（2014）鄂武昌民商初字第01014号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-04-01
案件名称
原告吴国华诉被告陈晓安、阙隽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴国华,陈晓安,阙隽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民商初字第01014号原告：吴国华，男，1972年8月15日出生，汉族。委托代理人：林颖、张佳倩，湖北诚明律师事务所律师。被告：陈晓安（曾用名陈慈安），女，1947年9月8日出生，汉族。委托代理人：杨亚娟，湖北今天律师事务所律师。被告：阙隽，男，1979年9月9日出生，汉族。委托代理人：杨亚娟，湖北今天律师事务所律师。原告吴国华诉被告陈晓安、阙隽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡子林独任审判，于2014年12月17日开庭公开进行了审理。原告吴国华的委托代理人林颖、张佳倩，被告陈晓安的委托代理人杨亚娟、被告阙隽及委托代理人杨亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国华诉称，原告与被告陈晓安于2013年12月17日签订了关于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋买卖定金协议，约定原告在协议签订后3日内向被告支付房屋定金10万元，被告自协议签订之日起7日内与原告签订房屋买卖合同。原告于2013年12月20日向被告支付定金10万元，由被告陈晓安之子阙隽收取该定金并出具收条。合同签订至今，原告多次要求被告依约签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续，但被告至今未履行合同义务。2014年6月3日，原告前往武汉市武昌区住房保障和房屋管理局查询得知，被告陈晓安已于2014年5月13日将诉争房屋卖与他人并办理过户登记。由于被告的违约行为导致协议无法继续履行，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2013年12月17日签订的房屋买卖定金协议；2、被告双倍返还定金10万元；3、本案的诉讼费由被告承担。原告吴国华为支持其诉讼请求，提交了以下证据：证据一、原、被告的居民身份证及被告的户籍资料，拟证明原、被告的个人身份情况。证据二、2013年12月17日原告吴国华与被告陈晓安签订的房屋买卖定金协议，拟证明双方约定原告吴国华向被告陈晓安支付定金10万元，双方自定金协议签订之日起7日内签订房屋买卖合同，被告陈晓安应依约将诉争房屋所有权转移至原告吴国华名下。证据三、证据一组，包括汉口银行出具的凭条、中国银行出具的客户回单、被告陈晓安出具的收条，拟证明原告吴国华已按约定向被告陈晓安支付10万元定金。证据四、房屋产权登记信息查询单，拟证明原告吴国华与被告签订协议后，被告又将诉争房屋的所有权转移至他人名下，导致原、被告无法订立房屋买卖合同，被告应当承担相应的民事责任。证据五、被告出具的假房屋所有权证复印件，拟证明2013年12月19日原告吴国华到房产管理部门查询，该单位告知此房屋所有权证系假证。证据六、电话录音及短信资料，拟证明被告收到定金后，应当与原告吴国华签订正式的房屋买卖合同，并将涉案房屋所有权转移至原告吴国华，但经过原告多次催促，被告仍不履行合同义务。被告陈晓安、阙隽共同辩称，房屋买卖定金协议是双方自愿签订的，合法有效，双方应当全面遵守合同约定。按照约定，自定金协议签订之日起7日内，双方应签订房屋买卖合同，办理完过户手续，付清余下房款，但原告吴国华单方变更合同，在合同约定的履行期间以及到期后的三个月之内，强烈要求被告做工作，让邻居同意修成三层楼房，并办理公证之后再过户，这属于根本违约。因邻居不同意，原告吴国华又要求被告委托其朋友出售此房屋，并办理委托公证，这些要求都违背了定金协议的基本约定，并且有违常理。