（2014）武侯民初字第5639号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2017-06-17
案件名称
原告李姝玲、闫雁与被告四川蜀府东润物业服务有限公司(以下简称蜀府东润物业公司)物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李姝玲,闫雁,四川蜀府东润物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2014）武侯民初字第5639号原告李姝玲，女委托代理人余刚，四川锐致律师事务所律师。原告闫雁，女委托代理人余刚，四川锐致律师事务所律师。被告四川蜀府东润物业服务有限公司。法定代表人赵光辉，职务不详。委托代理人叶新，四川谷雨律师事务所律师。委托代理人赵述芳，女原告李姝玲、闫雁与被告四川蜀府东润物业服务有限公司(以下简称蜀府东润物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月2日公开开庭进行了审理,因案情需要，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告李姝玲、闫雁的共同委托代理人余刚、被告蜀府东润物业公司的委托代理人叶新、赵述芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李姝玲、闫雁诉称，两原告为成都市武侯区桐梓林中路1号芳草地小区1栋6单元8楼16号业主，被告于2012年为该小区提供物业管理服务。2012年12月，被告不顾众多业主反对，在芳草地小区主大门即一号门修筑坚固的水泥、钢结构隔断，将原来的单向车辆通行更改为双向通行，使一号门只能小型车辆进出。2012年12月31日12时许，原告家里发生火灾，成都市公安消防支队二十中队接到报警后派四辆消防车施救，不但小区消防栓无水可取，消防车还受大门隔断，以及小区其他车辆的随意停放阻止而无法进入小区，消防车只能停放在小区大门外的大街上，不得不花时间架设较长的消防水管，浪费了宝贵的抢救时间，造成原告家的火灾无法及时扑灭，损失进一步扩大。因此，原告认为，被告在其物业管理方面存在1.设置大门隔断；2.没有对消防设施进行维护；3.没有规范小区停车等违约行为，该违约行为已造成原告火灾损失扩大，故原告诉请判令，被告承担原告位于成都市武侯区桐梓林中路1号芳草地小区1栋6单元8楼16号房屋于2012年12月31日发生火灾的经济损失的50%，即175324.5元。被告蜀府东润物业公司辩称，一、关于消防设备。1.开发商和上任物管没有向被告移交小区的消防资料，同时，芳草地小区系老旧小区，消防设备和系统已老化，完全无法正常使用，因此，消防栓无水可取是历史原因造成。2.消防系统维修改造需业主大会做出决定，但芳草地小区维修资金筹集不足，申请动用维修资金的条件不具备，被告无法对消防系统彻底改造维修，针对该问题，被告和小区业主委员会已及时向区政府、区房管局和区公安消防大队等部门报告，请求政府出面解决；同时，被告还在日常巡查中加强物业管理措施，防止出现重大事故。3.被告与小区业委会签订的物业合同明确小区设施设备的维修应从维修资金中开支，不应被告负担。二、关于小区大门改造。芳草地小区总计有三道大门，一号门为主大门，原来是单向进入；二号门设计为消防通道，平时可以单向驶出；三号门为双向行驶。1.2012年12月，芳草地小区业主委员会为解决小区车辆多，乱停放的问题，颁布《车辆整治管理办法》，规定将一号门改为双向进出车辆，在中间增设一个安全岛以达到双向进出目的，并保证行车安全。因此，一号门改造和车辆行进路线改变系小区业委会的决定，被告只是接受业委会的委托安排施工。2.一号门和二号门都在桐梓林中路，相隔只有二十多米，一号门的改造没有破坏小区消防安全，不存在消防车不能进出小区的情况。3.原告房屋在1栋6单元，1栋的平面布局为“V”型，在“V”字底端只有一个步行进出口通道，该通道设计有多步台阶使机动车无法通过，此通道进口到6单元楼下的距离近100米，消防车即使从任何一个门进入小区，也不能从该通道的台阶进入1栋6单元楼下。相反，原告房屋一侧在桐梓林中路路边，紧挨一号门，消防车在一号门外大街上，相当于在原告楼下救火，应该是最高效的选择。三、发生火灾期间，被告严格按照业委会颁布的《车辆整治管理办法》管理小区车辆，小区没有乱停放车辆的情况。四、原告所称的火灾损失无证据支持，也没有损失扩大部分的计算依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求，原告为证明其主张，提交以下证据材料：1.