（2014）浙湖民终字第251号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2016-01-05
案件名称
德清莫干山卢球商贸中心有限公司与姚荣坤、姚荣根等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚荣坤,姚荣根,沈惠江,德清莫干山卢球商贸中心有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十八条，第六十一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙湖民终字第251号上诉人（原审被告）：姚荣坤，系德清县武康镇新三伍大酒店业主。上诉人（原审被告）：姚荣根。上诉人（原审被告）：沈惠江。上述三上诉人的共同委托代理人：瞿丹鸣，浙江常益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：德清莫干山卢球商贸中心有限公司，住所地德清县武康镇志远南路583号。法定代表人：卢桂华，董事长。委托代理人：黄盾，浙江广明律师事务所律师。上诉人姚荣坤、姚荣根、沈惠江与被上诉人德清莫干山卢球商贸中心有限公司（以下简称卢球公司）房屋租赁合同纠纷一案，德清县人民法院于2014年4月8日作出（2014）湖德武民初字第136号民事判决，上诉人姚荣坤、姚荣根、沈惠江不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。原审法院审理查明：卢球公司作为出租人（甲方），姚荣坤作为承租人（乙方），沈惠江作为担保人（丙方），姚荣根作为担保人（丁方），于2010年签订《合同》，约定对2008年各方签订的合同提前终止。该2010年《合同》已被生效判决确认有效。《合同》载明，姚荣坤向卢球公司租赁“德清莫干山卢球假日酒店有限公司，即位于卢球商贸中心9号楼内的卢球假日酒店，范围为9号楼一楼酒店大厅、二楼桑拿部分、三楼、四楼、五楼、六楼全部；1号楼五楼的会议室；8号楼三层部分。不包括9号楼底楼市场营业房，二楼棋牌室”，年租金80万元。在《合同》的附图中，9号楼二楼图纸将租赁部分用红色标识，桑拿用房在图中标识为红色，该图下部有姚荣坤签名。庭审中，双方均认可桑拿部分面积为1254.77平方米，占《合同》总出租面积的11.19%。《合同》的“九、违约责任”部分第5条约定，“如乙方逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，乙方不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”。后因姚荣坤拖欠租金、水电费引发纠纷，卢球公司曾为此诉至法院，法院判决中确认《合同》已于2012年3月18日解除，并对解除前的权利义务做了处理，同时判令姚荣坤归还桑拿用房，但姚荣坤未主动归还。2013年6月8日，卢球公司发函向姚荣坤一方催讨相关费用并要求搬离。2013年12月5日，姚荣坤前往腾房，但与卢球公司就部分财物是否可拆除及归属发生争议，法院执行局多次协调未果，于2013年12月27日进行强制执行。现卢球公司以《合同》解除后至桑拿用房实际归还期间，姚荣坤的延迟归还行为损害其利益，根据《合同》“九、违约责任”部分第5条应支付相应款项与补偿金为由，向该院提起诉讼，引发本案。原审法院审理认为：一、《合同》解除后，其中“九、违约责任”部分第5条是否继续有效，本案案由定为租赁合同纠纷是否正确？二、桑拿用房是否属于租赁范围？三、卢球公司诉请费用的计算时间是否正确？四、《合同》“九、违约责任”部分第5条的真实意思，卢球公司能否据此同时主张赔偿损失与补偿金，以及可以主张的金额？五、卢球公司的部分诉请是否超出诉讼时效期间？六、姚荣根、沈惠江应否须承担担保责任？对争议焦点一，卢球公司认为本案系租赁合同纠纷，其依据为《合同》“九、违约责任”部分第5条对合同解除后权利义务的约定，姚荣坤一方则认为《合同》经前次法院判决解除后所有权利义务的约定均失去效力。该院认为，合同解除后，并不意味合同所有的条款都失去效力。合同主体间关于经济往来的结算以及合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款，属于结算和清理条款。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，《合同》“九、违约责任”部分第5条是对合同解除后的特别约定，即属于结算与清理条款，并不因《合同》解除而失去效力，卢球公司据此提起诉讼应属于租赁合同纠纷，对姚荣坤一方的抗辩意见不予支持。对争议焦点二，姚荣坤一方认为桑拿部分不属于租赁范围，其依据为2008年双方签订的合同。