由于被告无法满足原告吴国华的上述要求，原告吴国华才拒绝签订正式的买卖合同和办理房屋过户的手续。本案已经过武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所调解结案，双方签订的调解协议已经履行完毕，权利义务关系已终止，原告吴国华为此提起诉讼，违背了一事不再理的原则，故请求法院驳回原告吴国华对被告陈晓安的诉讼请求。被告阙隽不是房屋的所有权人，其行为是代理其母亲陈晓安收款，故请求法院驳回原告吴国华对被告阙隽的诉讼请求。被告陈晓安、阙隽为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：证据一、2013年12月17日原告吴国华与被告陈晓安签订的房屋买卖定金协议，拟证明双方约定原告吴国华向被告陈晓安支付定金10万元，双方自定金协议签订之日起7日内签订房屋买卖合同并过户，原告吴国华付清余款给被告陈晓安。证据二、武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所出具的对原告吴国华报警的询问记录，拟证明该所受理调查处理过该房屋买卖纠纷。证据三、证据一组，包括武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所出具的对被告阙隽、案外人韩可敏、陈悦的询问记录及手机短信记录，拟证明原告吴国华单方变更房屋过户的条件，要求阙隽达成让邻居同意修建房屋协议为前提条件，办理公证之后，再办理房屋过户手续。因邻居不同意，原告吴国华又要求被告阙隽办理公证，委托原告吴国华的朋友将该房屋出卖。被告通知原告吴国华办理房屋过户手续，但原告吴国华一再拖延，拒不履行房屋过户与付款义务，原告吴国华并无买房的诚意。证据四、证据一组，包括武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所出具的调解协议书、不予立案通知书、原告吴国华出具的收条，拟证明此合同之债的纠纷已经过派出所调解，双方在自愿公平的情况下达成了和解协议，协议已经履行，纠纷处理完毕。本院依职权调取如下证据：证据一、武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所调查笔录、出具的调解协议书、不予立案通知书、原告吴国华出具的收条，载明原告吴国华于2014年5月向武汉市公安局武昌区分局控告被告阙隽诈骗，该局审查后，认为被告阙隽没有犯罪事实，决定不予立案。派出所组织双方达成治安调解协议，并已履行完毕。证据二、武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋产权登记档案资料，载明该房屋的产权变更情况。被告对原告吴国华提交的证据一至证据四及本院依职权调取的证据的真实性无异议。对证据五、证据六的真实性有异议。对证据二的证明目的有异议，认为被告只有配合房屋过户的义务。对证据四的证明目的有异议，认为原、被告解除定金协议后几个月，被告才将房屋转卖给他人，不构成违约。原告吴国华对被告提交的证据及本院依职权调取的证据的真实性无异议，对证据三的证明目的有异议，认为只是被告单方面陈述，不属实。原告吴国华要求维修房屋是因为房屋老旧，未支付购房款是因为双方尚未签订买卖合同。定金协议解除前，被告一房两卖系违约行为，被告未通知原告吴国华办理房屋过户手续。对证据四的证明目的有异议，认为虽经派出所调解，但原告吴国华并未放弃双倍返还定金的权利。本院对双方无异议的证据及本院依职权调取的证据的证明效力予以确认，对其他有争议的证据的证明效力结合当事人陈述及已认定的证据综合予以评判。经庭审举证、质证、认证，本院确认以下事实：陈晓安与阙隽系母子关系。坐落于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋，原为陈晓安之母陈王静婉所有，1951年由政府代管，1983年发还原房主陈王静婉，2012年陈晓安接受陈王静婉的其他法定继承人的赠与，取得上述房屋的产权，产权证号昌＊＊3366，发证日期2012年5月3日，建筑面积182.87平方米。