（2015）青民三（民）初字第257号

裁判日期: 2015-02-09

公开日期: 2015-03-23

案件名称

上海德鑫物业管理有限公司与祝正伟物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海德鑫物业管理有限公司,祝正伟

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2015）青民三（民）初字第257号原告上海德鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人全志伟，总经理。委托代理人张冀庆，上海众华律师事务所律师。委托代理人许佳艺，上海众华律师事务所律师。被告祝正伟，男，1957年3月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市青浦区。原告上海德鑫物业管理有限公司诉被告祝正伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员胡志国独任审判。本案于2015年1月28日公开开庭进行了审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人许佳艺、被告祝正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海德鑫物业管理有限公司诉称：被告自住金水湾房屋后，按物价局核定的��业管理收费标准，每月物业管理费按建筑面积每平方米收取人民币（以下币种均为人民币）0.50元，被告现有房屋建筑面积87.79平方米，每月管理费为43.90元，被告起先尚能按期支付物业管理费，但自2013年1月起至2013年12月止共拖欠物业管理费526.80元。原告就被告拖欠物业管理费事宜，多次与被告协商要求其交纳，但被告仍拒绝支付。故原告起诉至法院，请求判令被告支付物业管理费526.80元。被告祝正伟辩称：对拖欠物业费的时间及金额没有异议。但被告未及时交纳物业费是因为原告没有按约履行自己的义务，具体的理由如下：第一，原告多次修改物业费标准，但未提供之后提交于物价部门的收费标准获得批准的证明。第二，系争小区业委会与原告签订的物业服务合同已于2012年12月31日终止，虽原告提供了继续履行服务至2013年12月31日的证明，但因无镇房办、居委会��业委会签章，且唯一的签章仅有模糊的轮廓无法辨别，故证明应属无效。第三，物业监控室值班人员玩忽职守，系争小区公共绿化维护不到位，系争小区网球场因台风受损后无人管理。第四，被告停放在系争小区的车辆多次遭人为破坏，被告为此与物业交涉无果。因此，被告有权依据合同法的规定，行使先履行和不安抗辩权，不支付物业费。经开庭审理查明，被告与案外人汤惠玲于2004年3月18日取得房屋的产权证，属公寓，总层数为6层，建筑面积为87.79平方米。2010年11月，原告与上海市青浦区金水湾小区业主委员会（下简称金水湾业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告对金水湾小区进行物业管理，物业服务费收费标准为：多层0.50元／月／平方米。合同第五条约定原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业构成，详见附件一；（二）物��平面图，详见附件二；（三）综合管理服务标准，详见附件三；（四）公共区域清洁卫生服务标准，详见附件四；（五）公共区域秩序维护服务标准，详见附件五；（六）公共区域绿化日常养护服务标准，详见附件六；（七）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（八）公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准，详见附件八。物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。委托管理期限为2010年11月18日起至2012年12月31日止。合同附件一、三、四、五、六、八分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定，附件一约定：小区经理属下管理人员4人、保安20人、维修2人、保洁7人、绿化6人；附件三约定了关于管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务的内容；附件四约定了楼内、楼外公共区域的道路、地面、��共灯具、天台、屋顶、消防设施等各类公共区域、设施的清洁工作；附件五约定了人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助、车辆管理的内容，其中门岗：（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区……技防设施和救助（监控岗）：小区内应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息……附件六约定了草坪、树木、花坛、花境的养护工作；附件八约定了公共部位、消防系统、避雷系统和弱电系统的运行、保养和维修服务内容。合同期限届满后，金水湾业委会未与原告续签《物业服务合同》。在业委会换届改选期间，原告继续在金水湾小区从事物业管理服务，直至2013年12月31日。被告自2013年1月1日起至2013年12月31日止未交纳物业服务费，故原告诉诸法院。另查明，原告具有上海市物业管理企业三级资质。在金水湾小区存在群租现象、开公司现象，对此原告履行了上门劝阻、制止及上报的义务。还查明，金水湾小区经理顾陆秀持有物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，但物业管理从业人员岗位证书未及时进行复检、验证。原告在对金水湾小区的综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务方面存在瑕疵，比如技防设施和救助措施不到位，小区安保监控系统设备因损坏而停止工作，小区内存在较多的房屋漏水问题至今未能解决，小区内网球场护栏损坏，违章搭建问题严重等。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的物业管理企业资质证书复印件、物业服务合同复印件、金水湾业委会出具的证明复印件及上海市房地产登记簿复印件，本院出示的本院（2014）青民三（民）初字第1510号民事判决书复印件及上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1996号民事判决书复印件等证据予以证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。在审理中，原告表示原告尽了物业服务义务，大多数人不付物业费，又希望享受到高于物业费的服务是不符合常理的。降价是原告给予的优惠，针对一期、二期的业主，共四年时间。在审理中，被告提供上海市公安局案（事）件接报回执单复印件两份，证明原告物业服务义务未履行到位。原告表示对证据的真实性无异议，但这只是出警记录，损失应找侵权人索赔。若被告认为是小区安保问题，是否存在瑕疵，应由法院查实。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与金水湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与原告续签合同，但原告对金水湾小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告交纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。本案所涉《物业服务合同》的附件对原告提供物业服务的五项内容作了具体约定，而原告在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，虽然房屋、安保监控系统的维修涉及业委会对维修基金的审核、批准程序，但原告未能及时、有效地��好动用维修基金的前期准备工作，仍属服务存在瑕疵，原告应当为此承担合同违约的责任，故本院酌定在原告主张的物业服务费总额上予以减收。原告主张的物业服务费总额计算有误，本院予以调整。被告主张原告提供物业服务期间存在的其它不妥之处，原告不予确认，被告对自己的主张未提供充分证据证明，本院不予确认。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告祝正伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德鑫物业管理有限公司物业服务费474.06元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理��50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　胡志国二〇一五年二月九日书记员　　胡　晶附：相关法律条文一、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：