（2015）大民二终字第00291号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-03-10

案件名称

赵增有与郭红房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭红,赵增有

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）大民二终字第00291号上诉人（原审被告）郭红，个体工商户。委托代理人潘治清，辽宁于连河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵增有，大连弘达百业集团有限公司退休工人。委托代理人赵秀华。原审原告赵增有与原审被告郭红房屋租赁合同纠纷一案，长海县人民法院于2014年11月24日作出（2014）长民初字第165号民事判决，郭红不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人郭红的委托代理人潘治清，被上诉人赵增有的委托代理人赵秀华到庭参加诉讼。原告赵增有一审诉称：原告与被告于2013年1月1日签订了一份房屋租赁合同，租期5年，年租金人民币15，000元，约定每年12月20日交纳下一年度租金。2013年租金被告已交纳，2014年的租金被告拒绝交纳，故诉至法院，请求依法判令被告立即给付2014年房屋租金人民币15，000元，并承担诉讼费用。被告郭红一审辩称：原告出租给被告的房屋，其产权不是原告的，是部队（中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局）的。2010年的时候，部队曾书面通知被告腾退房屋，原告欺骗了被告，被告是受害者，现已停业两个多月了。因此，被告不能向原告交纳租金，除非原告能够证明此房屋产权是其所有的。一审法院经查明事实后作出如下判决：被告郭红于本判决生效后十日内给付原告赵增有房屋租金人民币15，000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及其他诉讼费用共计人民币240元，由被告负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并付给原告）。郭红上诉的理由及请求是：1.一审法院认定事实错误，采用证据不当，判决错误。赵增有不是案涉房屋的产权人，没有处置权。郭红与赵增有虽然于2013年1月1日签订了房屋租赁合同，但是在郭红不知情的情况下签的。该房屋归沈阳军区部队所有，一审时郭红向一审法院出示了《房屋产权证》、《土地使用权证》等证据证实案涉房屋归部队所有，2014年1月1日郭红才与部队签订了租房合同并支付了2014年房租，郭红不能租赁一处房屋而向多方支付租金。赵增有在一审时出示的所有证据均是复印件，是无效证据，一审法院认定有效是错误的。2.一审法院审判程序错误。案涉房屋是部队的房产，按照《民事诉讼法》的相关规定，一审法院应通知部队作为第三人参加诉讼。故请求二审法院撤销原判，驳回赵增有的诉讼请求，或发回重审。赵增有二审答辩认为：案涉房屋是大连弘达百业集团有限公司与中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局联合建设，属于大连弘达百业集团有限公司所有。赵增有系案涉房屋买受人，对房屋享有使用权。因此不同意郭红的上诉请求及理由。本院认为，根据双方当事人二审诉辩意见，原审存在如下问题：1、赵增有对案涉租赁房屋是否享有使用收益的权利是本案争议的焦点。赵增有与大连弘达百业集团有限公司签订房屋买卖契约，买入案涉房屋，但根据一审法院查明的案件事实，无法确定案涉房屋权属，即无法确定大连弘达百业集团有限公司对案涉房屋是否有权进行处分；2、根据现有证据及当事人陈述，案涉房屋系一楼和二楼中间的接房楼梯间，是否属违规建筑物，将直接影响案涉房屋租赁合同的效力。如查明事实后，一审法院根据案件事实作出的认定与当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力不一致的，应当告知当事人可以变更诉讼请求；3、一审法院判决结果同中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局有法律上的利害关系，可能对其实体权利产生影响，因此，应通知中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局参加本案诉讼。综上，原判决认定事实不清，遗漏诉讼主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销长海县人民法院（2014）长民初字第165号民事判决；二、本案发回长海县人民法院重审。二审案件受理费240元（上诉人已预交），退回上诉人郭红。审　判　长　　刘如魁代理审判员　　李　鹤代理审判员　　刘盈铄二〇一五年二月九日书　记　员　　夏丽娜