（2014）渝五中法民终字第05490号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-10-23
案件名称
李明远与重庆全兴物业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆全兴物业有限公司,李明远
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05490号上诉人（原审被告）重庆全兴物业有限公司，住所地重庆市巴南区一品南路2号威尼斯印象B区37幢。法定代表人白火煅，董事长。委托代理人刘建宇，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李明远。委托代理人黄兵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆全兴物业有限公司（以下简称全兴公司）与被上诉人李明远商品房预售合同纠纷一案，全兴物业公司不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）巴法民初字第04375号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年2月23日，李明远与全兴公司就已取得建设用地规划许可证和建设工程施工许可证的222-1号别墅签订《认购书》，约定：一、全兴公司将222-1号别墅以套为单位卖给李明远，面积以办证面积为准，双方互不补费用；二、房价为80万元；三、李明远另交全兴公司176万元小区环境费；四、全兴公司负责完成房屋毛胚主体建设、花园平整和草坪种植、水电气表进户、为李明远办好产权证；五、房屋建好在2011年8月左右，验收合格后交房，交房后180个工作日后办证；六、李明远自行装修房屋外立面、门、窗、玻璃、室内及正、负零以下的可使用范围整治；七、本《认购书》第三条不签入购房合同；八、本《认购书》所含金额在2011年2月28日前支付150万元，3月20日前交清余款，否则此《认购书》无效。2011年4月10日，全兴公司向李明远出具收条，载明收到李明远购买222-1号别墅购房款256万元。2011年12月6日，222-1号别墅所在的威尼斯印象一期222栋取得渝规巴南核（2011）0065号《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》（以下简称“65号确认书”）。2013年5月30日，222-1号别墅所在的222栋取得建竣备字［巴南2013）26号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称“26号备案登记证”）。因全兴公司迟迟未正式通知李明远接收222-1号别墅并办理该房屋房地产权转移登记，李明远遂向法院提出如上所请。李明远在一审中诉称，其与全兴公司于2011年2月23日签订《认购书》，约定由李明远购买全兴公司开发的自编号为威尼斯印象222幢附1号（现为D区13幢1-1号）双拼别墅一套（以下简称“222-1号别墅”），购房总价256万元；全兴公司交房时间为2011年8月左右，并在交房180天后为李明远办理房屋产权证；房屋外立面、门窗及室内装饰由李明远自行负责。合同签署后，李明远于2011年4月10日一次性支付256万元价款，并于2011年7月前自行花费107250元用于铝合金门窗的安装。目前该别墅虽然已取得建设工程竣工验收备案登记证，但全兴公司已远远超过约定办理产权过户手续的时间，故李明远特诉请：1、解除双方于2011年2月23日签订的《认购书》；2、判令全兴公司向李明远返还购房款256万元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%向李明远给付从2011年4月10日起至付清为止的资金占用利息；3、判令全兴公司赔偿李明远门窗安装款107250元。全兴公司在一审中辩称，李明远迟延付款，根据双方合同第八条，李明远提供收条时间为2011年4月10日，迟于双方约定时间，合同应认定为无效。催告与提供3个月合理期限是解除合同的前提条件，李明远未经催告要求解除合同应不予支持。李明远、全兴公司约定的交房时间是2011年8月左右，李明远迟至2013年8月才起诉，其解除合同的诉求已超过诉讼时效。合同签订后，全兴公司于2011年12月6日取得竣工规划核实确认书，于2013年5月30日取得竣工验收备案登记证，符合交付条件，合同能够继续履行。李明远在签订合同后未履行付款义务，收条不是正式发票，不能充分证明其履行了付款义务。合同约定的交房时间为2011年8月，交付时间是验收合格后，房屋正式建好是在2011年12月，并未超出双方约定交房时间太久，双方并未约定验收合格时间，全兴公司并未违约，不应支付李明远资金占用利息。李明远举示的证据不足以证实其支付门窗安装款的事实，且因其解除合同的请求不应得到支持，相应地其要求赔偿门窗安装款的请求也不应得到支持。综上，李明远的诉请不能成立，请求法院依法予以驳回。一审法院认为：李明远、全兴公司双方签订《认购书》时222-1号别墅尚未建成，《认购书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且全兴公司已经按照约定收受李明远的购房款，故该《认购书》应当认定为商品房预售合同。