（2014）中一法民一初字第628号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-08-18
案件名称
范庆泽与中山市东区起湾股份合作经济联合社、杜斌海土地使用权租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范庆泽,中山市东区起湾股份合作经济联合社,杜斌海
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第628号原告：范庆泽，男，1964年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县，现住广东省中山市。委托代理人：王开军���曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市东区起湾股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。负责人：杨振兴。委托代理人：刘宇峰、李舒青，广东弘力律师事务所律师。被告：杜斌海，男，1958年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区，现住广东省中山市。原告范庆泽诉被告中山市东区起湾股份合作经济联合社（以下简称起湾经联社）、杜斌海土地使用权租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，先依法由审判员龚竹梅独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范庆泽及其委托代理人王开军、曾少晖，被告起湾经联社委托代理人李舒青，被告杜斌海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范庆泽诉称：2012年10月30日，原告与被告起湾经联社签订用地租赁合同，约定由被告起湾经联社将其位于中山市东区起湾第三工��区太公山脚（高压线下）的用地及宿舍3间交付给原告使用，租赁期限为六年，自2012年11月1日至2018年10月30日止。合同签订后，原告即支付了2012年11月至2013年10月的租金给被告起湾经联社。由于被告杜斌海拒不搬走及被告起湾经联社怠于履行合同，导致原告与被告起湾经联社签订的用地租赁合同难以履行，给原告造成经济损失。现原告特诉至法院，请求判令：1.被告起湾经联社履行用地租赁合同，将位于中山市东区起湾第三工业区太公山脚的用地及宿舍3间交付给原告使用；2.被告杜斌海立即搬离位于中山市东区起湾第三工业区太公山脚的用地及3间宿舍；3.被告起湾经联社返还2012年11月至2013年10月的租金12732元及利息948元（自2012年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2014年1月17日），合计13680元；4.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确本案诉因为��赁合同纠纷，变更第1项诉讼请求为被告起湾经联社将位于中山市东区起湾第三工业区太公山脚的空地完全交付给原告，协助原告履行租赁合同；变更第2项诉讼请求为被告杜斌海立即搬离上述空地；并自愿撤回第3项诉讼请求。原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.用地租赁合同2份；2.收款收据2张。被告起湾经联社辩称：一、被告起湾经联社已经履行租赁合同义务，且已经将租赁物交付原告使用；二、租赁物交付原告使用后，被告杜斌海占用租赁物，相应的法律责任应由被告杜斌海承担。被告起湾经联社就其辩解在举证期限内未提交证据。被告杜斌海辩称：一、被告杜斌海作为乙方，原告起湾经联社作为甲方，签订有用地租赁合同。该合同第二条约定：合同期满后如甲方同意继续出租该用地，在同等条件下，乙方可优先承租。被告起���经联社在未征求被告杜斌海意见之前把涉案土地另出租给原告的做法违反了合同约定。所以，被告起湾经联社与原告签订的合同无效。二、原告明知涉案土地是被告杜斌海承租的，也知道被告起湾经联社还未与被告杜斌海终止合同，却粗暴地用推土机推翻被告杜斌海的物品及农作物，还长期使用汽车阻塞出入口。原告的上述行为已经给被告杜斌海造成经济损失，使其经营陷入困境。三、涉案土地已经由被告杜斌海租用了十多年，是被告杜斌海全家的经济命根，故被告杜斌海坚决要求继续租赁涉案土地，以维持生计。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杜斌海就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.用地租赁合同1份；2.收据1张；3.存折复印件1张；4.照片。经审理查明：2009年7月1日，被告起湾经联社作为出租方（甲方），被告杜斌海作为承租方（乙方），签��用地租赁合同（以下称租赁合同Ⅰ），约定甲方将中山市东区起湾第三工业区太公山脚（高压线下）的用地（土地面积为920平方米）出租给乙方使用，租赁期限为三年，由2009年7月1日至2012年6月30日止。合同期满后，如甲方同意继续出租该用地，在同等条件下，乙方可优先承租，但甲、乙双方均要在期满前两个月与对方协商；在租赁期间，按该用地面积协商，乙方每年须向甲方缴交租金为人民币4636元／每年，由甲乙双方约定，乙方每年分两次缴纳租金，缴交时间定于1月5日前缴纳上半年租金，7月5日前缴纳下半年租金。