20万定金，也即不能证明在永安办事处和永业集团公司签约前，永业集团公司与李寒建存在合同关系，现有证据只能够证明双方的合同于2012年4月27日签订。李寒建购买房产时应当知道该房屋已经卖给他人，其在明知他人已经购买并实际占有房产的情况下，仍然在2012年4月27日和永业集团公司签订《商品房购销合同》，其行为显然属于恶意。因此，永业集团公司与李寒建之间恶意串通，签订合同，损害了永安办事处权益，签订的商品房买卖合同依法应为无效。永安办事处要求确认永业集团公司与李寒建签订的梅苑小区5-101门面房商品房买卖合同无效的诉讼请求予以支持，要求永业集团公司协助办理房证的诉讼请求因与本案不是同一法律关系应另行诉讼解决，本案不予理涉。遂判决：一、江苏永业集团有限公司与李寒建所签订的梅苑小区5-101商品房买卖合同无效。二、驳回徐州市泉山区人民政府永安街道办事处的其他诉讼请求。永业集团公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、永业集团公司与永安办事处之间的合同已经解除并未实际履行。永安办事处并未替永业集团公司垫付税金来代替房款的履行，该税金是由施工单位华夏公司实际缴纳。故房屋买卖合同工的目的没有实现，上诉人将房屋卖给李寒建时，原合同早已解除。2、永业集团公司与李寒建的商品房买卖合同已实际履行，产权已过户至李寒建名下，不存在恶意串通。李寒建支付了合同对价，属于善意的购买人。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判永业集团公司与李寒建之间的买卖合同合法有效，并判令一、二审诉讼费用由永业集团公司负担。永安办事处答辩称，永业集团公司在和李寒建的买卖行为中存在主观恶意，主要表现在以下方面：1、涉案房屋是拆迁安置房屋，永业集团公司在2001年9月拆除了原西关办事处房屋，2001年10月11日和西关办事处签订房屋买卖合同进行实物安置，后因为安置合同中的房屋另售他人才以涉案房屋作为补偿房屋进行安置。该房屋在2006年8月交付给永安办事处，永安集团公司在2012年4月又出售给李寒建属于一房两卖。2、永业集团公司在为李寒建办理涉案房屋产权证过程中，没有告知永安办事处，剥夺了永安办事处的异议权。3、原审法院曾多次要求永业集团公司提供涉案房屋收款证明以及买卖交易的凭据，永业集团公司无正当理由拒不提供。4、永业集团公司和李寒建的买卖合同中多次改动，关键条款签约时间及交房时间都经涂改。综上，永业集团存在主观恶意，与李寒建恶意串通导致合同无效，请求二审法院判决驳回其上诉请求。李寒建答辩称，认可永业集团公司的上诉理由。永业集团公司和永安办事处之间不存在物权关系，永业集团公司因拆迁永安办事处房屋，需补偿其180622元，永安办事处以此为由占用了永业集团公司名下价值几十万的房屋，双方并没有办理房屋买卖过户手续，故永安办事处对房屋不享有物权，原审法院认定的其对房屋享有处分权利不当。涉案房屋是永业集团公司的合法财产，其将房屋销售给李寒建并无法律上的障碍，李寒建在支付了对价后已经合法取得涉案房屋产权，应得到法律保护。李寒建不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、李寒建合法购买房屋，不存在恶意。李寒建在2005年就交纳了涉案房屋的定金，有定金收据为证，原审法院认定双方属于恶意是主观臆断。2、李寒建在诉前调解阶段丢失定金收据的原件，有公安机关的报警记录为证。永业集团公司未提交账目及未将定金收条收回与李寒建已实际购买房屋并不矛盾，且属于永业集团公司内部管理问题，不违反正常交易习惯。李寒建多年来一直协调买房事宜，并非对涉案房屋不闻不问。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判，并判令永安办事处承担一、二审诉讼费用。永安办事处答辩称，李寒建在涉案房屋买卖过程中存在恶意。理由为：1、原审法院委托鉴定期间要求李寒建提供相应证据作为检材供鉴定，李寒建在持有检材的情况下不提供。