（2015）沈中民二终字第501号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-12-15
案件名称
上诉人贾立娟与被上诉人亢黎明农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾立娟,亢黎明
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第501号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾立娟，女，1973年8月7日出生，汉族，住址：沈阳市新城子区。委托代理人：徐立明，辽宁高优律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：亢黎明，女，1962年6月5日出生，汉族，住址：沈阳市沈北新区。委托代理人：闫华，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者上诉人贾立娟因与被上诉人亢黎明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第4571号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案，上诉人贾立娟及其委托代理人徐立明，被上诉人亢黎明及其委托代理人闫华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告亢黎明一审起诉称：1、要求确认与贾立娟的房产交易契约书有效；2、要求贾立娟协助亢黎明办理房屋更名过户手续。原审被告贾立娟一审辩称，与亢黎明签订的房产交易契约书无效并要求亢黎明腾房。原审反诉原告贾立娟一审起诉称：1、要求确认与亢黎明签订的房产交易契约书无效；2、要求亢黎明腾退房屋。原审反诉被告亢黎明一审辩称：不同意贾立娟的反诉主张，因为违反法定程序。其次，不同意腾房。原法院审理查明，2004年1月10日，亢黎明、贾立娟签订房产交易契约书1份，约定贾立娟将其自有的、座落于沈阳市沈北新区道义镇工匠屯村的的房屋（建筑面积72平方米，东至道，西至陶国强，南至马生良，北至道。建设用地使用权证号：沈新集建1992字第065号。）一处转让亢黎明，价款50000元。协议签订后，亢黎明支付贾立娟购房款50000元，贾立娟将房屋交付亢黎明使用至今。但贾立娟没有协助亢黎明办理房屋更名过户手续。另查明，亢黎明原系沈阳市城镇居民，2013年12月13日由沈阳市沈河区令闻街26-6号3-6-1迁入沈阳市沈北新区道义镇弓匠屯村1-22号，现为弓匠屯村村民。亢黎明在弓匠屯村购买过包括本案争议房屋在内的两处宅基地房屋，另一处房屋四至为东至道、西至陶国强、南至磨米厂、北至关长林。建筑面积61平方米。2014年5月23日，亢黎明与其配偶王莹协议离婚，双方约定61平方米的房屋归王莹所有。原审庭审中，亢黎明对其在购买本案争议房屋时不具有弓匠屯村集体经济组织成员身份无异议，但主张现已实现身份转化。且亢黎明除本案争议房屋外，无其他宅基地房屋。贾立娟主张其转让房屋时并不知道亢黎明的城镇居民身份，按照国家相关法律规定，双方的买卖合同应为无效，但贾立娟同意在亢黎明腾房的前提下以现时房屋价值返还购房款。原审法院认为，国家严格保护农民的宅基地权益。亢黎明于2004年1月10日时，不具有弓匠屯村村民资格。其购买宅基地房屋的行为受到法律限制。但在本案起诉时，其已具有弓匠屯村村民身份，基于身份障碍的消失，并考虑到确已在弓匠屯村居住多年，对争议房屋有修葺、装修的行为，故该院认为，亢黎明、贾立娟签订的房产契约书应为有效。而配合亢黎明办理房屋更名过户手续系贾立娟作为卖方应尽的合同义务，亢黎明要求其配合办理并无不当，应予支持。关于贾立娟提出的要求确认房产交易契约书无效的主张，因其未提供证据证明该契约书违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，故该院对贾立娟的该项反诉请求，不予支持。关于贾立娟主张的腾房请求，因亢黎明系有权占有，故让其腾房无法律依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）亢黎明与被告（反诉原告）贾立娟于2004年1月10日签订的房产交易契约书有效；二、被告（反诉原告）贾立娟于本判决发生法律效力后60日内协助原告（反诉被告）亢黎明办理位于沈阳市沈北新区道义镇弓匠屯村房屋（建筑面积72平方米，东至道，西至陶国强，南至马生良，北至道。建设用地使用权证号：沈新集建1992字第065号）的权属登记；三、驳回被告（反诉原告）贾立娟要求确认与被告（反诉原告）亢黎明签订的房产交易契约书无效的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贾立娟要求被告（反诉原告）亢黎明腾房的诉讼请求；本诉案件受理费1500元，反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）贾立娟承担。宣判后，贾立娟不服一审判决，向本院提出上诉称，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的房产交易契约书无效并判令被上诉人返还房屋或此案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。1、本案为二审发回重审案件，但本次原审判决书并未体现重审字样，属于程序违法；2、2014年5月21日原审第一次开庭时上诉人曾经提出根据土地管理法第62条之规定，农村村名每户只能拥有一处宅基地，两天之后也就是5月23日被上诉人就协议离婚，将一处农村房屋财产转移，但该房屋至今也没有更名过户到被上诉人丈夫王莹名下，这是显而易见的逃避法律的行为；3、被上诉人2004年1月10日买房时是城市户口，是绝不允许在农村购买房屋和宅基地的，被上诉人在购买本案房屋时，已经在本村购买了另一处房屋，其行为严重违反了我国土地管理法第62条中规定。根据我国法律相关规定，违法行为自始无效；4、土地和房屋是农民的生活保障，上诉人在卖出自己唯一房屋以后在本村没有住房。按照土地管理法第62条的规定，上诉人在村里再也申请不到宅基地了，其已经失去了生活的保障。故请求二审法院维护上诉人的合法权益。被上诉人王莹答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院补充查明，被上诉人亢黎明在原审诉讼中提供了道义派出所证明，证明其属于农业人口；工匠屯村村民委员会的证明，证明其是集体经济组织成员，享受村民待遇。上述事实，有房产交易契约书1份、房屋所有权证1份、户口信息1份、道义派出所证明1份、道义街道证明1份、工匠屯村村民委员会证明及当事人陈述等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：本案争议焦点为双方当事人于2004年1月10日签订的《房产交易契约书》效力问题。本案双方当事人无争议的事实为签订上述协议时被上诉人为城镇居民。被上诉人的该身份确实对合同效力发生影响。然而，沈阳市新城子区道义镇弓匠村村民委员会出具的情况说明载明“亢黎明是集体经济成员。情况属实，特此证明”，且其所在派出所也证明其属于农业人口，在此情况下，被上诉人购买农村房屋的身份限制已经消失。同时，《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第六条均规定民事主体在进行民事活动时，应遵循诚实信用原则。双方当事人签订的协议已距诉讼时间10年之久，且双方当事人在签订协议时各方利益已经完成交换。因此，原审法院认定双方当事人签订的合同有效并无不当。关于上诉人所提出的原审程序违法问题，本院认为，原审法院对案件文号的处理并无违反法律规定之处，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人贾丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 王 纪代理审判员 史舒畅二〇一五年二月九日书 记 员 李 颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”