2013年9月24日，陈晓安办理该房屋现状变更登记（改建），取得昌＊＊3747号房屋所有权证，建筑面积184.14平方米，包括砖木结构58平方米1层1栋，104.50平方米1层1栋，20.37平方米1层1栋。2013年底阙隽通过案外人陈悦在网上发布该房屋出售信息。吴国华在网上看到信息后，与陈悦取得联系，通过陈悦认识陈晓安、阙隽。2013年12月17日，吴国华与陈晓安签订房屋买卖定金协议，约定：吴国华购买武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋，购房款为85万元；该房屋的过户费由吴国华承担；陈晓安保证上述房地产无抵押、借贷等债务或其他纠纷。其中“定金支付”条款约定：吴国华在签订本协议3日内，向陈晓安支付购买诉争房屋的定金10万元整。双方签订房屋买卖合同时已付定金转为房款。陈晓安保证对上述房地产完全拥有全部产权。吴国华与陈晓安承诺自本协议签订之日起7日内签订房屋买卖合同。双方办理完过户手续，吴国华付清余款。该房产的物业管理费及水、电、煤气、有线电视、建设施工、邻里关系等费用由陈晓安结清。陈晓安必须无条件配合或全权委托吴国华办理房产过户、更名、后期建房协调等手续，无条件建好前方围墙。本协议签字即生效，任何一方违约应依法承担违约责任。2013年12月17日当天，吴国华支付定金1万元。2013年12月20日吴国华通过中国银行转账89000元至阙隽的银行账户上，并支付现金1000元，合计支付定金10万元。陈晓安向吴国华出具收条一份，载明“今按房屋买卖定金协议约定的内容收到吴国华购买陈晓安位于武汉市武昌区戈甲营40号（老37号）房屋定金共计人民币壹拾万元整（￥100000），收款人：陈晓安，代收款人：阙隽，2013.12.20”。吴国华与阙隽的短信记录显示，2013年12月25日，吴国华发短信“下午把你做房子时的建房协议带上，我帮你参考参考”；2014年1月24日，吴国华发短信“阙隽，大门装好没？屋内的人和别人的东西么时候清完？”；阙隽回复“大门今天晚上可能安装，最晚明天，这周末最迟周一清完，顺便问下年前是否过户，正好我妈妈周一开始放假；吴国华回复“周末我们签订买卖主合同”。此后，双方未能协商一致签订房屋买卖合同。2014年3月25日，陈晓安以原持有的武昌区戈甲营40号房屋产权证（证号昌＊＊3747）被盗为由向房产管理部门申请补证。2014年4月1日，陈晓安领取武房权证昌字第＊＊49**号房屋所有权证。2014年5月9日，陈晓安与案外人罗桂林签订房屋买卖合同，约定将诉争房屋卖给案外人罗桂林，成交价格92.07万元。2014年5月14日诉争房屋登记至罗桂林名下。2014年5月17日罗桂林取得昌＊＊7380号房屋所有权证（房证附记：此房权证附图中标注的建筑面积184.14平方米，只承认建筑面积182.87平方米，超出面积不予承认）。2014年5月26日，原告吴国华向武汉市公安局武昌区分局控告阙隽诈骗。原告吴国华2014年5月30日在粮道街派出所做的询问笔录中陈述：在签订合同时阙隽将房产证交给我，2013年12月19日我持房产证到武昌区房管局咨询，房管局的工作人员确认该证是假证，当场没收。阙隽到场后，承认真正的房产证抵押给小额贷款公司了，并将我带到陈晓安在武昌区昙华林的商店内，保证一个星期内可以办理房屋过户手续。后来阙隽将房产证和土地证给了我，但2014年2、3月的时候我找不到阙隽，2014年5月23日打电话给陈晓安，陈晓安明确表示房子不卖给我了，所以向粮道街派出所报警。被告阙隽2014年5月30日在粮道街派出所做的询问笔录中陈述：2013年11月，我把家里的房子挂在58同城网上出售，陈悦找到我要求帮我卖房，如果达成交易他提取相应的费用，我同意了，后来陈悦带过一些人来看房。2013年12月，我和陈悦、吴国华和他的一个朋友共同商谈，吴国华拿出现金一万元，要求看房产证和土地证，我当时说房产证抵押借款了，只有复印件，土地证有原件，给他看了，我还带吴国华见了邻居韩可敏，吴国华将1万元交给我，我将房产证、土地证和身份证的复印件给他，双方签了协议。