原告的房产证、结婚证，及缴纳物业费用的票据4份，证明原告系芳草地小区1栋6单元8楼16号业主，在发生本案火灾期间缴纳了相关物业费用，被告应当履行物业服务及安全保障义务；2.原告的火灾报警记录、成都市公安消防支队二十中队各1份，证明火灾导致原告家具、家电全部被烧毁；3.成都市蜀都公证处出具的（2013）川成蜀证内经字第20472号《公证书》，证明小区消防栓无法使用，没有自救水带，火灾后原告家中家具、家电、现金、金银首饰均被烧毁，以及业主在小区公告栏张贴反对小区大门被整改的意见；4.2012年12月6日，小区业委会出具的《车辆整治管理办法》及小区业主反对业委会决定的意见和签名，中新网关于涉案火灾的报道，火灾现场照片39张，火灾后被告的“温馨提示”，证明被告对小区消防隐患未处理，消防设施不合理，加大了原告的火灾损失；5.发生火灾后，原告重新装修房屋的施工合同，对应的付款收据，以及购买地板、浴缸、灯具、基膜、墙纸、窗帘、家具、电视等票据，证明原告因涉案火灾而产生的损失。经质证，被告对证据材料1、2的真实性没有异议，但不能证明原告的火灾损失应由被告承担，对证据材料3中涉及的消防设施及火灾现场图片的真实性无异议，但消防设施不应由被告配置，无法判断照片中涉及的公告是张贴在小区公告栏中，且该公告只代表个别业主的意见，业主委会的决定才是合法的；对证据材料4中照片的真实性无异议，但未拍摄二号门、三号门情况，不能证明原告主张，对新闻报道的三性均不认可，另芳草地小区车辆治理办法讨论稿、业主意见、“温馨提示”等均为复印件，未加盖相关印章，不认可真实性；对证据材料5中原告重新装修房屋合同的真实性认可，其它证据材料的真实性、关联性不能确认。被告为证明其主张，提交以下证据材料：(1)2011年3月1日，芳草地小区业主委员会与被告签订的《物业服务合同》1份，2012年6月6日，芳草地小区业主委员会出具《关于成立物业管理协调小组的公告》1份，2014年8月20日，芳草地小区业主委员会出具的《关于蜀府东润物业退出芳草地小区物业工作的联系函》1份，证明发生涉案火灾时，原被告之间存在物业服务合同关系；（2）2010年9月21日，芳草地小区业主委员会与被告，以及成都三泰物业管理有限公司签订的《芳草地小区设施设备查验情况移交记录》、《资料移交情况》及各对应的《设施设备现场查验情况》、移交清单各1份，证明被告在接管芳草地小区时，开发商和上一届物管公司没有移交小区消防系统的设备资料，并且，当时小区的消防系统已存在问题，不能正常使用；（3）2012年8月15日，被告向芳草地小区业主委员会出具《关于消防检查的紧急函》1份，同年9月10日，被告与芳草地小区业主委员会向区房管局出具《关于要求维护“芳草地”小区消防设施的报告》1份，同年9月11日，被告与芳草地小区业主委员会向小区业主发出的《关于提高警惕、严防火灾的通告》1份，证明被告为维护小区的消防安全防范工作，已经尽到物业服务责任；（4）2012年12月4日，被告向芳草地小区业主委员出具《关于改造大门通道门禁设施的函》，及同月6日，该业主委会的回复各1份，以及该业主委员分别于2012年12月17日、27日、2013年1月10日出具的《芳草地小区车辆整治管理办法》2份、《关于小区绿化带整改的函》1份，证明被告对一号门的改造是接受芳草地小区业主委员会的委托；（5）被告从城建部门调取的芳草地小区平面图和原告房屋所在1栋车位的平面图，以及小区道路、大门的视频和照片，证明一号门的整体情况，其中间有安全岛，将车辆分成了双向进出，二号门是消防通道，一、二号门之间距离不远，原告房屋在1栋6单元8楼，该栋的入口有台阶，消防车辆无法直接到达6单元楼下施救，而三号门一直是车辆双向通行，同时，原告房屋有临街的一面，消防车虽停放在小区外，但距离原告房屋较近，因此，一号门的改造不影响消防救火，不会造成原告火灾损失扩大；（6）芳草地小区业主委员会换届登记记录1份，证明小区业委会换届的情况；(7)2015年2月2日，小区业委会出具的《情况说明》1份，及案外人赵云的证人证言，证明发生本案火灾时，被告积极救火。经质证，原告认可证据材料（1）中《物业服务合同》和《关于蜀府东润物业退出芳草地小区物业工作的联系函》的真实性，原告未见过《关于成立物业管理协调小组的公告》，无法确认其真实性；认为证据材料（2）（3）（4）的真实性不能确认，认可证据材料（5）的真实性，原告所在1栋进出由台阶也是安全隐患，被告应予以整改，小区内的消防设施缺失消防水带，消防通道已被停放的车辆堵住，被告对车位的设置有过错；认可证据材料（6）（7）的真实性。