（2014）宝民三（民）初字第1688号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-12-07

案件名称

朱海栋与孟京伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱海栋,孟京伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十六条，第五十八条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2014）宝民三（民）初字第1688号原告朱海栋，男，1979年10月13日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被告孟京伟，男，1972年1月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。原告朱海栋与被告孟京伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月18日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱海栋及其委托代理人梁蔚飞，被告孟京伟的委托代理人熊颖达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海栋诉称，朱海栋原是上海市宝山区通河八村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利人。2014年11月初，孟京伟找上门，表示其已购买系争房屋，要求朱海栋迁出。朱海栋去交易中心查询后才发现系争房屋已变更登记至孟京伟名下。朱海栋从未与孟京伟签订过买卖合同，朱海栋与家人也一直居住在系争房屋内。因资金周转困难，朱海栋曾于2014年4月向案外人陈凯借钱。陈凯曾让朱海栋签署了多份材料，但朱海栋并不清楚材料的内容。孟京伟称系由他人持公证委托书与其签订的买卖合同。朱海栋认为，系争房屋买卖合同并非朱海栋本人所签，也并非本人真实意思表示，系争房屋一直由朱海栋及其家人居住，孟京伟与案外人恶意串通、损害了朱海栋的利益，故起诉要求确认朱海栋与孟京伟就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效，系争房屋恢复登记至朱海栋名下。审理中，朱海栋变更诉讼请求为，因系争房屋的交易价格明显过低，合同显失公平，故要求撤销朱海栋与孟京伟间的房地产买卖合同，系争房屋恢复登记至朱海栋名下，孟京伟将系争房屋返还给朱海栋。被告孟京伟辩称，系争房屋买卖合同真实合法有效，系争房屋的定价是综合考虑各种因素的。朱海栋急于出手卖房以偿还对外债务，孟京伟基于存在市场有利空间才会购买房屋，系争买卖合同不存在显失公平的情形。综上，不同意朱海栋的诉讼请求。经审理查明，2014年9月1日，“朱海栋”（卖售人，甲方）与孟京伟（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海凡坤房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积79.23平方米，房地产转让价款人民币156万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年10月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2014年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，1、乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后三日内，乙方直接支付给甲方部分首期房价款即人民币100万元（该款项用于归还该房屋所设抵押欠款），并乙方已付甲方的定金（若有）计人民币5万元，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款105万元。2、待签订本合同并且公证处出具本合同之公证书（若有）在2014年9月30日之前，甲乙双方共赴所属房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），乙方应支付给甲方第二期房价款计40万元，该款项包括中介佣金、交易税费、交易手续费及归还所借欠款（若有）。3、甲乙双方于产权证出具后七天内应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方并结清相关费用（水、电、物业费等）。4、甲方于2014年10月30日前迁出该物业内所有户口，并甲乙双方查验确认后，乙方应自行支付给甲方房价尾款11万元。该份合同尾页甲方落款处，由代理人“王玮”签字。2014年9月12日，上海市宝山区房地产交易中心受理孟京伟的过户申请，“王玮”代朱海栋在登记申请书上签字。