2、原审法院要求李寒建提供相关证据，其没有提供。3、李寒建称其在2005年交纳预售房款，直到2007年对涉案房屋不闻不问。且在签订商品房合同时不对房屋现状进行勘察。在2013年4月8日的庭审过程，李寒建承认其与永业集团公司的合同是倒签的。涉案合同价款数额陈述不一，相差20多万元。综上，李寒建购买涉案房屋存在主观恶意，和永业集团公司有串通行为，请求依法驳回其上诉。永业集团公司答辩称，对李寒建上诉状陈述事实认可，原审法院判决错误。经各方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、永安办事处对涉案的房屋有无请求权。2、永业集团公司与李寒建所签的房屋买卖合同是否有效。二审期间，永业集团公司向本院提交华夏公司作为施工方于2005年12月19日开具的建筑业统一发票两张共计1780万元，结合一审提供的华夏公司代缴的完税证6张，证明永业集团公司和永安办事处签订代缴税款抵扣的协议后，永安办事处并没有为永业集团公司代缴相关税款，原抵款协议及商品房合同没有实际履行。永安办事处质证认为，该发票时间是2005年12月19日，永安办事处代替永业集团公司缴纳的税款发票日期是2004年12月16日，该款的进账单是在2004年12月29日，永业集团公司给永安办事处出具的欠条时间是2004年12月29日，与永安办事处签订买卖合同的时间是2006年8月29日。发票的税款已由收到方出具证明予以确认，又有永业集团公司确认的欠条。李寒建质证认为，认可永业集团公司的证明内容。李寒建向本院提交2012年10月16日徐州市鼓楼分局东站派出所的接处警工作登记表一份。证明一审期间李寒建名下的涉案房屋证件、合同、收据曾丢失，这是当时不能提供检材进行鉴定的原因。永业集团公司对该证据无异。永安办事处质证认为，对真实性无异议，但证据形成时间在2012年10月10日开庭之后，在原审2012年11月15日质证以前，不能证明上诉人的证明目的。本院认为，关于永安办事处对涉案的房屋有无请求权的问题，永业集团公司与永安办事处签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同价款部分为永业集团公司拆迁原西关办事处商业公司房屋的补偿款，部分为永安办事处代永业集团公司开具的建筑税发票所缴纳的税款，该约定不违反法律强制性规定，应为有效。故永安办事处对房屋买卖合同项下的涉案房屋有请求权。永业集团公司上诉称，其与永安办事处之间的合同已经解除并未实际履行，但永业集团公司未提供证据证明其与永安办事处之间已经解除合同，对该上诉意见不予采纳。永业集团公司还主张，其建筑税发票实际为华夏公司开具，因永业集团公司已向永安办事处出具欠条，且永安办事处是否履行该部分付款义务不影响双方所签合同的效力，如房屋买卖合同未被确认无效、解除或撤销，永安办事处应对涉案房屋有请求权。关于永业集团公司与李寒建所签的房屋买卖合同是否有效的问题。永业集团公司在与永安办事处签订房屋买卖合同并交付涉诉房屋后，再行将房屋出卖给李寒建并协助其办理产权证，属一房二卖，应认定存在恶意。李寒建在购买涉诉房屋时亦存在恶意，原审法院对此已做充分阐释，本院不再赘述。永业集团公司与李寒建恶意串通签订购房合同的行为，损害了永安办事处对涉诉房屋的权益，应认定无效。李寒建在二审期间提交其于2012年10月16日向徐州市鼓楼分局东站派出所报警的记录一份，证明涉案房屋的证件、合同、收据曾丢失，该接处警记录仅能表明李寒建的个人陈述，且其主张的丢失日期在2012年10月16日，在此之前李寒建未向原审法院提供合同原件亦无合理解释。综上，上诉人永业集团公司与李寒建的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4830元，由上诉人江苏永业集团公司负担2415元，上诉人李寒建负担2415元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　蕾代理审判员　　崔金城代理审判员　　程　叶二〇一五年二月九日书　记　员　　许　丽来源：百度“”