（2014）松民三（民）初字第2723号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-09
案件名称
顾一庭、顾宇杰与任吉根房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾一庭,顾宇杰,任吉根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第2723号原告顾一庭。原告顾宇杰。上述二原告的共同委托代理人谭政明，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告任吉根。委托代理人肖瑶，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。原告顾一庭、顾宇杰与被告任吉根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员惠蕙独任审理。本案于2014年9月16日因原告向上海市长宁区人民法院提起执行异议而中止审理。后本案于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告顾一庭及两原告的共同委托代理人谭政明、被告的委托代理人肖瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾一庭、顾宇杰诉称：2013年5月28日，原、被告签订定金合同，同年9月28日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。原告于2014年9月26日前依约将全部款项115万元支付到被告指定账户，并交纳了全部税金52，000元及中介费21，500元。现系争房屋已经交付原告装修并实际入住。根据合同约定，原、被告应于2014年1月31日前办理过户手续，但被告推托不予办理，其行为构成严重违约。故原告起诉要求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，被告协助办理系争房屋的过户手续；2、判令被告支付逾期过户的违约金（以115万元为本金，按日万分之五计算，自2014年2月1日起计算至实际过户之日止）。审理中，原告表示因考虑到系争房屋是动迁安置房，三年内不能过户，故将第二项诉讼请求中的起算时间调整为2014年3月22日。被告任吉根辩称：原告主张的违约金高于其实际损失。对原告的实际损失中中介费予以认可，税金不应计算在实际损失中。且系争房屋已经被长宁区人民法院司法查封，目前尚未解封。经审理查明：2013年5月28日，原告顾一庭与被告签订买卖定金合同，约定原告向被告购买位于松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款130万元，原告支付定金10万元。双方定于2013年6月20日前签订正式买卖合同。2013年9月28日，原告顾一庭、顾宇杰（乙方）与被告任吉根（甲方）签订上海市房地产买卖合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，房价款130万元。双方同意甲方于2013年10月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认在2014年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付给乙方（包括到松江房地产交易中心办理房地产权利转移手续）的，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起到实际交付之日止。合同附件三约定付款方式为：2013年5月28日支付10万元定金，2013年6月20日支付房款20万元，2013年6月30日前支付房款30万元，2013年9月30日前支付房款55万元，尾款15万元待甲乙双方办理过户手续支付。合同另对其他事宜亦进行了约定。原告已向被告支付房款（含定金）共计115万元，尚余15万元尾款未支付。原告确认系争房屋已经交付其居住使用。另查明，系争房屋现登记于被告任吉根名下，任吉根于2011年3月21日取得系争房屋的沪房地松字（2011）第010751号上海市房地产权证，该产权证附记中标明：动迁安置房，自登记之日起3年内不得出租、转让。此外，系争房屋于2014年1月28日被上海市长宁区人民法院查封。再查明，原告支付了本次交易的居间费用21，500元，承担了交易个人所得税13，000元，缴纳了契税39，000元。以上事实，有买卖定金合同、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、收据及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同并未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。当事人应当依约履行自己的义务。关于原告要求被告继续履行上海市房地产买卖合同，协助原告办理过户手续的诉讼请求，因涉案房屋已被其他案件司法查封，故虽上述合同有效，原告要求继续履行合同仍存在履行方面的障碍，原告该项请求，本院难以支持。原告可在履行障碍消除后，再行主张该项请求。关于原告要求被告支付逾期办理过户手续的违约金，本院认为，根据双方合同的约定，被告最迟应当在2014年1月31日前协助原告办理过户手续。现系争房屋因其他案件被司法查封，故被告应当承担逾期办理过户手续的违约责任。关于逾期过户的违约金起算时间，原告考虑到系争房屋系动迁安置房，自登记之日起3年内不得出租、转让的情况，将主张违约金的起算时间调整为2014年3月22日，并无不当，本院予以确认。违约金计算的截止时间，原告主张计算至实际过户之日止，并无不当，本院予以准许。关于原告主张的违约金计算标准，考虑到系争房屋已经交付原告居住使用的事实，本院酌情调整违约金的计算标准为日万分之三，但最终违约金总额应以115万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告任吉根于本判决生效之日起十日内支付原告顾一庭、顾宇杰逾期办理过户的违约金（以115万元为本金，按日万分之三计算，自2014年3月22日起计算至实际过户之日止，并以115万元为限额）；二、驳回原告顾一庭、顾宇杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，526元，减半收取2，263元，由被告任吉根负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一五年二月九日书记员 方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”