但2010年《合同》已载明，对2008年各方签订的合同提前终止，且该2010年《合同》已被生效判决确认其效力。因此，如若两份合同出现冲突，也应以在后的合同为准，而不能以在先的合同内容对抗在后的合同条款，并且2008年合同也未明确表明桑拿用房不属于租赁范围，故对姚荣坤一方的该点抗辩意见不予支持。此外，该2010年《合同》载明，租赁范围包括卢球商贸中心9号楼的二楼桑拿部分；在《合同》附图中，9号楼二楼图纸将租赁部分用红色标识，桑拿用房部分在图中标识为红色。因此，该院认定桑拿用房部分属于租赁范围。对争议焦点三，由于在前的（2012）湖德武民初字第119号、（2012）浙湖民终字第578号民事判决已确认《合同》于2012年3月18日解除，并给予姚荣坤30天的腾空期，因此卢球公司诉请的费用计算时间，应扣除该30天判决确定的腾空期间。至于姚荣坤所称因断水断电，房屋已实际归还卢球公司的观点，该院认为，断水断电与腾空归还房屋不能等同，并未产生控制权转移的效果，故断水断电不能停止卢球公司诉请费用期间的计算。另由于2013年12月5日，姚荣坤腾房期间系与卢球公司就部分财物是否可拆除及归属发生争议而未能腾空。而双方在签订《合同》时理应尽到相应的注意义务，对相关财物的归属做出明确约定；纠纷发生后也应积极协商，但事实上卢球公司与姚荣坤经法院执行局多次协调均未达成一致。因此，2013年12月5日至2013年12月27日期间，虽属于卢球公司诉请的费用计算期间，但由于未能有效腾空房屋双方均有过错，该院酌定卢球公司与姚荣坤对此期间的应支付费用各负担50%。综上，该院确认卢球公司诉请费用的计算期间应为自2012年3月19日起至2013年12月27日止，并扣除30天腾空期，也即应计算619天（649天－30天=619天）。其中，在2012年3月19日至2013年12月4日并扣除30日腾空期的596天间，姚荣坤对应支付的费用全部负担；在2013年12月5日至2013年12月27日的23天间，姚荣坤对此期间的应支付费用负担50%。对争议焦点四，《合同》约定“如乙方（姚荣坤）逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方（卢球公司）可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，姚荣坤不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”。双方对“另补偿”发生争议，卢球公司解释为支付各种款项并另加每天1000元补偿；姚荣坤一方解释为只有1000元补偿。该院认为，该《合同》总租金为每年80万元，折算成日租金为2191.78元（80万元÷365天=2191.78元），远大于《合同》条款中每天1000元的补偿。若按姚荣坤一方所称，《合同》解除后只需支付每天1000元，实则为鼓励延期腾房，有悖常理，故对姚荣坤一方的该点抗辩主张不予支持。根据《合同》该项条款，卢球公司在善后处理期满后，须“按合同支付各种款项”并“每天另补偿1000元”，该条款内容系对姚荣坤违反该条的腾房约定时，卢球公司可主张费用的计算方法，未违反法律的禁止性规定，且《合同》已被生效判决确认有效。对于该计算方法中的前半部分，系指比照《合同》约定的租金标准和其他费用支付标准、姚荣坤延迟腾房期间应付的各种款项，现卢球公司诉请对上述款项的损失予以赔偿，应属合理，该院确认为148995.61元（80万元年租金×11.19%所占面积比例÷365天×596天＋80万元年租金×11.19%所占面积比例÷365天×23天×50%分担比例=148995.61元）。对于后者，每天1000元的补偿约定过高，该院结合具体案情及腾房义务的履行程度，根据公平原则、诚实信用原则，酌情对补偿金在卢球公司所诉请的损失额20%的范围内予以支持，确定为29799.12元（148995.61元×20%=29799.12元）。综上，该院对卢球公司诉请的损失赔偿在148995.61元的范围内予以支持，对补偿金在29799.12元的范围内予以支持，超出部分不予支持。对争议焦点五，姚荣坤一方以卢球公司诉请应适用延付或拒付租金的一年诉讼时效为由，主张本案已逾诉讼时效期间。该院认为，卢球公司诉请的损失与补偿金，其性质并非租金。由于之前的判决已确认《合同》解除，并对解除前的权利义务作出处理，卢球公司不得再主张租金，但可依据合同“九、违约责任”部分第5条的约定，比照租金主张损失与补偿金。由于卢球公司的诉请不是租金，故应适用二年而非一年的诉讼时效期间。并且，卢球公司已于2013年6月8日发函向姚荣坤一方进行催讨，且经查询EMS系统显示姚荣根为拒收，姚荣坤、沈惠江为本人收，应视为已提出债权要求。现姚荣坤一方虽均抗辩称未收悉故本案已逾诉讼时效，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”。