（2014）穗中法民五终字第4656号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-04
案件名称
杨柱、任毅与李日暖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨柱,任毅,李日暖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4656号上诉人（原审原告）：杨柱，男，1982年6月2日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：任毅，女，1983年1月16日出生，汉族，住广州市海珠区。以上两上诉人共同委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李日暖，男，1964年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：吴海滨、梅聪颖，均系广东百科律师事务所律师。上诉人杨柱、任毅因与被上诉人李日暖房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年3月26日，李日暖作为出卖人，杨柱、任毅作为买受人，广州市裕和置业有限公司作为出卖人的委托代理人及保证人，各方签订了《商铺买卖合同》，约定李日暖将位于广州市花都区新华街建设路9号新城市花园（自编铂誉星辰广场）二层276号房产（涉案商铺）出售给杨柱、任毅，房价款为325540元。合同第四条付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2、按揭付款（1）2010年3月26日前支付全部房价款的30%（包含定金），计97662元；（2）剩下的首期房价款的21%，计67878元，该商铺分割产权后付。（3）余下房价款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的焦师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。合同第五条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行），（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。合同第十五条约定，本合同生效后的200个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金。双方于房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准。2011年2月17日，杨柱、任毅（借款人）与交通银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）签订《个人借款合同》，约定杨柱、任毅向该行借款16万元用于购买涉案商铺，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金从放款账户支付至李日暖的账户中。同日，杨柱、任毅与该银行签订《抵押合同》，约定为保证前述《个人借款合同》项下债权的实现，杨柱、任毅将涉案房屋抵押给交通银行股份有限公司广州天河支行。2011年3月7日，李日暖（卖方）与杨柱、任毅的共同委托代理人黄静花（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买涉案商铺，双方议定交易价为325540元。合同第五条约定，签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金……上述《商铺买卖合同》签订后，杨柱、任毅合计向李日暖支付了购房款165540元、契税9766元。另根据李日暖出具的（（铂誉星辰广场签约确认书》显示，杨柱、任毅购买涉案商铺还应当缴纳交易印花税163元、交易服务费39元、律师费1480元、产权登记费560元、房产证印花税10元、现场勘探费80元、委托公证费300元，合计2632元。2011年3月25日，李日暖与杨柱、任毅的代理人黄静花共同向房管部门申办涉案商铺的交易过户手续，涉案商铺现已登记至杨柱、任毅名下，商铺登记地址为广州市花都区新华街建设路9号二层276商铺。2011年11月29日，涉案商铺抵押给交通银行股份有限公司广州天河支行。2012年8月7日，李日暖的委托代理人广州市裕和置业有限公司向杨柱、任毅发出通知，告知杨柱、任毅银行对其贷款申请不予批准，要求杨柱、任毅于接到通知后3日内，于2012年8月10日前到花都建设路9号星辰广场财务室一次性缴纳160000元。2012年12月24日，杨柱、任毅向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杨柱、任毅与李日暖签订的《商铺买卖合同》，李日暖返还杨柱、任毅购房款165540元，并支付违约金（从2011年1月1日起至李日暖实际返还购房款之日止，以165540元为本金，按同期银行贷款利率标准计算）。2、李日暖赔偿杨柱、任毅已支付的契税9766元，交易印花税163元、交易服务费39元、律师费1480元、产权登记费560元、房产证印花税10元、现场勘探费80元、委托公证费300元，合计12398元。3、诉讼费用由李日暖承担。原审诉讼中，杨柱、任毅认为其为购买涉案商铺已支付上述2632元款项，李日暖则对该部分款项均不予确认。对于购房余款160000元，银行最终未予放款，杨柱、任毅至今亦未向李日暖支付该笔款项。关于银行不予放款的原因，李日暖陈述银行已同意杨柱、任毅的贷款申请，但由于杨柱、任毅没有到银行签订有关放款手续，导致银行最终不予放款；杨柱、任毅认为是由于银行考虑到信贷风险而不同意放款。杨柱、任毅在原审诉讼中还提供了一份《解除<；商铺买卖合同>；通知》及ems特快专递邮件详情单，拟证明其于2012年11月20日向李日暖寄送解除合同的通知书，通知要求解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》、《商铺买卖合同》，并要求李日暖在收到通知之日始60日内，退回杨柱、任毅全部款项165411．