（2014）新民民二初字第05814号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-12-26
案件名称
王淑岩与沈阳铁路局、锦州锦铁房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
新民市人民法院
所属地区
新民市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王淑岩,沈阳铁路局,锦州锦铁房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新民市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民民二初字第05814号原告王淑岩，女，汉族，1975年3月15日出生，住址新民市。委托代理人王铁印，系新民市绿洲法律服务所法律工作者。被告沈阳铁路局，住所地沈阳市和平区。法定代表人王占柱，系该局局长。委托代理人白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人卫庆元，系该公司经理。委托代理人白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。委托代理人李峰，男，汉族，1973年3月24日出生，住址江苏省徐州市鼓楼区，系该公司工作人员。原告王淑岩诉被告沈阳铁路局、锦州锦铁房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年11月17日在本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员唐晓丽独任审理，于2014年12月10日、2014年12月11日两次公开开庭进行了审理。原告王淑岩的委托代理人王铁印、被告沈阳铁路局（以下简称“铁路局”）的委托代理人白海燕、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司（以下简称“锦铁公司”）的委托代理人白海燕、李峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王淑岩诉称，被告锦铁公司是被告铁路局的下属单位。2006年4月25日，原告与被告锦铁公司签订门市房预交付协议，原告以170595元人民币购买了被告铁路局以被告锦铁公司名义开发销售的位于新民市火车站广场38-8号门市房123.62平方米，当日被告锦铁公司将房屋及钥匙交给原告，被告锦铁公司与原告在2006年7月6日正式签订了购房协议。但二被告却迟迟未为原告办理房证，期间原告多次找被告要求办理房证均未果。故原告诉讼至法院，请求法院依据《合同法》第107条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定判令被告共同承担违约责任，赔付逾期办证违约金50000元，被告互负连带责任，并承担本案诉讼费。被告铁路局辩称，本案与铁路局无关。我公司也没有收到该笔房款。被告锦铁公司是独立法人单位，办理相关手续也是由开发公司去办理。而且，《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》也能证明办理证照的单位是被告锦铁公司。所以，与我公司无关，我公司不承担责任。本案已超过诉讼时效。原告的买房时间是2006年4月份，买房的时候原告交付完房款房屋就已经交付了。根据法律规定，交付之日起90日内应该办理产权，原告知道侵权的时间应该在2006年的7、8月份，目前已经超过了8年，超过了两年的诉讼时效。产权没有办理属于历史遗留问题，而且也是因为新民市税务局的原因导致无法办理房证。被告锦铁公司辩称，房款是我公司收的，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，其余的同被告铁路局的答辩意见。经审理查明，2006年4月25日，原告王淑岩与被告锦铁公司签订《门市房预交付协议》，约定了原告王淑岩购买门市房（即新民市站前西路38-8号门市房）的预交付相关事宜。当日，被告锦铁公司即将诉争门市房交付给原告王淑岩。2006年7月6日，原告王淑岩与被告锦铁公司签订《购房协议》，约定原告购买新民市38-8号门市房，建筑面积123.62平方米，总价1705950元。原告王淑岩于2006年4月25日交付购门市房款140000元，又于2006年7月6日交付购门市房款30595元。原告王淑岩至今未取得诉争门市房的房屋所有权证书，故原告王淑岩诉讼至法院，请求法院判令二被告连带承担，赔偿逾期办证违约金50000元，并承担本案诉讼费用。另查，《门市房预交付协议》和《购房协议》中，甲方名称为“锦州锦铁房地产开发有限公司”，加盖公章为“锦州锦铁房地产开发有限公司”。2张《收据》，一张加盖公章为“锦州锦铁房地产开发有限公司”，一张加盖公章为“锦州铁路局住宅建设办公室”。庭审中，被告锦铁公司自认“锦州锦铁房地产开发有限公司”和“锦州铁路局住宅建设办公室”均为其前身，权利义务均由其承担。再查，2014年12月17日，新民市房产管理处出具《说明》一份，表示本案诉争的站前西路38-8号门市因前置条件不全，暂不能办理房证。以上事实，有起诉状、《门市房预交付协议》、《购房协议》、《收据》2张、《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》、《说明》及双方当事人的陈述，经庭审质证，予以认定，在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，真实有效，对双方均具有约束力。原告依照约定交付了全部购房款，被告锦铁公司即负有交付诉争房屋以及协助买受人办理房屋权属证书的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，因本案诉争门市为现房，故原告应自合同订立之日（2006年7月6日）起90日内取得房屋权属证书。但原告至今未取得诉争的房屋权属证书，故被告锦铁公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的被告铁路局应与被告锦铁公司承担连带责任的问题。一方面，被告铁路局与被告锦铁公司的类型均为独立的企业法人单位；另一方面，《购房协议》的合同双方为原告与被告锦铁公司，负有交付房屋及协助原告办理房屋所有权证书义务的为被告锦铁公司，而非被告铁路局。故对于原告主张二被告应承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于二被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因原告主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。原告于2014年11月17日起诉，且未提供证据证明时效存在中止、中断的事由，故对原告已超过二年诉讼时效部分的诉讼请求，本院不予支持，对原告主张的自2012年11月17日至2014年11月17日期间发生的违约金，因未超过诉讼时效，予以支持。关于违约金数额的问题。因双方合同未约定违约金的标准，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即酌定为：以已付购房款170595元为本金，自2012年11月17日起至2014年11月17日止，按照在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收40%的标准计算。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起20日内，给付原告王淑岩逾期办证违约金（具体为：以已付购房款170595元为本金，自2012年11月17日起至2014年11月17日止，按照在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收40%的标准计算）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 唐晓丽二〇一五年二月九日书 记 员 王海滨 微信公众号“”