由于卢球公司提交了EMS特快专递寄件人存根、《函》文本及EMS查询记录，可以认定《函》已经到达或应当到达，而姚荣坤一方均无相反证据足以推翻卢球公司所提供的证据，故该院认定卢球公司已发函对姚荣坤一方提出了相应的债权要求，且诉讼时效因该催讨行为发生中断，因此本案未逾诉讼时效期间。对争议焦点六，姚荣坤一方抗辩称《合同》中署名的担保人即本案姚荣根、沈惠江无需承担担保责任，理由主要为：《合同》已解除；姚荣根、沈惠江未再作出过新的、明确的担保意思表示；之前的判决未判令姚荣根、沈惠江对腾空行为负担连带担保责任。该院认为，《合同》虽已解除，但其中“九、违约责任”部分第5条的约定仍然有效，依据该条款，姚荣坤需要对《合同》解除后的延迟腾房行为赔偿损失并支付补偿金，因此姚荣根、沈惠江也须对该部分债务进行担保。其承担担保责任的依据在于《合同》约定，而无需再作出新的愿意担保的意思表示。对于没有明确担保范围的问题，《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定，“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。并且，姚荣根、沈惠江作为担保人在《合同》的头部、尾部均进行了署名，表明其二人认可应对《合同》中姚荣坤的所有债务进行担保。至于之前判决未判令姚荣根、沈惠江对腾空进行担保，经翻阅卷宗，系卢球公司未提出该项诉请，而非法院判决认为不需要承担担保责任。在生效判决未对该问题作出否定性结论的情况下，姚荣根、沈惠江仍应依照《合同》约定进行担保。因此，对姚荣坤一方关于担保人无需承担担保责任的抗辩意见不予支持。此外，由于姚荣根、沈惠江的担保系保证，且未对保证方式作出约定，依法应承担连带保证责任。综上，该院认为，本案为租赁合同纠纷且未逾诉讼时效期间，桑拿用房属于租赁范围。《合同》解除后其中的结算和清理条款仍然有效，卢球公司据此条款比照租金标准主张损失符合约定，但补偿金过高酌情调整为卢球公司诉请损失额的20%；并由姚荣根、沈惠江承担连带保证责任。对卢球公司诉请中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：一、姚荣坤于本判决生效之日起十日内赔偿德清莫干山卢球商贸中心有限公司损失148995.61元。二、姚荣坤于本判决生效之日起十日内支付德清莫干山卢球商贸中心有限公司补偿金29799.12元。三、姚荣根、沈惠江对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，姚荣根、沈惠江承担保证责任后，有权向姚荣坤追偿。四、驳回德清莫干山卢球商贸中心有限公司的其他诉讼请求。如果姚荣坤、姚荣根、沈惠江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4751元减半收取2375.5元，由德清莫干山卢球商贸中心有限公司负担529元，姚荣坤、姚荣根、沈惠江负担1846.5元，限于本判决生效之日起七日内交纳。姚荣坤、姚荣根、沈惠江不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案不应定性为房屋租赁合同纠纷进行审理，而应以不当得利纠纷审理。双方当事人的租赁合同已经被生效判决确认于2012年3月18日解除，且在前案中当事人的权利义务已经进行了结算和清理，租赁合同已经终止，合同条款对双方均无约束力。《合同法》第九十八条适用的范围应当是合同解除后对解除前合同之权利义务的结算清理，不适用于合同解除后一方继续侵权所造成的损害赔偿。由于卢球公司在前个解除合同的诉讼时未提出对逾期腾空之后产生费用进行主张，应视为放弃以合同之诉提出逾期腾房的请求。姚荣坤在合同解除后占用租赁物，属于不当得利，该行为与合同解除前的租赁行为是两个独立而不同的行为，应根据不同的法律条款来适用。且此前的生效判决已对合同解除前的权利义务进行了清算，故本案不适用《合同法》九十八条规定；二、一审诉讼时效问题认定错误。本案应为不当得利，依据不当得利请求权的诉讼时效应为两年，则本案在诉讼时效内可以得到支持。但一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷，那么依据租赁合同产生的租金应当适用关于租金的一年诉讼时效，卢球公司的诉请超过诉讼时效。如一审法院认定本案是租赁纠纷，前一个合同已经被解除，则姚荣坤之后的占有行为应当是另一个租用行为，且租赁期限超过六个月，本应采用书面形式但当事人未采用，因此应视为不定期租赁。卢球公司只能主张起诉前一年的租金，其余租金因超过一年诉讼时效不应予以支持；三、本案桑拿部分不应计算租金。2008年签订的租赁合同中，桑拿部分是毛坯房，合同约定该部分要作为桑拿房使用，如姚荣坤要用则自己装修，如不装修则由卢球公司自行装修，但租金不变。