（2014）金永民初字第2439号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-03-06

案件名称

周永魁、王莉萍与吕苏军、乔飞虹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永康市人民法院

所属地区

永康市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周永魁,王莉萍,吕苏军,乔飞虹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2014）金永民初字第2439号原告周永魁，农民。原告王莉萍，农民。两原告的共同委托代理人金高云（特别授权），上海市锦天城律师事务所律师。被告吕苏军。被告乔飞虹。两被告的共同委托代理人厉青芳（特别授权），浙江振进律师事务所律师。原告周永魁、王莉萍与被告吕苏军、乔飞虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法由审判员季玲玲独任审判，并于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告周永魁、王莉萍及其共同委托代理人金高云，被告吕苏军的委托代理人厉青芳到庭参加诉讼。后因原告申请追加乔飞虹为本案的共同被告，经审查，本院予以准许，并分别于2014年12月25日、2015年1月14日公开开庭审理本案。原告周永魁、王莉萍及其共同委托代理人金高云，被告乔飞虹及两被告的共同委托代理人厉青芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永魁、王莉萍起诉称：被告吕苏军系浙江永康农村合作银行的员工。2003年，被告吕苏军参与浙江永康农村合作银行组织的集资建房活动。2004年11月28日，原、被告签订了一份《集资房转让协议》，双方在契约中约定：被告自愿将其坐落在城南路与金胜路岔口信用联社职工集资房的权利转让给原告，集资款由原告支付，原告一次性支付被告集资房权利转让费8万元。2004年11月28日，原告支付被告集资建房款14万元，2008年11月7日支付16万元，2009年9月18日支付10万元，2010年10月10日支付15万元，共计55万元。2014年7月，被告向浙江永康农村合作银行认购诉争房屋，该房建筑面积105.57㎡。依据浙江永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案的规定，所认购房屋的建筑面积小于166㎡的，浙江永康农村合作银行会给予找补，找补款的计算方法为130万元（55万元本金加上75万元利息）减去所认购房屋的成本。原告认为该笔找补款是由于原告参加了集资建房产生的，理应归原告所有，但被告不同意支付。依据浙江永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案，被告完全有条件为原告选择建筑面积180㎡的大户型房屋。原告在选房前，曾多次要求被告为原告选择大户型的房屋，但被告要求原告支付多达几十万元的选房费，原告没有同意支付。根据双方签订的《集资房转让协议》中的约定：“甲方有义务无条件协助乙方完成集资房分配、入住、办理房产土地等有关证件及所有相关的手续，甲方不得以任何理由要求乙方加钱”。因此，被告已将选房的权利转让给了原告。由于房屋的购买价为8000元／㎡，市场价为14000元／平方米，因此，被告故意为原告选择小户型房屋，给原告造成巨大损失。为此，诉请要求：1、判令位于浙江省永康市金胜路170号1003室的房屋归原告所有，并判决被告协助原告办理该房屋的过户手续（包含房屋所有权证、国有土地使用证等）；2、判令浙江永康农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款41万元归原告所有；3、判令被告赔偿原告因被告故意为原告选择小户型的房屋造成的损失合计人民币40万元；4、本案的诉讼费和诉讼保全费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更第2、3项诉讼请求为：2、判决浙江永康农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款412085.55元归原告所有，并判决两被告在收到该笔找补款的三日内支付给原告；3、判令被告赔偿原告因被告故意选择小户型房屋以及未为原告选购车库造成的损失合计40万元。