2014年9月25日，孟京伟经核准登记为系争房屋的房地产权利人。审理中，经朱海栋申请，本院经上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋于2014年9月1日的市场价进行评估，估价结果为，系争房屋在满足全部假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为203万元，折合每平方米建筑面积单价25，622元。朱海栋对估价结果无异议；孟京伟对估价结果真实性无异议，但认为与本案无关。另查明，2014年7月18日，朱海栋出具委托书，委托王玮为代理人，就系争房屋代表朱海栋办理下列事项，受托人在上述代理权内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可，上述委托的期限自委托人签署本协议书之日起至2015年7月17日止。1、代为签订定金协议。2、代为签订房地产买卖合同（包括签订合同解除协议，办理网上合同备案解除手续）。3、代为办理买卖合同公证、领取公证书。4、代为办理房地产转移登记过户手续。5、代为办理还贷、退保手续，代为办理转按揭相关手续（包括签署与此有关的合同、文件并办理公证）、代为领取他项权利证明、结清证明及其他相关文件。6、代为办理变更或注销房地产抵押登记。7、代为交房。8、房价款直接支付至委托人名下账户内，受托人有权凭借钱款到账情况出具收款收据。9、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费、办理审税手续、签署相关税费承诺文件。10、代为办理水、电、煤气过户及维修基金更名，代为办理电话、宽带、有线电视更名或注销手续。11、代为协助上述房地产买方办理贷款相关手续，签订买方贷款银��相关文件。12、代为向有关部门调取委托人购买上述房屋时相关的原始材料、凭证、单据。13、代为办理房地产出售过程中的其他相关手续（包括办理房地产权证密码挂失、补办手续）。同日，上海市东方公证处对前述委托书进行公证。又查明，朱海栋于2002年2月6日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2014年1月11日，钱建慧（放款人、抵押权人，甲方）与朱海栋（借款人、抵押人、乙方）签订《房地产借款抵押合同》，约定借款本金40万元，抵押房地产为系争房屋。同日，钱建慧、朱海栋申请房地产抵押登记。2014年5月12日，朱海栋（抵押人，债务人，乙方）与陈凯（抵押权人，债权人，甲方）签订《房地产抵押借款合同》，约定甲方向乙方提供贷款90万元，抵押物为系争房屋，系争房屋已经抵押给其他抵押权人钱建慧，债权数额40万元。同日，陈凯、朱��栋申请房地产抵押登记。2014年5月19日，陈凯经核准登记为系争房屋的房地产抵押权人，债权数额为90万元。债务履行期限：2014年5月9日至2014年6月8日止。2014年7月18日，钱建慧出具房地产抵押权终止证明，表明因贷款还清，双方终止抵押关系，申请注销抵押权。2014年9月12日，陈凯出具房地产抵押权终止证明，表明因贷款还清，双方终止抵押关系，申请注销抵押权。同日，陈凯申请抵押权注销。审理中，朱海栋表示，朱海栋一开始拖欠信用卡2万元用于吃喝玩乐。2013年11月，朱海栋在外借了高利贷10万元用于归还信用卡，但高利贷到手只有3.6万元。一个月之后，朱海栋又到另一个地方借高利贷，借了14万元，10万元用于还之前的债务，4万元是这14万元的利息，借期1个月。到期后，放高利贷的人又帮朱海栋找到位于宝山区爱辉路的一家高利贷，并要求用系争房��作抵押，借期2个月，借20万元，其中14万元用于还之前的借款，6万元作为利息，借这20万元时，曾与钱建慧做过抵押权。两个月后，朱海栋无力还款，之前借14万元的那家高利贷说再借给朱海栋14万元，这个14万元相当于前面20万元债务在2个月间的利息，故加在一起债务成为34万元。两个月后，34万元的债务到期，钱建慧把朱海栋介绍给了陈凯。2014年3月左右，陈凯让朱海栋写了40万元的收条，其中6万元是利息，借一个月。一个月到期后，朱海栋无力还钱。陈凯说介绍一个人给朱海栋，借给朱海栋18万元，这18万元用来还6万元的利息。之后每隔一个月，陈凯就来找朱海栋，让朱海栋写20万元的收条作为一个月的利息。2014年7月，陈凯和钱建慧带朱海栋去了交易中心办理了抵押，之后还去了公证处，但到底干些什么，朱海栋不知道。由于朱海栋害怕被他们打骂，故他们要求��签字他就签了字。签借条时候，朱海栋也没有想过是否能还钱；作抵押时也没有想到房子会被卖掉。每隔一个月，陈凯都会让朱海栋去他的车里坐一坐，签一些东西，去银行做一个流水，钱进了朱海栋的账户后再取出来给他们。朱海栋没有想过会有什么后果，也没有报警。2014年11月，孟京伟至系争房屋要求收房，朱海栋对房屋买卖并不知情，故双方发生纠纷后报警。之后，孟京伟采取暴力形式将朱海栋及其家人赶出了系争房屋。现钱建慧、陈凯均未再向其主张过返还借款。