56元。李日暖否认其曾收到过该邮件。原审法院认为：杨柱、任毅与李日暖签订的《商铺买卖合同》是买卖双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。杨柱、任毅请求解除《商铺买卖合同》及要求李日暖返还购房款、支付违约金及返还杨柱、任毅已付其他费用的理由包括：一、李日暖逾期申办涉案商铺的过户登记手续，杨柱、任毅有权解除合同；二、根据双方签订的《广州市房地产买卖合同》第5条及《商铺买卖合同》第15条最后一款约定，杨柱、任毅有权提出解除合同。三、银行不批准按揭贷款申请并非杨柱、任毅的原因造成的，杨柱、任毅对此没有过错，应属情势变更致使合同目的无法实现的情形，属法定解除合同事由。关于第一个理由，根据《商铺买卖合同》约定，买受人（杨柱、任毅）须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人（李日暖）提供所需资料及交清全额房价款……因买受人未提供或延迟提供所需资料及未交付或延迟交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的……出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。由于杨柱、任毅至今尚未向李日暖付清全额房价款，按上述约定，李日暖办理《房地产权证》的时间相应顺延，故李日暖于2011年3月25日为杨柱、任毅申办涉案商铺的过户登记手续并不违反合同约定。关于第二个理由，《广州市房地产买卖合同》虽约定了买方（杨柱、任毅）可以要求解除合同，但根据（（商铺买卖合同》约定，只有在卖方违约且满足一定条件的情况下，买方才有权选择解除合同。同时《商铺买卖合同》第15条约定，双方于房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为《商铺买卖合同》的补充协议，如有不一致约定的，以《商铺买卖合同》约定为准。故杨柱、任毅以《广州市房地产买卖合同》第5条及《商铺买卖合同》第15条最后一款的约定作为其要求解除合同的理由亦没有依据。关于第三个理由，按照《商铺买卖合同》约定，杨柱、任毅须向李日暖支付首期购房款165540元，余款160000元取银行按揭方式支付。现银行不批准杨柱、任毅的贷款申请，根据上述约定，杨柱、任毅应一次性向李日暖支付购房余款。杨柱、任毅在签订合同时就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷并非杨柱、任毅不可预见、不能克服的情形，继续履行合同并未造成明显不公。综上，杨柱、任毅要求解除《商铺买卖合同》，并在此基础上要求李日暖返还购房款、支付违约金及返还杨柱、任毅已付其他费用的请求，没有事实和法律依据，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年6月20日作出如下判决：驳回杨柱、任毅的全部诉讼请求。案件受理费3858.76元，由杨柱、任毅负担。判后，杨柱、任毅不服，向本院提起上诉称：原判以买受人未全额付清购房款为由认定出卖人办理房地产权证的时间相应顺延，违反本案事实及二手楼交易流程，偏袒被上诉人、损害了上诉人的合法权益。本案中，银行已约于2010年4月批准上诉人的贷款申请，并与上诉人签订了《个人借款合同》及《抵押合同》，但此后银行违反贷款合同义务，考虑放款风险而违约不发放贷款，原审未追加银行为第三人，却判决银行违约行为的不良后果却由上诉人承担，显失公平。依据双方当事人签订的《商铺买卖合同》及《广州市房地产买卖合同》约定，上诉人有权诉请解约。鉴于现在上诉人确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定等，上诉人作为买受人可以请求解约，出卖人应将已收房款本金及其利息返还给上诉人。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》，被上诉人返还上诉人购房款165540元，从2012年11月24日起至被上诉人实际返还购房款之日止，以165540元为本金，按同期银行贷款利率计付违约金；另被上诉人应赔偿上诉人已支付的契税9766元，交易印花税163元、交易服务费39元、律师费1480元、产权登记费560元、房产证印花税10元、现场勘探费80元、委托公证费300元，合计12398元；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李日暖辩称原判认定事实清楚，杨柱、任毅上诉无理。本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。本院认为：上诉人杨柱、任毅与被上诉人李日暖签订的《商铺买卖合同》反映了双方当事人的真实意思，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人均有约束力。杨柱、任毅诉请解约，现李日暖不同意，而杨柱、任毅据以解约的理由与原审中诉称并无不同，原审对此已作详细论述，并无不当，本院不再赘述。依据该合同中有关“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人的原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款”的约定，原审认为双方应依约履行合同，判决驳回杨柱、任毅的全部诉请，并无不当。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3758.76元由上诉人杨柱、任毅负担。本判决为终审判决。审判长 闵海蓉审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一五年二月九日书记员 仪文娟 来源：百度“”