因此可以理解为桑拿部分由姚荣坤自己装修，故不计算租金。2010年虽然对合同有所变更，但实际只是对租金作了变更，其余基本不变。因此桑拿部分是不计算租金的。其次，桑拿部分在2012年11月被卢球公司强行断水断电，桑拿实际上已被卢球公司控制，因此桑拿自2012年11月之后的损失不应由姚荣坤承担；四、一审法院判决实际损失同时又支持补偿金，缺乏事实与法律依据。双方当事人关于补偿金的合同约定是在“第九、违约责任”中的第5条。主张违约责任必须要以合同有效或继续存在的前提下才能主张违约责任。合同已经解除，所以主张违约责任的前提已经不存在。另外，我国合同法第九十七条所涉及的合同解除后亦排除了违约金、定金的适用。因此卢球公司依合同而主张的违约责任不能得到支持。其次，本案案由是不当得利纠纷，不存在补偿金和违约责任，只有实际损失赔偿。再次，根据法律规定，实际损失高于约定的违约金，以实际损失计算赔偿。因此实际损失能够得到支持的，那么违约金就不再支持。另外，双方对合同条款意思理解不一致，应当作出不利于提供合同一方的解释。本案租赁合同由卢球公司提供，双方对条款中“每拖延一天另行支付1000元”是指租金外另行承担1000元还是仅含租金每天承担1000元，应当按照不利于提供合同一方的解释，即为含租金每天1000元；五、一审判决担保人的担保责任也是错误的，沈惠江、姚荣根无需承担担保责任。本案为不当得利，卢球公司主张担保人承担担保责任系依据租赁合同关系，租赁合同已被解除并进行结算与清理，这是两个不同的法律关系。对姚荣坤的不当得利行为两担保人并没有明确表示对其承担担保责任，故担保人不因承担担保责任。其次，前案生效判决对姚荣坤腾空房屋并没有判决担保人承担担保责任，一审法院以卢球公司未提出该项诉请为由驳回，系适用法律错误。法律规定只对于债权可以适用担保，对行为不能适用担保，因此法院不能判决担保人对此种腾空行为承担担保责任。在先判决中，卢球公司没有提出要求担保人对姚荣坤腾空房屋所产生的债权进行担保责任，由于前一个租赁合同已经解除，应当视为卢球公司放弃该权利，不能再在本案中提出这个主张。因为担保人的担保责任是基于主合同而存在的，主合同已被解除并结算，双方权利义务已全部终止。对在先判决结果两担保人已经完全履行完毕，作为担保人的担保职责已完成，对姚荣坤在合同结算清理后故意占有租赁物拒不归还的行为并未明确同意进行担保。故不再需要担保人再承担担保责任。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回卢球公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由卢球公司承担。卢球公司答辩称：一、《合同法》第九十八条并非仅仅适用于合同终止前的行为，也应包括合同终止后的行为。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》通知第二条第八款规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据《合同法》第九十八条规定处理。本案租赁合同约定，姚荣坤逾期支付租金超过7天，卢球公司可单方解除合同，卢球公司给予姚荣坤一方15天安置和售后处理时间，处理期届满后姚荣坤不能以任何借口拖延归还，如拖延一天则每天另补偿1000元给卢球公司。同时姚荣坤一方投入的不可移动的所有固定装修和设施归卢球公司所有。所以合同的约定是对于合同解除后违约责任的约定。对于本案的性质，卢球公司有权根据法律的规定选择合同之诉起诉，本案定性为租赁合同纠纷是准确的；二、关于诉讼时效问题，最高人民法院《关于民事诉讼时效的司法解释》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中诉讼时效从最后一期履行期限届满之日计算应该从2014年开始计算，因此根本不存在诉讼时效问题。何况法院判决后，卢球公司也发函催讨过；三、桑拿部分本身就是租赁合同约定的租赁范围，是否装修和计算租金毫无关联性，既然法院认定姚荣坤一方未归还租赁物，理所当然要支付租金；四、一审判决在支付租金同时支付补偿金，完全是根据合同的约定，且未违反法律规定。由于姚荣坤违约，应当支付违约金。合同约定在善后处理期届满，姚荣坤不能以任何借口拖延归还房屋，每拖延一天姚荣坤需另补偿1000元给卢球公司。以一般智力、通情达理的人的理解，这个约定非常明确，就是指租金外另行补偿1000元每天；五、一审法院认定担保人的担保责任是正确的。担保人为整个租赁合同承担担保责任，所以与合同相关的权利义务担保人都要承担，包括对违约条款。