为证明其诉讼请求，原告周永魁、王莉萍在举证期限内向本院提供了以下证据材料：一、集资权转让协议原件1份，用以证明原、被告于2004年11月28日签订集资权转让协议的事实。二、收条原件2份及现金缴款单3份（其中原件2份、复印件1份），用以证明原告已向被告支付购房款55万元以及转让费8万元的事实。三、浙江永康农村合作银行综合楼套房处置实施方案讨论稿复印件1份，用以证明集资房的选房标准以及75万元是利息找补款的事实。四、现金缴款单复印件1份，用以证明原告交纳5万元车库押金，但是被告没有选择车库退回押金的事实。五、浙江永康农村合作银行综合楼套房处置明细表2份，用以证明75万元是利息，可以用来抵扣房款且被告的排名在204位的事实。六、浙江永康农村合作银行综合楼处置方案草案复印件1份，用以证明75万元是利息的事实。七、缴款通知书及选房确认书复印件各1份，证明75万元是利息的事实。八、申请法院向浙江永康农村合作银行调取的房款结算告知书、选房确认书及房屋买卖合同复印件各1份，用以证明涉案房产的总房价为887914.45元以及被告与浙江永康农村合作银行签订房屋买卖合同的事实。九、结婚登记审查处理表1份，证明两被告系夫妻关系。被告吕苏军、乔飞虹答辩称：一、涉案房屋不存在找补款，实际情况是原告没有付清购房款及其税费，涉案房屋的总房款是887914.45元，原告只支付55万元，余款33万元至今未支付，是被告垫付剩余款项才保留购房权，并签订购房合同；二、原告诉称的41万元以及被告为其垫付的33万元，合计75万元，是被告所在单位发给信用社老职工的集体资产处置款，跟原告没有关系；三、被告已为原告选购房屋一套，完成相应的选房义务，至于能选到什么户型以及有无车库并不是被告的意愿所能决定的，而是根据单位的相关规定，结合每个人的工龄、职务，按照排序选择房屋的，故原告诉称被告故意选择小户型并要求被告赔偿40万元是没有事实依据的；四、本案的三项诉请不能合并审理，第一项诉讼请求是确权之诉，第二项诉讼请求是给付之诉，第三项诉讼请求是合同违约的赔偿之诉，三项诉请的法律关系和种类不相同，合并诉讼是错误的，即使可以合并审理，在75万元的权属未确定前，原告的第二项诉请显然不当。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。针对其辩解，两被告在举证期限内向本院提供了以下证据材料：一、房款结算告知书原件1份，用以证明涉案房产的房价加税费共计887914.45元以及第二项税费中计税基数为房价的44%，原告购房已享受56%的税费优惠的事实。二、房屋买卖合同原件1份，用以证明涉案房屋的房价远低于同时期市场价格以及原告已享受大额度的价格优惠的事实。三、致委托方函复印件1份，用以证明涉案房屋的价格是依据2010年10月10日的低标准，原告在房价上已享受优惠的事实。四、商品房买卖合同及发票原件各1份，用以证明涉案房屋同时期同地段的市场价为14000元／平方米以及原告已享受购房优惠的事实。五、发票原件1份，用以证明涉案房屋不含税的总价款为805499.10元，扣除原告已支付的55万元，剩余房款是被告垫付的事实。【上述证据一、二、四、五的原件，当庭核对无异后予以退回】经审理，本院综合认证如下：原告提供的证据一，两被告对其真实性无异议，合法性有异议，协议中“乙方享有甲方在浙江永康农村合作银行享受的所有福利”的内容是无效的，福利是带有个人身份性质的，因此，转让无效。原告提供的证据二，两被告对其真实性无异议，关联性有异议，收条明确了以后的各种费用由两原告自己承担。原告提供的证据八，两被告对其真实性无异议，关联性有异议，原告购买的房屋单价为7630元／平方米，远低于交易时期的市场平均价。原告提供的证据九，两被告无异议。结合本院庭审查明的事实，本院对上述证据一、二、八、九均予以采纳。原告提供的证据三、六，两被告对其三性均有异议，证据来源不详，并非正式稿，也没有单位公章，75万元也不是按照该方案来定性的，故两原告的证明目的不成立。原告提供的证据四，两被告对其真实性有异议，缴款单系复印件，不能证明原告曾经交纳5万元的事实，即使属实也不能说明被告故意不选择车库而退款的事实。