（2014）利民初字第868号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-09-15
案件名称
刘春光与山东钱江置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
利津县人民法院
所属地区
利津县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘春光,山东钱江置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十条
全文
山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2014）利民初字第868号原告：刘春光，男，汉族。委托代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。被告：山东钱江置业有限公司。法定代表人：吴海珍，董事长。组织机构代码：××。委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。原告刘春光诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称“钱江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春光及其委托代理人左名涛、被告钱江公司的委托代理人卜祥亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春光诉称，2013年7月19日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（×幢×单元×号商铺）签订了商品房买卖合同，合同约定房产总价款为407858元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，但直到现在被告也未履行交房义务。期间，被告曾与原告协商延期交房事宜，要求原告不追究其违约责任，原告拒绝了被告的要求。根据双方签订合同的第九条约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方多次协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2014年8月31日的延期交房违约金48942.96元（407858元×240天×万分之五）并继续支付违约金至实际交房日，诉讼费由被告承担。被告钱江公司辩称，原告的主张不符合双方签订的商品房买卖合同的约定，依法应驳回其诉讼请求。被告与“西湖春天”三期购房业主王爱华、杨宏峰、王宽宽签订了补充协议，该部分业主均认可“周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观因素造成甲方建设进度延误而推迟该商品房交付的事宜”这一事实，即存在周边村民阻挠的事实导致延迟交付商品房，双方签订的合同第八条约定了周边村民阻挠施工被告可据实予以延期，据此被告延期交房不属违约行为。经审理查明，被告钱江公司于2007年12月28日通过出让方式取得了津八路以西、大桥路以南的部分土地的使用权。于2011年1月6日取得了住宅小区“西湖春天”27#、28#楼的建设工程规划许可证，于2012年6月26日取得“西湖春天”三期27#、28#楼的建筑工程施工许可证，许可证载明的开工日期为2012年7月1日，竣工时间为2013年7月1日。2012年8月29日，被告取得了涉案房屋所在27号楼的商品房预（销）售许可证。2013年7月19日，原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”三期×幢×单元×号商铺一套签订《商品房买卖合同》一份。合同第八条第一款约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误；3、……。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：①逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。本院共计受理157名原告诉被告钱江公司商品房预售合同纠纷案，该157名原告均与被告签订了商品房买卖合同，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。另查明，签订合同当日（2013年7月19日）原告向被告交纳了首付款207858元，2014年1月17日交清了剩余房款200000元，共计缴纳购房款407858元，被告分别为原告开具收据。被告至今未履行交房义务。以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》一份、购房款收据2张，被告提交的土地使用证一份、建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份、商品房预（销）售许可证一份、关于西湖三期项目建设进展的情况说明复印件一份及原、被告双方当事人的当庭陈述，在案为证。本案当事人争议的焦点问题是被告是否应承担逾期交房的违约责任。针对争议焦点，原告认为，原告所提交的《商品房买卖合同》第八条第一款约定了被告的交房日期为2013年12月31日前，第九条约定了出卖人逾期交房应按日支付已交房款万分之五的违约金，现因被告未履行交房义务，因此应按照合同约定向原告支付诉讼请求中要求的违约金。被告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如遇周边村民阻挠施工导致的建设期延误，被告可据实予以延期，被告在施工过程中，确实存在周边村民阻挠施工的事实，因此，被告迟延交房不属违约行为，不应承担违约责任。为证明其主张，被告另行提交《补充协议》复印件三份，分别是购房业主王爱华、杨宏峰、王宽宽与被告于2013年12月25日、18日、23日所签订。三份协议内容相同：甲、乙双方就购买商品房一事签订了《商品房买卖合同》，现因周边村民阻挠、配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因造成甲方建设进度延误而推迟该商品房交付的事宜，双方经友好协商达成如下协议：双方确认调整《商品房买卖合同》第八条有关交付期限的约定，该交付期限延期至2014年6月30日；……。该证据用以证明被告在施工过程中存在周边村民阻挠施工的事实。原告质证认为，对三份《补充协议》复印件真实性予以认可，但该证据不能实现被告的证明目的。原告并未与被告签订该协议且周边村民阻挠施工是一个事实问题，不能随意认定，需用事实证据予以证明。本院分析认为，被告为证明存在周边村民阻挠施工的事实而提交的三份《补充协议》复印件，虽系真实签订，但内容中延期的原因亦载明了“配套商未按期施工和冬季气候变化等非甲方主观原因”，而上述两原因并非法定或约定可以延期交房的理由；另一方面，被告主张周边村民阻挠施工导致延期，应举证证明阻挠的具体时间、期限，从而将该期限在原约定交房日期的基础上顺延，以确定最终的交房日期，但被告提交的证据《补充协议》达不到该证明目的。因此，被告关于延迟交房不属违约的主张不能成立。本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，而被告的交付房屋主要义务却未履行，合同明确约定了被告不按时交付房屋的解约权归原告，现原告放弃行使解约权，而要求被告继续履行合同支付违约金，是对其权利的自行处分，依法应予以保护。在合同的履行过程中，因被告未按期交房，原告要求被告按已交房款总额407858元的万分之五支付自2014年1月1日至2014年8月31日共240天的延期交房违约金48942.96元，经计算2014年1月1日至2014年8月31日共计243天，违约金共计49554.75元，原告主张48942.96元，符合法律规定且不损害被告利益，予以支持。关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求，根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋亦不能确定向原告交付的准确日期；且房屋的交付是需要符合双方合同约定和法律规定的条件的，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。对2014年8月31日之后的违约金，原告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘春光逾期交房违约金48942.96元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由被告山东钱江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审 判 长 陈翠霞人民陪审员 陈崇峰人民陪审员 李文彬二〇一五年二月九日书 记 员 王俞涵 来源：百度“”