本院查证认为，双方当事人对证据材料1、2、（5）（6）（7）的真实性均无异议，且与本案诉争相关联，故本院对证据材料1、2、（5）（6）（7）的三性予以采信；证据材料3系公证机关制作，故本院对其三性予以采信；被告认可证据材料4中照片的真实性，故本院对该组照片的三性予以采信，本案火灾的确发生，相关媒体予以了报道，故本院对媒体对火灾进行了报道的事实予以采信，因该组中其它证据材料系复印件，被告也对真实性提出异议，其真实性不能查证，故本院不予采信；被告否认证据材料5中购置物品票据的真实性和关联性，本院认为，火灾发生后，原告需重新装修房屋并购置生活必须品在情理中，故本院对原告的装修合同及购置生活必须品的正式税务发票的三性予以采信；原告认可证据材料（1）中《物业服务合同》和《关于蜀府东润物业退出芳草地小区物业工作的联系函》的真实性，而《关于成立物业管理协调小组的公告》与《物业服务合同》中业主委会的印章一致，故本院对证据材料（1）的真实性予以采信；证据材料（2）的《芳草地小区设施设备查验情况移交记录》、《资料移交清单》虽然有当时业主委会、新旧物管公司的印章，但对应的查验清单和移交清单没有印章，真实性不能确认，故本院不予采信；证据材料（3）中，《关于要求维护“芳草地”小区消防设施的报告》《关于提高警惕、严防火灾的通告》均加盖有芳草地小区业主委会和被告的印章，虽然《关于消防检查的紧急函》没有业主委会印章，但内容与《关于要求维护“芳草地”小区消防设施的报告》一致，故本院对该组证据材料的三性予以采信；证据材料（4）涉及的函件均加盖有芳草地小区业主委会的印章，故本院对证据材料（4）的三性予以采信。上述采信证据的证明力在本院认为部分评述。根据本院已采信的证据，及双方当事人陈述一致的事实，本院认定以下事实：2011年3月1日，被告与芳草地小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定被告为芳草地小区提供物业服务，合同期限为2011年3月1日至2014年2月28日，其中合同第七条约定，电梯4、5、6期建筑区域物业标准为每月每平方米1.2元，该物业服务费不包含物业期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支；第二十四条载明“在物业服务中发生下列事由，物管方不承担责任（五）因项目设施、设备存在问题造成损失的；（六）因前任物业服务公司遗留问题，确因物管方无能力予以解决，而造成损失的”。2012年6月6日，芳草地小区业主委员会出具《关于成立物业管理协调小组的公告》，称业委会成立物业管理协调小组，职责包括按业委会委托，与物业公司研究小区设施、设备存在的问题，提出改进和改善方案提交业委会参考。同年8月15日，被告向芳草地业主委员会出具《关于消防检查的紧急函》，称小区有重大消防安全隐患，消火栓泵等设施设备故障，无法正常使用。同年9月10日，芳草地小区业主委员会与被告联名向武侯区房管局出具《关于要求维护“芳草地”小区消防设施的报告》，报告称，2010年9月，小区业主委员会聘请被告作为芳草地小区物业服务公司，在与开发商和原物业公司办理移交时，发现小区消防系统全部处于故障，无法使用，目前小区面临的困难1.是开发商和原物管未移交包括消防系统在内的小区建设设计、施工、维保等相关图纸和资料；2.芳草地小区为较老小区，维修资金的缴付存在问题，现阶段无法启动维修资金的申请；3.目前小区消防系统设施设备为瘫痪状态，全面维修资金约超过100万，小区无力承担。针对上述情况，业主委会和被告采取加强宣传、做好消防应急预案及日常巡查等紧急措施。同年9月11日，芳草地小区业主委员会与被告向小区业主发出《关于提高警惕、严防火灾的通告》。芳草地小区有一号、二号、三号共计三道大门。2012年12月4日，被告向业主委员会发《关于改造大门通道门禁设施函》称，小区原设计的通道口道闸和门禁存在很多不足，请求改造。同月6日，业主委员会回复被告“小区一号门改造，安装门禁设施，增设安全岛，是按照消防要求，经业主委员会会议通过实施，请尽快施工，改造费由小区公共收益中列支”，之后，被告按此要求对小区一号门进行了改造。同月27日，芳草地小区业主委员会出具《车辆整治管理办法》，为规范小区车辆通行，确定小区一号门和三号门为双向进出，二号门为单向通行。原告李姝玲、闫雁系芳草地小区1栋6单元8楼16号房产所有权人，该房产主卧的方向处在小区内侧，部分房间的方向处在一号门和二号门之间的临街位置，芳草地小区进入1栋的通道左右两边分别为地下停车场出入通道，中间分别为上下两部分六梯台阶，通过台阶转弯进入原告房产所在的6单元。2012年12月31日12时左右，原告外出，其上述房屋的主卧发生火灾，被告工作人员发现火情，拨打119报警，成都市公安消防支队二十中队出动4台消防车赶到火灾现场，4台消防车均停放在一号门和二号门之间的小区围墙外施救，被告工作人员及其他群众参与了救火，之后，原告赶回家中，向当地派出所报警，在接（报）处警登记表的接警内容中载明“房内（主卧）物品家用电器等全部烧毁”。