原告提供的证据五，两被告对其合法性有异议，该证据没有单位的公章，即使是拍摄于浙江永康农村合作银行，也应该通过公证的方式来取证；75万元利息的说法是形式上的，实际是浙江永康农村合作银行集体资产处置的分配款。原告提供的证据七，两被告对其真实性、关联性有异议，案外人的房屋交易情况跟本案没有关联性，每户情况不同，且75万元权属尚未确定。本院认为，两被告对上述证据的质证意见成立，本院对证据三、四、五、六、七的证明目的不予认定。被告提供的证据一、二，两原告对其真实性无异议，证明目的有异议，购买商品房时购买人通常只要承担契税，不用交纳其他税费，且原告缴纳筹资款时的房价只要两三千，故原告没有享受大额度的优惠。被告提供的证据五，两原告对其真实性无异议。本院对上述证据一、二、五的真实性予以确认。被告提供的证据三，两原告对其真实性、关联性有异议，原告支付筹资款是2004年开始的，当时的房价还是贵的。本院认为，该份证据不符合有效证据的形式要件，本院不予采纳。被告提供的证据四，两原告对其真实性无异议，证明目的有异议，该证据充分说明购房人不需要承担房屋结算告知书中第二项的土地税、营业税等，且市场价差额可以看出被告没有为原告选择大户型房屋造成的损失。本院认为，该份证据与本案不存在关联性，本院不予采纳。根据原、被告双方在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：两被告系夫妻关系。2004年11月28日，原告周永魁、王莉萍与被告吕苏军签订集资权转让协议一份，约定被告将其享有的坐落于永康市金胜路红绿灯交叉路口的永康市农村信用合作联社的住房集资权转让给原告（当时尚未确定具体位置及建筑面积），转让费8万元，首期集资款14万元，合计22万元，由两原告于2004年11月28日一次性支付吕苏军。协议签订后，原告周永魁、王莉萍支付被告转让费8万元及首期集资款14万元，并由被告吕苏军出具收条1份，载明：今收到周永魁、王莉萍夫妇集资房转让款8万元及首期集资款14万元，合计人民币22万元，以后各期集资款由周永魁、王莉萍夫妇自己交，不再打收条。此后，原告周永魁、王莉萍分别于2008年11月7日、2009年9月18日、2010年10月10日向浙江永康农村合作银行各缴纳集资建房款16万元、10万元、15万元。2014年7月30日，浙江永康农村合作银行确认被告吕苏军的集资房坐落于永康市金胜路170号1003室，建筑面积为105.57㎡。本院认为，原告周永魁、王莉萍与被告吕苏军签订的集资权转让协议，系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。协议签订后，原、被告双方均应当按照该协议约定全面履行各自义务。本案中，原告周永魁、王莉萍已按约支付被告集资名额转让款，并已履行向浙江永康农村合作银行缴纳集资购房款的义务。现浙江永康农村合作银行已确认集资房的具体位置，且诉争房产也已具备过户登记条件，故原告要求被告吕苏军、乔飞虹协助办理坐落于永康市金胜路170号1003室房屋的过户手续的诉请，理由充分，本院予以支持。其次，原告诉请要求确认浙江永康农村合作银行因诉争房屋而给付的购房找补款412085.55元归原告所有，并由两被告在收到该笔找补款的三日内支付给原告，本院认为，浙江永康农村合作银行至今未有明确上述款项，待款项明确后，原告可根据款项性质另行主张，故原告的第二项诉请，本院不予支持。第三，因双方签订协议时未约定房屋户型及车库事宜，且原告未能提供证据证明其在选房过程中曾明确选房意向，故原告诉请要求被告赔偿因其故意选择小户型以及未为原告选择车库造成的损失合计40万元，证据不足，本院不予支持。被告吕苏军、乔飞虹关于原告未付清购房款的辩解意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告吕苏军、乔飞虹于本判决生效后十日内协助原告周永魁、王莉萍办理坐落于浙江省永康市金胜路170号1003室房屋一套的房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续。二、驳回原告周永魁、王莉萍的其他诉讼请求。案件受理费11440元（已减半收取），由原告周永魁、王莉萍负担4610元，由被告吕苏军、乔飞虹负担6830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员　季玲玲二〇一五年二月九日代书记员　关莉莎