（2015）天民三初字第4号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-09-06

案件名称

天水麦积蒋氏肛肠专科医院与天水天伦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

甘肃省天水市中级人民法院

所属地区

甘肃省天水市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

天水麦积蒋氏肛肠专科医院,天水天伦房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第四条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条

全文

甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2015）天民三初字第4号原告天水麦积蒋氏肛肠专科医院，住所地天水市麦积区桥南新建巷宏达新区。法定代表人蒋立志，系该医院院长。委托代理人杨永明，甘肃纪元律师事务所律师。被告天水天伦房地产开发有限公司，住所地天水市麦积区道北同乐路。法定代表人叶建伦，公司总经理。委托代理人王爱东，该公司法律顾问。原告天水麦积蒋氏肛肠专科医院（以下简称蒋氏肛肠医院）与被告天水天伦房地产开发有限公司（以下简称天伦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蒋氏肛肠医院的法定代表人蒋立志和委托代理人杨永明、被告天伦房地产公司的委托代理人王爱东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋氏肛肠医院诉称，原、被告于2013年5月18日签订了一份房屋买卖预订合同书，约定由被告向原告出售位于麦积区花牛镇吴庄村商业用房四层半，建筑面积4500平方米，由原告作为医院使用。合同签订后原告依合同约定向被告支付了200万元定金和300万元的购房款。被告却在合同约定的2014年8月31日交付房屋的期限内，并没有建成楼房。原告多次找被告协商，被告同意解除合同，但只答应退还原告500万元并按银行贷款利率向原告支付利息，对原告提出的赔偿损失和违约责任没有答应，导致协商没有结果，已对原告医院的经营造成了严重损失。原告特诉至法院，起诉要求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖预订合同，被告返还原告购房款300万元；2、判令被告双倍返还原告定金400万元；3、判令被告赔偿原告损失78.75万元。被告天伦房地产公司答辩认为，原告所诉的基本事实属实，但答辩人认为，答辩人未按期交付原告房屋的原因是因政府原因所致。答辩人主观上没有要违约的故意，客观上也实施了给原告建房的行为，所以答辩人不构成违约。现合同无法再履行，答辩人愿意退还原告500万元购房款，同时考虑到原告的损失，愿意以同期银行贷款利率承担利息。因双方所签的合同指向建筑物属于违法建设，大前提违法，双方的买卖行为就不合法，所以原告部分请求不能成立，请法庭驳回原告要求双倍返还200万元定金及赔偿原告损失78.5万元的诉讼请求。经审理查明，2013年5月18日，原告蒋氏肛肠医院与被告天伦房地产公司签订了一份房屋买卖预订合同书，合同约定：由被告向原告出售位于麦积区花牛镇吴庄村商业用房四层半，建筑面积4500平方米，由被告按照100%产权的商品房出卖给原告，由原告作为医院使用；合同还约定了房屋价格为每平方米3500元，付款方式为原、被告双方签字生效十日内，原告向被告支付购房定金200万元，开工修建时原告支付被告300万元购房款；约定房屋交付期限为2014年8月31日前交付。合同签订后，原告于2013年5月23向被告支付了200万元定金，2013年7月4日日向被告支付了300万元购房款。至2014年8月31日双方约定的交付房屋的期限时，楼房并未建成，且只建设了一层，后经原告多次找被告，被告同意解除合同，但只同意退还原告500万元并按银行贷款利率支付利息。另查明，被告天伦房地产公司在与原告蒋氏肛肠医院在签订房屋买卖预订合同时，并未取得商品房预售许可证等相关证照，且至2014年5月该项目被市政府认定为违法建设。上述事实，有原告提交的房屋买卖预订合同书1份、收款收据2份、银行打款凭证2份，被告提交的建设项目选址意见书、建设许可证、天水市麦积区发展和改革局关于申请麦积区花牛镇渭峡民俗文化村项目立项的报告、天水市麦积区人民政府关于同意立项建设花牛镇渭峡民俗文化村的请示、天水市人民政府办公室收文单、呈阅件、天水市城市管理综合行政执法责令限期改正通知书、天水市人民政府关于麦积区花牛镇渭峡民俗文化村项目违法建设处理有关事宜的市长办公会议纪要、房屋买卖预订合同书等证据在卷证实，并当庭经双方当事人质证后对证据的真实性均无异议，应作为认定案件事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为双方的合同是否应予解除？购房款、定金及损失应如何返还？首先，本案双方当事人签订的虽然是房屋买卖预订合同，但是该合同具备对所售房屋要求、房屋价格、付款方式、交付期限、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而本案双方的预订合同中具备商品房买卖的主要条款，且出卖人已收受了原告的购房定金200万元及购房款300万元，因此，本案双方签订的合同应认定为商品房买卖合同。对于该合同的履行，原告方按约定履行自己的义务，但被告方在签订合同时就未取得商品房预售许可证，且该项目已经被市政府确定为违法建设，致双方的合同无法履行，依据《合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此，被告方无法履行合同的行为属“致使不能实现合同目的”的根本性违约，且被告对解除合同亦无异议，故当事人请求解除合同的诉请本院依法支持。其次，对购房款、定金及损失应如何返还的问题。对于购房款300万元，原告主张退还，被告亦无异议，且由于双方合同无法履行，购房款理应全额退还，对于原告的该项诉讼请求，应予支持。关于原告主张的双倍返还定金400万元的请求，对于房屋买卖预订合同中定金的约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”因此，原告双倍返还定金的请求，符合相关法律和司法解释的规定，应予支持。关于原告主张的赔偿损失78.75万元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”因此，原告以双方合同约定的违约金的计算方法请求赔偿损失78.75万元，并无不当，对其该项诉讼请求，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条第（一）项的规定判决如下：一、解除原告天水麦积蒋氏肛肠专科医院与被告天水天伦房地产开发有限公司签订的房屋买卖预订合同。二、由被告天水天伦房地产开发有限公司返还原告天水麦积蒋氏肛肠专科医院购房款300万元。三、由被告天水天伦房地产开发有限公司返还原告天水麦积蒋氏肛肠专科医院双倍定金400万元。四、由被告天水天伦房地产开发有限公司赔偿原告天水麦积蒋氏肛肠专科医院损失78.75万元。上述二、三、四项共计778.75万元，于本判决生效后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66312.50元，由被告天水天伦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审　判　长　　田　力审　判　员　　石　岚代理审判员　　张小莉二〇一五年二月九日书　记　员　　冯　峰百度搜索“”