孟京伟于2014年12月17日的庭审中及2015年1月8日向本院提供的情况说明中表示，孟京伟及其妻儿、父母共同居住在宝山区一二八纪念路，为改善住房条件，想在附近购买房屋。2014年8月下旬，孟京伟在宝山区呼玛路XXX号金管家中介门店获知系争房屋的房源信息。房产中介表示房东急于出手��故房价比市场价低，孟京伟产生购房意愿。在中介陪同下，孟京伟曾两次上门看房，曾与朱海栋有过照面。房款、付款条件等均是与中介洽谈，中介表示价格可以谈，但房款必须短期到位。后经中介通知，条款谈妥可以签约，但签约后马上要付款。故双方没有签订居间协议。2014年9月1日下午，在中介告知并核实公证书、抵押证、产权证后，孟京伟与王玮签订了正式合同。2014年9月2日下午，孟京伟与中介及陈凯一起前往银行进行汇款转账100万元，陈凯出具收据。其后，与中介回到中介门店，将5万元现金交给朱海栋，朱海栋出具了105万元的首付款收据。2014年9月11日，孟京伟携带40万元现金，与朱海栋、中介在朱海栋单位附近的千里香馄饨店做第二笔房款的交接。清点现金时，朱海栋表示次日不会亲自去交易中心过户而是由王玮去。由于当时王玮不在现场，孟京伟不放心，提出次日看到王玮本人后，一起到交易中心过户再给40万元，朱海栋同意。因当日朱海栋已开收据，但未收到房款，故将收据收回、并未交给孟京伟。孟京伟为保险起见，将40万元存入银行。2014年9月12日，孟京伟取出40万元后交给了朱海栋，朱海栋将此前写好的收据交给孟京伟。之后，孟京伟、王玮及中介一起去交易中心办理了过户。孟京伟有固定收入，2006年旧房动迁获得动迁款，除部分用于购房外，近50万元与朋友蒋闻球合伙投资有收益，还有部分款项系向蒋闻球借款。孟京伟于2015年1月30日的庭审中表示，由于此前孟京伟对于本案很有信心，没有想到案子会那么复杂，也没有想到系争房屋的估价结果那么高，当时对于有些细节没有回忆，或认为不重要也没有说。现估价结果出来后，孟京伟又去找了房产中介公司，找到了当时的三方协议即售房定金协议书，并回忆起：2014年8月30日，孟京伟先去了房产中介公司，签订了售房定金协议书，之后朱海栋到了后也签了个字，当天孟京伟没有付钱。房款100万元支付给陈凯，是应朱海栋的要求；第二笔房款40万元以现金方式支付，也是应朱海栋的要求。孟京伟曾向中介公司支付了中介费1万元，收据无法提供。此外，由孟京伟支付了交易相关税费。此后，因朱海栋逾期未交房，孟京伟通过强制撤离的方式将朱海栋及其家人搬离。现在系争房屋由孟京伟的亲友居住，孟京伟未与居住人签订租赁合同、也未收取租金。如系争房屋买卖合同被撤销，则要求朱海栋返还孟京伟已付房款145万元，并支付相当于总房价款20%的违约金；如违约金不成立，则要赔偿利息损失，即按银行同期贷款利率支付145万元自2014年9月12日起至实际返还之日止的利息损失；在朱海栋付清上述款项的前提下，同意将系争房屋的房地产权利及系争房屋原物一并返还给朱海栋，要求法院将所有事情一并解决。审理中，为证明己方主张，孟京伟向本院提供下列证据：1、朱海栋签字并按手印的《房地产出售委托合同》（复印件），证明朱海栋委托上海凡坤房地产经纪事务所出售系争房屋，委托房价款150万元，并注明，抵押权人陈凯，贷款余额约100万元；若本人不到场，则委托王玮办理出售房产事宜。2、转账凭证，证明孟京伟于2014年9月2日向陈凯支付100万元。3、陈凯于2014年9月2日出具的收条，内容为，今收到购房人孟京伟代朱海栋还款100万元。2014年9月2日开始，陈凯与朱海栋之间如有100万元以外的债务，与系争房屋无关。4、由朱海栋签字并按手印、落款时间为2014年9月2日的首付款收据，内容为，房屋座落为系争房屋，成��金额156万元，预付房款金额105万元，收款事宜：含定金5万元，此款是归还抵押欠款的，直接打入陈凯账户。5、存款凭证、取款凭证，证明2014年9月11日孟京伟向其个人账户存入40万元，孟京伟于2014年9月12日取出40万元。6、由朱海栋签字并按手印、落款时间为2014年9月11日的收据，内容为，今收到孟京伟用于购买系争房屋的第2笔房款，计现金40万元。7、由朱海栋签名并按手印、落款日期为2014年11月5日的承诺书，内容为：致通河八村XXX号XXX室买受人孟京伟，本人朱海栋承诺最晚于2014年11月15日之前将通河八村XXX号XXX室房屋，交房给买受人孟京伟。并承诺在2014年11月底之前迁出该房内所有户口。若由本人延期交付造成的一切后果（民事、刑事、经济等责任后果）均由本人承担。8、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、参保个人��镇基本养老保险缴费情况、个人住房公积金查询单、蒋闻球的情况说明、账户明细清单，证明孟京伟购房款的来源。9、售房定金协议书，证明朱海栋、孟京伟及上海凡坤房地产经纪事务所于2014年8月30日签订三方协议。朱海栋对上述证据发表如下质证意见：证据1、没有原件，不予认可。复印件上像是朱海栋的签字，但朱海栋对合同内容不知情，签字的时候合同是空白的；也有可能是将合同内容遮挡之后让朱海栋签字的。证据2及证据3，真实性无异议，但合法性不予认可，孟京伟与陈凯系恶意串通。