因直至李明远起诉之时，222-1号别墅已取得26号备案登记证，具备销售和交付条件，自建购房合同应认定为有效合同，李明远、全兴公司应按照合同约定严格履行各自的义务。李明远、全兴公司在《认购书》中虽有2011年3月20日前交清购房款否则此《认购书》无效的约定，但李明远在同年4月10日支付购房款时，全兴公司收取该款项并出具收条，未对合同效力提出异议，此应视为双方对付款时间的重新约定，故全兴公司有关李明远逾期付款应导致《认购书》无效的抗辩，法院不予采信。因全兴公司未在约定的2011年8月左右将222-1号建好、验收并交房，进而未能在之后180日内为222-1号别墅办理房屋产权登记，且逾期超过一年仍未办理，据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定，李明远享有法定单方解除自建购房合同及赔偿损失请求权，本案系李明远行使解除合同之形成权，不适用诉讼时效的规定，故李明远的第一项诉求，法院予以支持。全兴公司提出的诉讼时效抗辩，法院不予支持。因李明远、全兴公司未就因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行约定，鉴于全兴公司在解除《认购书》的前提下，因逾期交房及办证给李明远造成的损失主要为资金占用利息损失，据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，全兴公司应返还李明远256万元购房款并以256万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向李明远计付自2011年4月10日起至购房款返还之日止的资金占用利息。故李明远的第二项诉求，法院予以部分支持。因李明远所举示证据不足以证实其就222-1号别墅进行铝合金门窗施工实际产生的费用，故对于李明远有关全兴公司赔偿其门窗安装款的诉求，法院不予支持。李明远支付购房款后，全兴公司出具了相应的收条，且全兴公司并无证据证实该公司未收到相应款项，故全兴公司有关李明远未实际支付购房款的抗辩，法院不予采信。李明远所举示的除上文已列举的证据外的其他证据，或与本案待证事实缺乏关联性，或不足以证明本案待证事实，法院未予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十九条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李明远与重庆全兴物业有限公司于2011年2月23日签订的《订建房认购书》自本判决生效之日起解除；二、重庆全兴物业有限公司返还李明远购房款256万元，并以256万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向李明远计付自2011年4月10日起至本判决确定履行期届满之日止的资金占用利息；三、驳回李明远的其他诉讼请求。一审案件受理费30830元，由重庆全兴物业有限公司承担。此款已由李明远自愿垫付，重庆全兴物业有限公司于本判决生效之日起15日内径付李明远，法院预收的案件受理费不作清退。一审宣判后，重庆全兴物业有限公司不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：1、一审判决不应将被上诉人缴纳的款项全部认定为房款；2、一审仅凭两张收条即认定被上诉人支付了所有款项证据不足；3、一审认定由被上诉人行使解除合同的形成权，故合同解除，该认定有误。被上诉人李明远辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的购房合同是否已经解除，上诉人是否应当退还被上诉人购房款并支付资金占用损失。本案中，因全兴公司未在约定的时间内为被上诉人所购的房屋办理房屋产权登记，且逾期超过一年仍未办理，据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》之规定，李明远享有法定单方解除自建购房合同及赔偿损失请求权，本案系李明远行使解除合同之形成权，不适用诉讼时效的规定，故李明远的第一项诉求，法院予以支持。全兴公司的该项上诉请求于法无据，法院不予采信。关于上诉人是否应当退还被上诉人购房款本金及资金占用损失的问题。由于合同解除，上诉人应退还被上诉人购房款本金。关于资金占用损失，被上诉人在一审中提出了按购房款金额的1倍赔偿其损失。全兴公司认为约定的违约金过分高于造成的损失的，因此请求人民法院予以适当减少。全兴公司在一审中提出减少赔偿金的请求法院予以采纳，一审法院判令其返还李明远200万元购房款并以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向李明远计付自2010年10月8日起至购房款返还之日止的资金占用利息并无不当，法院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30830元，由上诉人重庆全兴物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬代理审判员 何 流代理审判员 刘恋砚二〇一五年二月九日书 记 员 曾 燕 来自