（2015）浑南民二初字第152号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-03-23
案件名称
刘利军、于洋与沈阳星瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘利军,于洋,沈阳星瑞房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑南民二初字第152号原告刘利军，汉族，无业，住址沈阳市东陵区。原告于洋，女，汉族，无业，住址沈阳市和平区。委托代理人刘利军，男，汉族，无业，住址沈阳市东陵区。被告沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。法定代表人黄卫东，系该公司总经理。委托代理人杨彩虹、刘旋，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告刘利军、于洋与被告沈阳星瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由审判员孙迪独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘利军即原告于洋的委托代理人，被告沈阳星瑞房地产开发有限公司的委托代理人杨彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年9月22日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区商品房；房屋总价人民币846，829元；2012年9月30日被告将经验收合格的商品房交付原告；由于被告的原因，原告不能在被告交付房屋之日起360日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，被告按照原告已付房款的十万分之二支付违约金，逾期超过360日的，原告有权解除合同。原告按约定向被告支付了全部购房款，被告未如期交付房屋。2012年10月30日原告入住，但被告一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法取得房屋权属登记。原告起诉，请求判令被告给付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）人民币7，706.14元，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，被告不应承担违约责任，工程竣工后被告已组织施工、监理、设计、勘察四家完成了验收工作，由于施工方不配合，尚不能办理竣工验收备案手续，所以初始登记批复未能办理，因此施工方是导致不能办理房产证的原因。根据双方签订的商品房买卖合同附件四中第七条第一款的约定，被告符合该免责条款，因此不应承担违约责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同、发票、契税证、辽宁省住宅专项维修资金专用收据、沈阳市住宅共用部位共用设施设备专用维修资金交款通知单，用以证明原告从被告处购买商品房，并全额交付房款及契税。被告对该证据没有异议。2、入住通知书、入住缴费通知单、入住文件物品签收单、收款收据2份，用以证明原告于2012年10月30日办理入住手续。被告对该证据没有异议。3、分户验收记录、告知书，用以证明房屋已经验收合格。被告对该组证据的真实性没有异议，但该组证据与本案无关联。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、房屋接收确认书、入住文件物品签收单、入住缴费通知单，用以证明原告于2012年10月30日办理入住。原告对该证据没有异议。2、验收报告、律师函、EMS邮寄单，用以证明被告已完成了工程验收工作，因为施工方不配合办理竣工验收备案，导致初始登记未能办理。原告对真实性有异议，验收报告上没有日期，原告从被告处购买房屋与施工方没有任何关联，如确为施工方原因，被告应起诉施工方要求损失，而且施工单位已经在验收报告上盖章；从EMS邮寄单上无法看出律师函的内容，而且这也是被告与施工方之间的事情，与原告无关。经审理查明，原、被告于2011年9月22日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区，建筑面积119.27平方米房屋，总价款人民币846，829元；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列补充协议第七条第2款约定处理，即由于被告的原因，原告不能在被告交付该房屋之日起360日内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，被告按买受人已付房价款的十万分之二向原告支付违约金，逾期超过360日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，并于2012年10月30日办理了入住，但该房屋至今未取得初始登记批复，未能办理房地产权属证书。因双方针对延期办证违约金发生纠纷，故原告来院起诉。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条及补充协议第七条第2款已明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2012年10月30日交付房屋，应在360天内即2013年10月25日前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原告与被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出约定，每逾期一日，被告按原告已付房价款的十万分之二向原告支付违约金，本案从2013年10月26日起至2014年12月24日止，共计425天，违约金846，829元×0.00002×425天=7，198.05元。关于被告提出的不能办理房产证的原因系施工方不配合办理竣工验收备案手续，导致初始登记批复未能办理的抗辩，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳星瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘利军、于洋逾期办证违约金人民币7，198.05元；二、驳回原告刘利军、于洋的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳星瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 迪二〇一五年二月九日书记员 匡鹏萱本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 来源：