（2014）徐民四（民）初字第2568号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-18
案件名称
江琼与刘素英、林志仁房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江琼,刘素英,林志仁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第2568号原告（反诉被告）江琼。委托代理人孙胜强，上海必和律师事务所律师。被告（反诉原告）刘素英。被告（反诉原告）林志仁。两被告共同委托代理人周俊辉，上海薛廷尧律师事务所律师。原告（反诉被告）江琼与被告（反诉原告）刘素英、林志仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，被告刘素英、林志仁向本院提起反诉，本院予以合并审理，依法适用普通程序，于2014年12月5日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江琼诉称，2013年7月，原告与两被告签订上海市房地产买卖合同一份，约定由原告向两被告购买上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋，总价款为2，541，000元，并约定于2013年11月30日前双方共同向房地产交易中心办理过户手续。合同签订后，原告共向被告支付购房款771，000元。2013年9月，原、被告又签订补充协议一份，约定一方违约应当向对方支付违约金80，000元并承担全部中介费。后原告去交易中心办理过户手续时，被告以种种理由不予配合。原告已经按照合同约定全面履行自己的义务，为维护自己的合法权益，故请求法院判令：一、解除原、被告于2013年7月2日签订的上海市房地产买卖合同；二、被告返还原告所支付的购房款771，000元；三、被告支付原告违约金80，000元及中介费25，410元；四、本案诉讼费由被告承担。被告刘素英、林志仁辩称，同意解除原、被告签订的房地产买卖合同，但合同之所以无法继续履行的原因在于原告而非被告。当时两被告为了促成合同履行，配合原告办理贷款，曾经签订过两份合同，一份是和原告配偶签订的，一份是和原告签订的。同时被告还积极为原告联系贷款银行。两被告一直是有履行合同的意愿的，但是最后因原告的原因导致无法过户，责任不在被告。同时，被告提起反诉，要求判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2013年7月2日签订的上海市房地产买卖合同；二、反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金588，200元；三、反诉被告向反诉原告支付中介费25，410元（上述第二、三项诉讼请求在反诉被告已支付的购房款中扣除）；四、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告江琼辩称，同意解除双方签订的买卖合同，但是对于违约金和中介费不同意支付。其实反诉被告的贷款已经审批通过了，而且审税不通过也主要是由于反诉原告不配合办理造成的，故相关的违约责任在于反诉原告而非反诉被告。经审理查明，2013年7月2日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定乙方向甲方购买上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋，转让价款为2，541，000元。乙方于签约当日，直接支付甲方房款100，000元整；乙方于2013年6月30日之前，直接支付甲方房款420，000元整；乙方于2013年7月15日之前，直接支付甲方房款251，000元整；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1，750，000元整，该款项由贷款银行直接划入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20，000元整。甲、乙双方确认，在2013年9月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之日起第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同并就其他内容进行了约定。在原告提供的上海市房地产买卖合同中，第六条的交易过户时间修改为2013年11月30日，上面并有两被告的签名。对此，两被告表示签名系两被告本人签的，但其签字时，过户时间并未修改，也没有中介公司的盖章。2013年9月18日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订补充协议一份，约定2013年7月2日甲乙双方签署的补充协议的全部条款作废。乙方无论什么原因在2013年10月20日向银行申请的购房贷款壹佰七十五万元整完成不了审批手续，即视乙方违约，应按捌万元赔偿甲方，同时乙方承担全额中介费伍万元整。与上述第二条款对等，如果甲方违约，理应支付乙方捌万元的违约金及承担全部中介款五万元整。2014年2月4日，原告向被告发函要求解除原、被告双方于2013年7月2日签订的上海市房地产买卖合同，并要求两被告返还原告已支付的购房款771，000元及相应滞纳金。对于该份函件，两被告收到后，未书面答复。2014年3月6日，两被告向原告发出违约告知函一份，告知因原告原因导致双方签订的买卖合同无法完成交易，原告已经构成违约并应承担相应的违约责任。对于该份函件，原告收到后，未书面答复。另查明，原告共向两被告支付购房款771，000元。原、被告各自向中介公司支付佣金25，410元。还查明，2013年6月18日，两被告曾与原告配偶薛某签订过上海市房地产买卖合同一份。庭审中，被告提供中国工商银行股份有限公司上海市分行消费信贷管理中心审批意见书一份，该份意见书上并未有任何公章，仅有原告书写的承诺一份，内容为：本人承诺工行提供本意见书审批意见属实（审批已通过），若有虚假，本人承担房屋买卖中的一切责任，2013-10-24，江琼。对此，原告陈述系被告不相信原告贷款审批已经通过，故向两被告做出的承诺。庭审中，原告陈述，审税是上、下家分开审的，因原告为外地户口，不能单独签订合同，必须要将原告丈夫的名字加上去，但等两被告从日本回国后，原告要求两被告配合，两被告却不同意。诉讼过程中，本院向中国工商银行徐汇支行个贷部工作人员进行调查，工行个贷部工作人员表示，原告当时贷款审批已经完成，也已经通过。之后因交易中心出问题了，故银行并未放贷。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的上海市房地产登记册、上海市房地产买卖合同、解除合同通知书及邮寄凭证、银行转账凭证及收据、佣金确认单及佣金支付凭证，被告提供的房地产居间合同、两被告与原告配偶薛某签订的房地产买卖合同、原、被告签订的房地产买卖合同、补充协议、承诺书、收条、租赁协议、违约告知函等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案中，原、被告就解除双方签订的房地产买卖合同不持异议，故对于原告要求解除买卖合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，原告已经支付的购房款，被告应当予以返还，故对原告要求被告返还其已经支付购房款的诉请，本院依法予以支持。根据原告在庭审中的陈述，系争房屋交易过户未完成系因原告为外地户口导致审税无法通过，故本次交易未完成的违约责任在原告，故就原告要求被告支付违约金及中介费的诉请，本院不予支持。基于上述理由，就反诉原告要求反诉被告支付违约金及中介费的诉请，本院予以支持。鉴于本案中，原、被告双方于2013年9月18日签订的补充协议中，对违约责任另行做出了约定，故违约金的具体数额应以双方签订的补充协议为准，并由原告给付中介费给被告。关于两被告与原告配偶薛某之间的买卖合同，因薛某未申请参加本次诉讼，被告提起反诉未主张该份合同，且该份合同未实际履行，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江琼与被告刘素英、林志仁于2013年7月2日签订的上海市房地产买卖合同；二、被告刘素英、林志仁于本判决生效之日起十日内返还原告江琼已经支付的购房款771，000元；三、驳回原告江琼的其余诉讼请求；四、反诉被告江琼于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘素英、林志仁违约金80，000元；五、反诉被告江琼于本判决生效之日起十日内给付反诉原告刘素英、林志仁中介费25，410元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12，644.10元，由原告江琼负担1，482.10元，被告刘素英、林志仁负担11，162元。反诉案件受理费减半收取计5，008元，由反诉原告刘素英、林志仁负担4，634元，反诉被告江琼负担374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 汪俭蓉代理审判员 李嶔操人民陪审员 韩建丽二〇一五年二月九日书 记 员 刘 兴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”