既然违约条款的约定对当事人有约束力，所以姚荣根、沈惠江理所当然要承担担保责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案是否属于房屋租赁纠纷；二、卢球公司诉请是否超过诉讼时效；三、桑拿部分应否计算租金；四、一审支持补偿金数额是否正确；五、姚荣根、沈惠江应否承担担保责任。关于争议焦点一，姚荣坤一方诉称，姚荣坤在与卢球公司的房屋租赁合同解除后继续占用涉案房屋的行为，属于不当得利，因此本案不属于房屋租赁纠纷，不应再行适用房屋租赁的合同条款及相关法律。本院认为，根据姚荣坤与卢球公司签订的房屋租赁合同，双方已经约定在乙方（姚荣坤）逾期支付租金的情况下，甲方（卢球公司）可单方解除合同，姚荣坤不得拖延时间归还房屋，如有拖延每天须对卢球公司另行进行补偿。该约定条款是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，双方既已对合同解除后继续占用房屋的补偿结算方式作出了明确约定，则应当遵循诚实信用原则，适用该条款及房屋租金标准等其他条款进行结算。因此，对姚荣坤一方该节上诉理由本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定的诉讼时效期间为一年的情形，主要是指延付或者拒付租金。但本案中卢球公司诉请姚荣坤支付的实际上并非是房屋租金，而是合同解除后姚荣坤继续占有房屋所产生的房屋占有使用费及补偿金，两者的性质存在明显区别。姚荣坤与卢球公司的租金已经在（2012）浙湖民终字第578号民事判决得到结算。因此，本案应适用两年诉讼时效而非一年。法院判决双方房屋租赁合同于2012年3月18日解除，此后姚荣坤未搬离涉案房屋，2013年6月8日，卢球公司发函向姚荣坤一方催讨相关费用并要求搬离，诉讼时效发生中断。因此，卢球公司于2013年12月28日向一审法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，对姚荣坤一方该节抗辩理由本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，双方当事人虽于2008签订过另外一份租赁合同，在2010年合同中双方已经约定将2008年合同提前终止。根据2010年合同约定的租赁物范围，二楼桑拿部分属于租赁物之一，双方并未作出该部分房屋免收租金的意思表示，因此对姚荣坤一方以2008年合同为依据抗辩桑拿部分不收取租金的上诉理由，本院不予采信。另外，虽然桑拿部分于2012年11月被卢球公司停水停电，但并不意味着卢球公司已经取得对该房屋的控制权，实际上卢球公司停水停电正是由于未能实际占有房屋而采取的强制姚荣坤腾房的救济手段。根据一审查明的事实，涉案桑拿用房直至2013年12月27日方被该院执行局强制执行后腾空，因此对2012年11月以后因未腾空桑拿用房造成的损失应由姚荣坤一方承担。关于争议焦点四，双方当事人在合同中约定，“如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”，现双方就“另补偿1000元”是否是在支付占有使用费的基础上额外再行补偿1000元产生争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”一审根据双方约定年租金为80万元的合同条款，折算出日租金为2191.78元。如双方约定承租人拖延搬离房屋每天仅需补偿1000元，则较原先的租金还低，相当于变相鼓励承租人拖延腾房。且按照此种理解，亦将使出租人解除合同以自我维权的手段沦为损害自身利益的举措，明显与常理不符。一审法院认定每天补偿1000元系在使用费的基础上另行支付，并无不当。关于争议焦点五，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”姚荣根和沈惠江作为担保人，在参与签订涉案房屋租赁合同时，对合同解除后姚荣坤逾期腾房须支付相应补偿费用的约定是明知的，因此其在合同上签字的行为表明其已然作出了对该部分债权进行担保的意思表示。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”因此，虽然房屋租赁合同已经解除，姚荣根、沈惠江对姚荣坤应赔偿的损失及补偿金仍负有担保义务。姚荣坤一方上诉称，法律规定只对于债权可以适用担保，对于行为不能适用担保。本院认为，对个人的行为确实无法进行担保，但对因某种行为产生的债权进行担保是符合法律规定的，恰如对债务人的违约行为无法担保，但对因此产生的违约金可以担保。因此，一审认定姚荣根、沈惠江依照合同约定进行担保并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4751元，由上诉人姚荣坤、姚荣根、沈惠江承担。本判决为终审判决。审 判 长 耿延冰审 判 员 邱金海代理审判员 周辰晨二〇一五年二月九日书 记 员 贾艳红 来源：百度“”