12月19日，吴国华通知陈悦，让我第二天带房产证，他把剩下的9万元给我，我借钱将房产证拿回，12月20日，吴国华将9万元给我，我将房产证和土地证的原件还有其他身份证件的复印件给他。房子所有的钥匙都换了新的给他，院墙也按他的要求修了，过了7天我跟吴国华谈过户的事情，吴国华说不急，后来他开始挑房子的毛病，我们为先结清修房子的帐还是先办房屋买卖手续谈了很长时间，后来又要求我带他去邻居家，要邻居同意修2层或3层。过年以后，我们继续谈，没有谈好。我妈妈说不卖了，他说要退双倍的钱。因为他没有把房产证和土地证还给我，我就挂失了。6月5日的笔录中又陈述：我在2014年3月24日打电话给吴国华说不卖房子给他了，说了要退定金，退多少没谈好。2014年5月30日陈悦在粮道街派出所做的询问笔录中陈述：2013年11月阙隽在网上发布了房屋信息，我想赚中介费，就与他联系，阙隽也同意了。吴国华付定金10万元，他们双方签协议后，阙隽将房产证和土地证都给了吴国华，约好了一个星期之后过户，后来吴国华又要修院墙，修房子的尾款没结清，还要让6家邻居答应吴国华修2、3层，因为种种原因房子一直没有过户。阙隽说过退定金给吴国华，吴国华要求赔偿双倍的定金，双方没有谈好。2014年6月3日对李官国的询问笔录记载：我是吴国华的朋友，2013年12月17日下午我陪吴国华去帮他参考买房的事，见面时是4个人，当时对方要吴国华交10万元定金，吴国华没带那么多钱，就交了1万元，对方将房产证给了吴国华。过春节后我碰到吴国华，他说房产证是假的，他被骗了。2014年6月5日对罗桂林的询问笔录记载：2014年3月30日我和阙隽在鼎世家园中介见面，看过房，当时谈定价格120万元，4月1日我们签了合同，5月13日到房管局办的过户手续。对冯四军的询问笔录记载：我是武汉市鼎世家园房地产经济有限公司的工作人员，2014年3月29日阙隽到我公司登记房屋出售信息，3月30日罗桂林和阙隽谈好，4月1日签合同，当天罗桂林交了3万元定金，阙隽把房产证的原件和3万元都押在中介，说土地证遗失了要等1个月，我当时有点担心，因为房产证是新的，土地证为什么会遗失？阙隽说掉了以后，房产证先补好的，土地证还没有补好，而且合同也约定卖房前的任何债务由阙隽本人承担。后来他们是5月13日办的过户和付款手续。2014年6月11日，对韩可敏的询问笔录记载：我家和阙隽家是邻居，2013年12月阙隽带吴国华到我家来，跟我谈阙隽家的房子由吴国华来修，我表示如果房子是阙隽的，我同意，如果不是的，我会很慎重。2014年9月4日，经武汉市公安局武昌区分局审查，认为阙隽没有犯罪事实，作出昌公（粮）不立字（2014）15号不予立案通知书，决定不予立案。2014年9月23日，武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所组织双方进行调解，达成治安调解协议书，协议书认定的主要事实：2013年12月20日，吴国华向陈晓安购买武汉市武昌区戈甲营40号（原37号）房屋，吴国华付给陈晓安购房订金壹拾万元整，因购买过程中双方未达成一致，买卖没有成功，之后2014年5月吴国华来我所报警，我所受理此事，经调解双方自愿达成如下协议：1、由陈晓安返还吴国华购买武汉市武昌区戈甲营40号（原37号）房屋款10万元整。2、由陈晓安付给吴国华购房时所付10万元整的利息5000元整。3、由吴国华提供本人农业银行账号（尾数9913），陈晓安通过网银方式付给吴国华共计105000元整。4、本次调解为一次性调解，双方不得再为此事发生事端（如发生治安事端，追究当事人责任）。本协议自双方签字之时起生效。对已履行协议的，公安机关对违反治安管理行为人不予处罚；对不履行协议的，公安机关依法对违反治安管理行为人给予治安管理处罚，被侵害人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。同时，吴国华向陈晓安出具收条一份，载明“今收到陈晓安返还定金壹拾万零伍仟元整。2014.9.23.吴国华”。此后，吴国华以被告应双倍返还定金为由诉至本院，请求判如所请。此案经本院主持调解，陈晓安表示愿一次性补偿吴国华1万元，但吴国华坚持诉讼请求，双方未能达成调解协议。