随后，被告安排保洁人员协助原告清理了火灾现场。2013年1月10日，原告重新装修了上述房屋，并购置了家具电器。另查明，1.芳草地小区业主委员会于2011年8月换届，名称为武侯区芳草地小区第二届业主委员会，第二届业主委员会任期为2011年8月30日至2014年8月29日；2.被告实际于2014年8月31日撤出芳草地小区物业服务；3.发生涉案火灾时，原告房屋所在楼层的消防栓没有水；4.中新网对涉案火灾进行了报道，称小区车辆入口改为双车道致使消防车无法进入，阻碍了火灾救援。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告与芳草地小区业主委员会签订《物业服务合同》，为芳草地小区提供物业服务，原告系该小区业主，故原、被告之间建立了物业服务合同关系，该合同关系合法、有效，双方应当按合同约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点在于一是被告履行的物业服务是否有过错，是否应对原告的火灾损失承担赔偿责任，二是赔偿损失的数额。针对第一个争议焦点，原告认为被告的过错有以下三方面，首先，关于消防设施设备的维修。根据国务院《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定（五）筹集和使用专项维修资金（六）改建、重建建筑物及其附属设施”的规定，本院认为，1.被告接手芳草地小区物业服务，开发商和原物业公司未移交消防资料，当时，小区消防设施设备已无法正常使用；2.本案《物业合同》明确被告收取的物管费不包含维修小区的设施设备，维修费用在维修资金中列支，被告不承担因小区设施设备问题造成的损失，以及因原物管公司遗留问题，被告无力解决而造成的损失；3.启用维修资金维修小区设备应由业主共同决定，而非物业管理公司。由此可见，芳草小区消防设备不能使用的过错不在被告，被告作为小区物业服务企业，配合业委会向相关部门反映消防情况，并警示业主严防火灾，在发生火灾后，积极参与救援及善后处理，因此，被告尽到了合理的辅助义务，故原告就消防设施问题主张被告承担其火灾损失赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。其次，关于一号门的改造是否导致消防车不能进入小区，只能停放在小区外一号门和二号门之间的围墙边，而耽误原告火灾的救援时间。本院认为，1.被告是根据业委会的决定对一号门进行改造；2.即使改造后的一号门消防车不能通行，但二号门应该能通行消防车；3.开发商建设进入原告房屋所在楼栋有台阶，即使消防车进入小区，也不能到达原告房屋所在单元楼下；4.原告房屋有部分房间临街，所处的位置就在一号门和二号门之间，综上，一号门的改造与本案火灾消防车的停放位置没有直接关系，且被告是根据业委会的决定而改造的一号门，虽然，原告举出关于因小区入口改建影响消防车进入的新闻报道，但该报道就消防车未进入的原因没有证据支持，故本院对该证据的证明力不予采信，综上，原告以被告改造一号门，主张其承担火灾损失的理由不能成立，本院不予支持。其三，发生本案火灾时，小区是否存在乱停放车辆，致使消防车不能进入小区内救火的情形。针对此主张，原告举出了小区停放车辆的照片证明，本院认为，一方面，发生本案火灾的几天前业委会颁布了小区车辆整治管理办法，规范小区车辆停放及进出；另一方面，双方当事人提交的小区停车照片均为火灾发生后形成，不能证明发生火灾当时小区车辆的停放是否影响了救援，因此，原告认为小区乱停放车辆，致使消防车不能进入救援的主张不能成立，本院不予支持。综上，原告认为被告为其提供物业服务时存在过错，致使原告房屋火灾损失扩大的理由不能成立，本院不予支持，因此，原告据此要求被告为其火灾损失承担赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持，故本院对本案的第二个争议焦点，即原告主张的火灾具体损失不再审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李姝玲、闫雁的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告李姝玲、闫雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李佳梅人民陪审员 朱 玉人民陪审员 傅蜀成二〇一五年二月九日书 记 员 曾 娜 关注微信公众号“”