证据4，朱海栋签字的真实性予以认可，“房屋座落”是朱海栋写的，但签字时“首付款收据”的抬头是没有的，成交金额、房屋权属、房款金额后的手写内容也是没有的。朱海栋是被债权人逼迫签的字。证据5，真实性无异议。证据6，形式上的真实性��异议，但朱海栋从未收到该40万元，收据的落款时间是2014年9月11日，但孟京伟的取款日期是9月12日。证据7，签字是朱海栋本人所签，但不是在11月5日写的，具体哪天写的不记得了，也是被逼写的。证据8，真实性不予认可。9、协议书上朱海栋的签名确实是本人所签，但朱海栋不清楚其中的内容。以上事实，有原告朱海栋提供的上海市房地产登记信息、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、报警记录、照片、上海市房地产登记申请书、房地产抵押权终止证明等，被告孟京伟提供的公证书、房地产出售委托合同、上海市房地产登记证明、转账凭证、收据、首付款收据、存款凭证、取款凭证、发票、承诺书、基本养老保险缴费情况、公积金查询单、动拆迁安置协议、证明、账户明细清单、售房定金协议书等，房地产估价报告，及双方当事人的陈述等证��为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，朱海栋出具公证委托书，委托王玮代其就系争房屋签订房地产买卖合同、办理房地产转移登记过户手续、代为办理变更或注销房地产抵押登记、代为收取房款等相关事项，故王玮在授权范围内代理朱海栋与孟京伟就系争房屋签订房地产买卖合同等行为的法律后果依法应由朱海栋承担。本案的第一个争议焦点在于朱海栋是否有权请求人民法院撤销该份合同。根据合同法的相关规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。王玮代朱海栋与孟京伟签订的上海市房地产买卖合同约定的房价为156万元，根据房地产估价报告，订立合同时系争房屋的市场价为203万元。由此可见，孟京伟购得系争房屋的价格明显偏低，买卖合同显失公平。朱海栋以显失��平为由要求撤销其与孟京伟间的买卖合同，合法有据，应予准许。本案的第二个争议焦点在于系争房屋买卖合同被撤销之后的后果处理。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因朱海栋与孟京伟间的买卖合同被撤销，孟京伟应将系争房屋返还给朱海栋，系争房屋应恢复登记至朱海栋名下，朱海栋应返还孟京伟购房款及利息。鉴于买卖合同被撤销，孟京伟要求朱海栋支付违约金，不符合法律规定，本院不予准许。根据孟京伟提供的首付款收据、转款凭证、收据，可认定孟京伟已向朱海栋支付了105万元。至于孟京伟主张的第二笔房款40万元，朱海栋否认其曾经收到过40万元，鉴于孟京伟提供的收据载明的收款日期为2014年9月11日，但孟京伟提供的存款凭证与取款凭证及孟京伟的陈述均主张孟京伟系于2014年9月12日向朱海栋支付了40万元，故不能认定朱海栋在2014年9月11日收到了收据载明的款项40万元。购房系重大事项，陌生人之间40万元如此重大款项以现金方式支付、且收条的日期出错，显然不合常理，孟京伟亦没有证据证明其于9月12日向朱海栋支付了该笔40万元，故孟京伟提供的证据并不足以证明其实际支付了40万元，本院对于孟京伟已付该40万元的主张不予采信。综上，朱海栋应返还孟京伟105万元及利息。孟京伟主张按同期银行贷款利率计算，从2014年9月12日起算利息，于法不悖，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、撤销原告朱海栋与被告孟京伟就上海市宝山区通��八村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告朱海栋于本判决生效之日起十日内，向被告孟京伟返还购房款105万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款项自2014年9月12日起至本判决生效之日止的利息；三、被告孟京伟于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给原告朱海栋；四、被告孟京伟于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告朱海栋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为9，420元、保全费5，000元、评估费6，810元，均由原告朱海栋及被��孟京伟各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　蒋梦娴二〇一五年二月九日书　记　员　　罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，��当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。微信公众号“”