如乙方逾期未缴完所属时段租金的，逾期一个月内视作乙方拖欠租金处理，甲方按拖欠的租金总额以月利率6‰计付逾期利息；逾期超过一个月仍不缴交所属时段租金的，则视作乙方违约处理，甲方有权单方面解除本合同，收回该用地，乙方所缴交的合同按金无权要求甲方返还，乙方并要限时向甲方清缴所拖欠的租金及逾期利息。为了使本合同能顺利履行，乙方在签订本合同时要向甲方交付合同按金人民币2000元。在租赁期满时，甲方在核收该用地后5天内根据乙方提供的按金单据原件将合同按金（无息）一次性退回给乙方；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告起湾经联社依约将涉案土地交付被告杜斌海使用。合同期限临近届满时，被告起湾经联社于2012年6月28日，在被告杜斌海持有的用地租赁合同上备注“终止合同2012年6月底止”。同年6月30日，合同期限届满，被告杜斌海未搬离涉案土地。同年7月31日，被告起湾经联社在被告杜斌海持有的用地租赁合同上备注“搬迁时间2012年9月30日截止”。被告起湾经联社指定的搬迁期限届满后，被告杜斌海仍未搬离涉案土地。2012年10月30日，被告起湾经联社作为出租方（甲方），原告范庆泽作为承租方（乙方），签订用地租赁合同（以下称租赁合同Ⅱ），约定由甲方将涉案土地及地上宿舍3间（宿舍建筑面积为60平方米）出租给乙方使用；租赁期限：六年，由2012年11月1日至2018年10月30日止。合同期满后，如甲方愿意继续出租该用地，同等条件下，乙方可优先承租，但甲、双方均要在期满前两个月与对方协商；在租赁期间，按该用地面积协商，乙方每月需向甲方缴交租金为人民币：1061.00元／月；由甲、乙双方约定，乙方按月一次性向甲方缴交完毕，缴交时间定于每月5日前，如乙方逾期未缴完当月租金的，一个月内视作乙方拖欠租金处理，甲方按拖欠的租金总额以月利率6‰计付逾期利息；逾期超过一个月仍不缴交当月租金的，则视作乙方违约处理，甲方有权单方面解除本合同，收回该用地，没收乙方的合同按金，并限期乙方清缴所拖���的租金及逾期利息；为了使本合同能顺利履行，乙方在签订本合同时要向甲方交付合同按金人民币2000元。在租赁期满时，甲方在核收该用地后5天内根据乙方提供的按金单据原件将合同按金（无息）一次性退回给乙方；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告范庆泽向被告起湾经联社交付定金2000元，并一次性支付了2012年11月至2013年10月的租金12732元，截至法庭辩论阶段终结前，原告范庆泽依约支付了2014年6月前的租金。但由于被告杜斌海一直未搬离涉案土地，导致原告范庆泽仅占有、使用了部分涉案土地。本院认为：本案系土地使用权租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告范庆泽与被告起湾经联社签订的租赁合同Ⅱ效力如何认定；二、原告范庆泽诉请被告起湾经联社向其完整交付涉案土地，协助原告履行租赁合同Ⅱ应否支持；三、原告范庆泽诉请被告杜��海搬离上述用地应否支持。关于焦点一。就涉案土地，被告起湾经联社先后与被告杜斌海、原告范庆泽订立租赁合同Ⅰ、租赁合同Ⅱ。租赁合同Ⅰ的租赁期限自2009年7月1日起至2012年6月30日止，租赁合同Ⅱ的租赁期限自2012年11月1日起至2018年10月30日止。租赁合同Ⅰ约定，合同期满后，如被告起湾经联社同意出租该用地，在同等条件下，乙方可优先承租，但双方均要在期满前两个月与对方协商。而被告杜斌海未提供证据证明其在合同期限届满前两个月，有就继续租赁涉案土地事宜与被告起湾经联社进行协商。而在租赁合同Ⅰ合同期限临近届满时，被告起湾经联社向被告杜斌海明确作出在合同期限届满后，不再与其续签租赁合同的意思表示，并向被告杜斌海指定了搬离涉案土地的合理期限。在指定的搬迁期限届满后，被告起湾经联社就涉案土地，另行与原告范庆泽订立了租赁合同Ⅱ。本院认为，租赁合同Ⅱ是原告范庆泽与被告起湾经联社的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于焦点二。租赁合同Ⅱ签订后，原告范庆泽依约向被告起湾经联社支付租金，被告起湾经联社则应依约将涉案土地交付原告范庆泽使用。但部分涉案土地仍由被告杜斌海占有、使用至今，被告起湾经联社并未依约履行完整交付租赁物的合同义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告起湾经联社应继续履行合同义务，原告范庆泽诉请被告起湾经联将涉案土地完整交付其使用，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于焦点三。原告范庆泽明确本案诉因为租赁合同纠纷，而被告杜斌海并非原告范庆泽据以享有相关合同权利的租赁合同Ⅱ的相对方，双方之间不存在租赁合同关系。因此，即使原告范庆泽认为被告杜斌海占有、使用涉案土地的行为侵犯了其合法权益，但双方之间的相关权利、义务关系亦已超出本案审理的法律关系范畴，原告范庆泽应另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市东区起湾股份合作经济联合社于本判决生效之日起十日内将位于中山市东区起湾第三工业区太公山脚（高压线下）的920平方米空地完整交付原告范庆泽占有、使用；二、驳回原告范庆泽的其他诉讼请求。案件受理费142��（原告已预交），由被告中山市东区起湾股份合作经济联合社负担（被告中山市东区起湾股份合作经济联合社于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 龚竹梅代理审判员 林佩坚代理审判员 杨 丽二〇一五年二月九日书 记 员 谢雅怡 微信公众号“”