（2015）黔东民终字第72号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-05
案件名称
杨序勇与被宋燕飞房屋租赁合同纠纷二审判决书(2015-03-03 10.05.05)
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨序勇,原告宋燕飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第72号上诉人（原审被告）杨序勇，男。被上诉人（原审原告）原告宋燕飞，女。委托代理人（特别授权）梁伦颇，男。上诉人杨序勇与被上诉人宋燕飞房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2014）凯民初字第2064号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年9月17日，以原告宋燕飞为甲方、被告杨序勇为乙方就商铺租赁事宜签订了一份《租赁合同》。合同约定：“1、甲方将丰球黔城3栋1-11下商铺租给乙方经营使用；2、租期为5年，即2013年9月27日-2018年9月27日；3、租赁费及付款方式：2013年9月27日至2016年9月27日门面租金每月陆仟贰佰元整（￥6200.00元）；2016年至2017年门面租金为陆仟捌佰贰拾元整（￥6820.00元）；2017年至2018年房租为柒仟伍佰零贰元整（￥7502.00元）；租金按季度交付，每季度27日以前支付，一次性交一季度租金给甲方，先交后使用，否则以日10%的滞纳金给甲方加收直至中止合同；4、租房前，乙方须向甲方交保证金一万元，如乙方违约，甲方有权收回门面保证金归甲方所有，合同期满，乙方没有违约，保证金甲方如数退还给乙方；5、以上条款，乙方不得违反，如有违反属违约，甲方无条件收回门面……”。合同签订后，原告依约将商铺（门面）交给被告经营管理，被告向原告交纳押金1万元及第一季度（2013年9月27日至2013年12月27日）的租金。合同履行期间，被告按期交纳第二、三季度（2013年12月27日至2014年6月27日）的租金。2014年6月19日晚，因凯里地区突降暴雨，迎宾大道上的积水漫入门面，被告即以货物严重受损为由拒绝交纳第四季度（2014年6月27日至9月27日）的租金。2014年10月8日，原告向法院提起诉讼，请求：1、解除与被告2013年9月17日签订的《租赁合同》；2、由被告立即腾退租赁的商铺，并支付尚欠租金18600元（暂计至2014年9月27日），并承担自2014年9月28日起至腾退房屋之日止所产生的租金、利息及滞纳金；3、被告缴纳的1万元保证金归我所有；5、诉讼费用由被告承担。另查明：争议所指的店铺（门面）系原告2013年8月15日购买。同时查明：2014年6月19日晚，迎宾大道（公路）上的积水漫入同地段店铺的不仅此被告一家。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告、被告2013年9月17日签订的《租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，予以确认。被告承租的门面被雨水漫入是事实，原因主要是天降暴雨和市政设施不完善所致，并非原告提供的租赁物自身存在质量与瑕疵问题，原告没有任何过错责任，被告不能以此拒绝交纳租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告拒绝交纳租金的其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应当承担相应的民事责任。原告诉请解除合同、腾退门面、支付租金及没收保证金事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以支持。原告的损失实际仅为租金，故在主张租金的基础上不应再要求被告支付滞纳金与利息，该项诉请于法于约无据，不予支持。天降暴雨系意外事件，市政设施不完善（排水系统不畅通）不是原告所能预计的，故被告的辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。被告要求返还保证金理由不能成立，不予支持。被告辩称的装修费、货物损失、停业损失等，因其未在举证期限内提出反诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告宋燕飞与被告杨序勇2013年9月17日签订的《租赁合同》。二、被告杨序勇在本判决生效之日起十五日内将位于凯里市丰球黔城3栋1-11下商铺腾空返还给原告宋燕飞。三、被告杨序勇在本判决生效之日起十五日内按6200元／月的标准向原告宋燕飞支付2014年6月27日至2014年9月27日的门面租金，从2014年9月28日至门面返还之日以实际使用门面的天数按206.66元／日支付租金。四、被告杨序勇交纳的保证1万元归原告宋燕飞所有。五、驳回原告宋燕飞的其余诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由被告杨序勇负担，杨序勇不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判并判令被上诉人退回上诉人1万元保证金，同时承担上诉人相应的货物损失、装修费及误工费用。理由：1、一审法官把上诉人的店面损失的主要原因定为是市政工程所至，而并不是被上诉人所出租的店面的下水道排水不达标问题，因法院没有出具市政工程的书面鉴定报告，做出此判决，属于用法不当。2、本案是被上诉人出租的店面多次厕所污水倒灌，导致上诉人无法正常使用并造成较大损失，上诉人才拒付房租，根据《物权法》第230条规定，上诉人可以不支付租金，并要求出租方赔偿损失，一审属有意偏袒被上诉人，属于用法不当。3、根据《中华人民共和国合同法》商品房出租管理办法（二），不符合安全、防灾等工程强制性标准的不能出租，随便下点雨，被上诉人出租的店面就倒灌，被上诉人在签定合同时没有说明，未尽告知义务，应当承担上诉人损失。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。二审查明的事实与一审认定事实一致。二审期间双方当事人没有提交新的证据材料。本院认为：从上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》内容可知，上诉人租赁被上诉人的门面经营起止时间是从2013年9月27日起，双方发生纠纷是2014年6月，在近9个月的租期内，双方没有因所租用门面质量不达标并出现污水倒灌的问题发生纠纷。现上诉人以被上诉人所出租的店面的下水道排水不达标，不符合安全防灾的强制性标准存在安全质量问题，而拒付租金要求赔偿，因上诉人未提交相关证据材料予以证实，且查明的事实是天降暴雨和市政设施不完善导致上诉人承租的门面被雨水漫入，属于意外事件，与被上诉人出租门面没有任何因果关系，上诉人以此作为抗辩并拒付租金及要求赔偿，予法无据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人杨序勇负担。本判决为终审判决。审判长 龙 集 东审判员 时 立 新审判员 刘 琴二〇一五年二月九日书记员 王珺（代） 来自