（2014）邵中民三终字第40号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-10-19
案件名称
陈杰与邵阳市鸿泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈杰,邵阳市鸿泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一四十四条，第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）邵中民三终字第40号上诉人（原审原告）陈杰委托代理人刘奇被上诉人（原审被告）邵阳市鸿泰房地产开发有限公司。住所地邵阳市大祥区祭旗坡社区第*组*栋综合楼。法定代表人唐春芳，系该公司总经理。上诉人陈杰与被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一四年五月九日作出（2014）大民初字第117号民事判决，陈杰不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭审理了本案。陈杰的法定代理人陈小三及其委托代理人刘奇到庭参加诉讼，邵阳市鸿泰房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司始建于1999年5月31日，于2006年4月30日将公司名称变更为邵阳市云昊房地产开发有限公司，2012年3月21日，又变更为邵阳市鸿泰房地产开发有限公司。2011年2月6日，原、被告签订房屋预购协议书，该协议约定将被告开发的金都花苑项目部B栋三单元住房一套出售给原告，此住房层次为顶层801房，面积90平方米，交易价格为1500元每平方米，总价款为136000元；二、本合同签订时，原告陈杰付100000元，余款从第一层房屋盖板时起分期交付；三、交房时间为2011年10月16日到2012年2月30日。签订合同当日，陈杰即交付了100000元房款。另查明，被告开发的金都花苑项目从签订合同起至今未动工修建，未取得商品房预售许可证。原判认为，本案系商品房预售合同纠纷。从双方签订房屋预购协议书至今，被告未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应认定该房屋预购协议书无效，被告收取的购房款应退还给原告。原、被告虽未约定如何承担违约损失，但原告实际因被告的行为遭受了经济损失，故被告应按同期银行贷款利率承担利息，原告要求按照同期银行贷款利率的四倍计算利息无事实及法律依据，不予支持；关于利息计算的期限，陈杰诉请要求计算至“起诉时止”，但具体要求为计算30个月，与到原告实际起诉时止的期限不符，但原告的诉状落款时间为2013年8月30日，从2011年10月至2013年8月份恰好22个月，可知原告所称的“起诉时止”是指到2013年8月份原告原准备起诉时止。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从以上规定可知，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提有二，一是出卖人没有取得商品房预售许可证明，二是出卖人隐瞒了无证的事实或者提供了虚假的商品房预售许可证明，本案被告虽未取得商品房预售许可证明，但原告没有提交证据证明被告系故意隐瞒无证的事实或提供虚假的商品房预售许可证明，故原告要求被告支付其已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：（一）原告陈杰与被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于2011年10月16日签订的《房屋预购协议书》无效；（二）被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈杰购房款100000元及利息12191元；（三）驳回原告陈杰的其他诉讼请求。上诉人陈杰上诉请求依法改判被上诉人在原审判决的基础上再增加136576元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。其理由是被上诉人在没有取得商品房预售许可证明的情况下，采取故意隐瞒事实真相，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应承担返还已付购房款一倍的赔偿责任，原审判决被上诉人只支付上诉人已付购房款利息明显不当，属适用法律不当。本院二审审理查明的事实与与原判一致。本院认为，本案系本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人争议的焦点是被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司是否需要承担上诉人陈杰已付购房款一倍的赔偿责任及原判对利息的处理是否正确？被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司与上诉人陈杰签订《房屋预购协议书》时未取得商品房预售许可证明，协议签订之后至今仍未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定。陈杰与邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于2011年10月16日签订的《房屋预购协议书》应认定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。邵阳市鸿泰房地产开发有限公司作为专业房地产开发公司，明知必须首先取得商品房预售许可证明才能预售商品房，其却在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与上诉人签订《房屋预购协议书》，协议签订之后仍未取得商品房预售许可证明，且对已预售的商品房并未进行开发建设，故应认定为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形。邵阳市鸿泰房地产开发有限公司应返还上诉人已付购房款及利息。并应在上诉人已付购房款一倍以内承担相应的赔偿责任，上诉人对被上诉人是否有商品房预售许可证明亦未尽到审慎审查的义务，负有一定过错。故宜由被上诉人承担上诉人已付购房款30%的赔偿责任。陈杰上诉还提出邵阳市鸿泰房地产开发有限公司退还的购房款应按照银行同期贷款利率的四倍计算利息，因无法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，判决不当，应予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2014）大民初字第120号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2014）大民初字第120号民事判决第三项；三、被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人陈杰经济损失30000元。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人陈杰的其他诉讼请求。本案一、二审诉讼费8064元，由上诉人陈杰承担2000元，被上诉人湖南鸿泰房地产开发有限公司承担6064元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭晓飞审判员 胡文彬审判员 莫佩华二〇一五年二月九日书记员 王巾英附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或变更；……第一四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效第九条出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 微信公众号“”