本院认为，2013年12月17日原告吴国华与被告陈晓安签订的房屋买卖定金协议，系双方的真实意思表示，本院确认定金协议合法、有效。定金协议系原告与被告陈晓安双方为签订房屋买卖合同而订立的预约合同，属意向性协议，仅就定金协议的约定内容，不具备房屋及购房款交付时间、交付方式等买卖合同的必备要件，因此定金协议不必然产生买卖合同的效力。因定金协议中双方约定的标的物（武昌区戈甲营40号房屋）已于2014年5月13日登记过户至案外人罗桂林名下，双方已不具备签订房屋买卖合同的可能性，原告吴国华可以按照定金协议的约定，要求被告陈晓安承担违约责任。原告吴国华提出要求解除与被告陈晓安签订的房屋买卖定金协议的诉讼请求，因双方未在约定的时间内签订房屋买卖合同，原告吴国华报案后，纠纷已经武汉市公安局武昌区分局粮道街派出所调解，并达成调解协议，根据最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》第8条第二款“行政机关依法对民事纠纷进行调处后达成的有民事权利义务内容的调解协议或者作出的其他不属于可诉具体行政行为的处理，经双方当事人签字或者盖章后，具有民事合同性质。”的规定，原告与被告陈晓安双方在粮道街派出所的调解下达成的协议具有民事合同的性质。因公安机关未将被告陈晓安、阙隽的行为认定为刑事犯罪，而双方之间发生的“治安事端”系民事纠纷的升级，包含了民事纠纷，在调解协议书认定事实部分“因购买过程中双方未达成一致”的说法，也从侧面印证了双方在签订房屋买卖合同的过程中存在分歧。民事合同遵循的是意思自治原则，本案的调解协议正是在原告与被告陈晓安双方在纠纷发生后，以争议的法律关系作为客体，双方根据自己的意思自治，不就过错程度和责任大小进行定论，以解决彼此之间的争端为目的，在确定民事权利义务后达成的。治安调解协议既是定金协议的履行和变更，又是对定金协议是否履行的程序终结的表态，系吴国华对自己权利的让渡和放弃，故原告吴国华和被告陈晓安之间的定金协议已在双方签订调解协议时自行解除，经本院释明，原告吴国华坚持要求判令解除双方签订的定金协议，故本院对原告吴国华的此项诉讼请求予以驳回。对原告吴国华要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，首先，被告阙隽不是诉争房屋的所有权人，其行为是受被告陈晓安的委托而发生的，法律后果应由被告陈晓安承担。故被告阙隽在本案中不承担民事责任，原告吴国华要求被告阙隽双倍返还定金的诉讼请求不能成立，本院对此不予支持。其次，在本案中能否适用定金罚则的问题。原告吴国华与被告陈晓安订立定金协议的目的是为了买卖房屋，在定金协议签订后，被告陈晓安完成了“做围墙”、“带原告吴国华拜访邻居”等促成合同签订的行为，具有履行定金协议和签订房屋买卖合同的诚意，未能签订正式合同，双方均有责任，并非被告陈晓安单方原因造成的，故本案在是否适用定金罚则上应更加审慎。在原告吴国华和被告陈晓安达成调解协议时，原、被告陈晓安双方均具有完全民事行为能力，且意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，调解协议中虽将“定金”误写为“订金”、“房屋款”，但原告吴国华出具的收条明确写为“定金”，且原告吴国华与被告陈晓安双方已根据调解协议所确定的权利和义务，自觉履行完毕，原告吴国华已收到被告陈晓安返还的房屋定金及利息损失105000元，吴国华放弃要求“双倍返还定金”的权利，通过收取5000元利息来实现自己的权利。至此，双方之间的争议已经了结。原告吴国华因同一诉讼标的已不再具有实体请求权，其起诉再次要求被告陈晓安双倍返还其房屋定金，没有事实和法律依据，对原告吴国华的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴国华的诉讼请求。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告吴国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡子林二〇一五年二月九日书记员 任冬春 来自