（2014）湖民一初字第1631号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-21
案件名称
水天玮与灵宝市越海房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
三门峡市湖滨区人民法院
所属地区
三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
水天玮,灵宝市越海房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民一初字第1631号原告水天玮，男。委托代理人刘素琴，女。代理权限为特别授权。委托代理人张玉民，河南共同律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地：灵宝市长安路**号。法定代表人岳小斌，该公司董事长。委托代理人张华、姚风，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告水天玮与被告灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）房屋买卖合同纠纷一案与申海峰、张立军、蔡东星分别诉越海公司房屋买卖合同纠纷等3案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告水天玮及其委托代理人张玉民，被告越海公司公司的委托代理人姚风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月30日，原告父亲水占礼（已去世，其他继承人自愿放弃继承涉案房产）购买了被告位于五原路五街坊越海华府B区商业3层13-24号门面房，房屋价款为3732870元。被告承诺交房时间为2011年5月15日，保证消防通道上方东西房间相连畅通。原告履行了付款义务，但被告没有按照承诺的时间交房，直到2012年5月才交房。2012年7月，原告把自己的门面房租给张沙沙开宾馆，因房屋证照手续不全，未经验收，致使张沙沙无法正常装修营业。为此，张沙沙找越海华府项目部要求解决，越海华府不予理睬，后张沙沙又和原告及其他三个房东多次找越海华府的项目部解决问题，后越海华府项目部保证于2013年9月30日前把所有手续完善，把消防验收合格，交付给原告和其他业主，逾期，越海华府愿意承担违约责任，每天赔偿原告和其他三个业主10000元损失。但是至今被告的后期手续没有完善，消防没有验收合格。故原告依法提起诉讼，请求判令被告十日内为原告办理房屋所有权证和消防验收手续，要求被告承担违约责任，向原告支付逾期办理房屋所有权证和消防验收手续的违约金。被告辩称：原告从被告处购买房屋是事实，但双方并无约定交付时间和办理各项手续的时间，也没有约定违约金的数额，原告要求承担违约责任依法不能成立。本案房产证及手续不能办理是因为各原告违法占用消防通道造成的。请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：水占礼购买了被告位于五原路五街坊越海华府B区商业3层13-24号门面房，房屋价款为3732870元。2012年7月25日，水占礼全部履行完付款义务，越海公司向水占礼出具了购房款收据。当月越海公司交房。对于购房合同，原告提交了2011年1月30日，越海华府项目部与水占礼签订的购房协议复印件，该合同约定：一、甲方将五源路越海华府小区门面房（五源路越海华府门面房三层至西向东消防通道东六间西九间）销售给乙方，约1800平方米。二、单价3600元每平米，面积以实际结算含楼梯间面积。三、乙方在2011年1月30日一次性付给甲方房屋款200万元。在2011年3月5日前，乙方将房屋款付到总价的80%，交付使用时交清余款20%。交房时间为2011年5月15日。四、甲方保证消防通道上方东西房间相连畅通，价格按原定价格。五、甲乙双方不得违约，违约方承担一切经济损失。六、此协议为双方草签协议，一切细则以房地产销售合同为准。双方之后没有签订正式的商品房销售合同。原告依据该购房协议主张：被告应于2011年5月15日交房，但实际交房时间为2012年5月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，逾期承担违约责任。即被告最迟应在2012年8月30日之前办理房屋所有权证，被告曾答应最迟在2013年9月底交房，否则按每月1万元赔偿原告与其他三个房主违约金，故从2012年8月31日至2013年9月30日，共13个月，按逾期贷款利息标准月息1分计算，此期间被告应赔偿原告的违约金为485273.1元。从2013年10月1日至2014年7月31日，共300天，被告应赔偿包括原告在内的4房主共计300万元。4房主所交的购房款总额为8816066元，每人按自己所交购房款占总购房款的比例来确定，原告水天玮应得的违约金为1270250.25元。上述违约金共计1755523.35元。之后的违约金仍应按被告的承诺计算至被告交付房屋所有权证和消防验收手续之日止。原告认为根据协议约定，被告应当保证消防通道上方畅通，由于被告没有按照图纸施工，造成消防验收无法通过。消防部门给被告提出的整改措施有70多条，消防部门处罚被告也是因为被告没有经过消防验收就交付使用，被告有过错。被告对原告购买自己的房屋的事实并无异议。但称双方并无约定交房时间和办理各项手续的时间，也没有约定违约金，另房产证不能办理是因为各原告违法占用消防通道造成的。要求驳回原告的诉讼请求。被告出示规划图、照片、物业证明、消防队整改通知，证明因原告违章搭建造成消防验收不合格。另出示消防处罚缴费手续证明原告的房屋是正常出租经营，原告没有受到损失。另查明，1、水占礼于2013年11月3日去世，水占礼一家四口，妻子刘素琴、长子水天玮、次子水天一。水占礼去世后，妻子刘素琴、次子水天一，父亲水对平、母亲潘拴朋均对本案诉争的房产放弃继承。2、本院到消防部门调查了解越海华府的消防办理情况，相关人员答复称，由于越海华府小区所盖的商用房与规划图纸不一致，消防部门将越海公司的申报材料退回，不予验收，同时也将应整改的问题书面罗列告知越海公司。对此，消防部门拒绝出具书面材料，但对处罚越海公司三万元的情况，允许本院对《处罚决定》拍照。该《处罚决定》与越海公司当庭递交的处罚缴费收据中处罚原因一致。处罚的原因为：未经消防验收，擅自投入使用。本院认为：水占礼购买了被告的门面房，2012年7月越海公司交房。双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方已经实际履行，买卖合同系双方的真实意思表示，为有效合同。水占礼去世后，妻子刘素琴、次子水天一，父亲水对平、母亲潘拴朋均对本案诉争的房产放弃继承，只有长子水天玮继承本案诉争的房屋，故水天玮应当为本案的诉讼主体。房屋交付后，被告在申请消防审核的过程中，消防部门指出其存在70余项消防验收问题，且消防部门对被告的处罚也是因为其未经验收而交付使用，故被告将不能办理消防手续的全部责任归咎于原告不妥。现原告水天玮要求被告承担在房屋交付使用后90日内未办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。原告称被告曾口头承诺在2013年9月30前为原告及其他三位业主办理消防手续及房屋手续，否则承担每月10000元违约责任的事实，因现有证据不足，不予采信。故应以水占礼已付房款总额为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算违约金。消防手续系房屋验收的审核手续之一，但并非房屋出卖人必须向买受人交付的法定手续，故原告要求被告在一定期限内向其交付消防手续的意见，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：一、被告灵宝市越海房地产有限责任公司应在本判决生效后三十日内为原告水天玮办理房屋所有权证。二、被告灵宝市越海房地产有限责任公司支付原告水天玮逾期办证违约金（以已付购房款3732870元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算违约金。从2012年11月1日开始计算至房屋所有权证办理之日止，限本判决生效后十日内付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元，由被告灵宝市越海房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长 张 辉代理审判员 郭 路人民陪审员 王 茜二〇一五年二月九日书 记 员 吕璐璐 来自