（2014）哈民二民终字第984号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-06-04
案件名称
马家杰与万宗琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马家杰,万宗琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民二民终字第984号上诉人（原审被告、反诉原告）马家杰，男，1964年8月4日生，汉族，个体业者。委托代理人周明皓，北京岳城律师事务所黑龙江分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）万宗琴，女，1956年4月18日生，汉族，无固定职业。上诉人马家杰因与被上诉人万宗琴房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马家杰及其委托代理人周明皓，被上诉人万宗琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宗琴诉称：双方于2013年3月17日签订租房协议，约定年租金7.5万元，第二年租金及包烧费应在2014年2月20日前交纳。马家杰以要求核销户外自来水维修费及下水管道疏通费为由不给付租金。故请求马家杰给付租金7.5万元以及包烧费5543.98元，共计80，543.98元。马家杰答辩并反诉称：2010年3月4日，双方签订租期三年的房屋协议，2011年9月，因涉案房屋自来水返水，影响继续经营使用，但万宗琴未能维修，马家杰只能雇人维修，并支付维修费2300元。在签订房屋协议时，万宗琴已收取押金2000元。2013年3月17日，双方续签租期两年的租房协议书，2013年12月6日，该房屋共用下水道堵塞，需清掏及疏通，万宗琴拒绝维修，马家杰雇专业维修人员清掏及疏通，支付费用1500元。马家杰在租金到期后，提前与万宗琴联系，要求收取租金，但万宗琴因要涨租金以各种理由推托不来。马家杰同意给付租金，但要求万宗琴负担自来水管爆裂的维修费及下水道清掏费。万宗琴系房屋出租人，应保证出租房屋的正常使用。反诉请求为解除双方租房协议，万宗琴给付维修费3800元，并返还押金2000元。万宗琴针对马家杰的反诉答辩称：按照双方2010年3月4日签订的房屋协议第五条约定，应由马家杰负责维修房屋设施。马家杰应于2014年2月交纳租金，但至今未支付。马家杰交付押金是水费、电费押金，在结清水费、电费后，才可以返还。马家杰要求解除租房协议理由不能成立。不同意马家杰的反诉请求。原审判决认定：2006年10月10日，万宗琴以42万元的价格从哈尔滨市东光箱包厂购得坐落于哈尔滨市道里区安化街35号，建筑面积169.28平方米的公产房。2010年3月4日，万宗琴与马家杰签订房屋协议，约定：万宗琴将坐落于哈尔滨市道里区安化街35号的公产房租给马家杰开办汽车修理厂，租期自2010年3月20日至2013年3月20日止，房屋租金每年5万元；租房期间发生的水费、电费、卫生费、取暖费等费用由马家杰承担，并及时向有关部门支付结算，不得拖欠，如租用期间马家杰拖欠费用，万宗琴有权终止合同，马家杰无条件搬出（现自己烧小锅炉，如能接上大暖气，包烧费由马家杰负责，马家杰租房时必须交纳水电费押金2000元；租房期间马家杰应自觉爱护和维修房屋及设施，未经万宗琴同意，不准私自转租、转兑、转让、转项，不准私自改变房屋结构，如马家杰需要装修或变动结构，必须要到有关部门办理合法手续，后方可施工，在施工和使用过程中出现的一切后果由马家杰自负；马家杰租用期间如管理不善发生火灾、水灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由马家杰承担，万宗琴可终止协议收回房屋。协议签订后，马家杰于2010年3月31日交给万宗琴水费、电费押金2000元，开始租用房屋。2013年3月17日，双方又签订租房协议书，约定：马家杰租用万宗琴位于哈尔滨市道里区安化街35号房屋，期限自2013年3月20日至2015年3月20日，租期24个月；每年租金7.5万元，第二次租金应在前次租金期满前一个月的2014年2月20日支付；万宗琴中途终止合同要双倍赔偿马家杰余下租金，马家杰中途退租，万宗琴不退租金；此租房协议系续租二年的协议，马家杰在不继续承租时，需提前三个月通知万宗琴，包烧费由马家杰负责。2013年12月6日，马家杰因清掏、疏通下水管道及下水井，支付费用1500元。马家杰未给付万宗琴2014年3月20日至2015年3月20日的租金7.5万元，以及万宗琴已缴纳的2014至2015年度热费5543.98元。原审判决认为：双方签订的房屋协议及租房协议书合法有效，双方均应遵照执行。按租房协议书的约定，马家杰应于2014年2月20日向万宗琴支付下一年度的租金7.5万元及热费，万宗琴的诉讼请求符合法律规定和合同约定，予以支持。双方在租房协议书中约定的租期为二年，马家杰以租房协议书约定“马家杰不继续承租时，需提前三个月通知万宗琴”为由要求解除租房协议书，不符合法律规定，不予支持。马家杰要求万宗琴负担维修户外自来水管道的费用，因证据不足，且不符合法律规定，不予支持。马家杰要求万宗琴负担清掏、疏通下水管道的费用，因是在马家杰租房期间发生的下水管道阻塞，马家杰不能证明是因租赁物结构原因造成的阻塞，万宗琴无责任，故马家杰要求万宗琴负担此费用1500元的诉讼请求，不予以支持。马家杰要求返还水费、电费押金2000元，因双方租房协议书履行期限尚未届满，还未对水费、电费进行结算，故马家杰的此项请求，不予以支持。据此判决：一、马家杰于判决生效后十日内给付万宗琴租金7.5万元；二、马家杰于判决生效后十日内给付万宗琴热费5543.98元；三、驳回马家杰的反诉请求。诉讼费1962元（案件受理费1814元，邮寄费48元，反诉费100元）由马家杰负担（案件受理费1814元，万宗琴已预交，马家杰于判决生效后十日内给付万宗琴）。马家杰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。原审认定“此租房协议系续租二年的协议，马家杰在不续租时，需提前三个月通知万宗琴”错误。协议中的补充条款为：续租两年协议，另甲、乙方在不继续承租时，需提前三个月通知对方。在原审中，马家杰已举示证据证明万宗琴在房租到期前的2014年2月提出涨价，并要求重新签订协议，不再出租，要求马家杰搬出。马家杰多次通知收取租金，但万宗琴不收取属于恶意违约。原审判决给付2014年至2015年全年包烧费错误，马家杰不应承担2015年3月20日至4月20日期间的包烧费。2、原审适用法律错误。因万宗琴存在违约行为，两笔维修费用3800元应由万宗琴负担，并返还押金2000元。综上，请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项；改判双方解除合同，包烧费支付至2015年3月20日；改判万宗琴承担维修费3800元，并返还押金2000元。万宗琴辩称：原审判决公平合理，如果不续租要提前三个月通知而不是允许马家杰退租。双方通过协商马家杰同意涨房租，但在签协议时马家杰又拿出维修费用的票据，对票据不予认可，所以还是按照原协议执行。请求二审维持原判。二审庭审中，双方当事人均未举示新的证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。二审另查明：在二审诉讼期间，马家杰仍占有使用涉案房屋。本院认为：万宗琴、马家杰签订的租房协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应依合同约定履行各自权利、义务。万宗琴已将租赁标的物交付马家杰使用，马家杰应支付相应的租金，双方在2013年3月17日协议中约定乙方负责包烧费，故马家杰应承担给付租金7.5万元及支付热费的义务。关于马家杰上诉主张双方应解除合同是否成立的问题。因马家杰未举示证据证明万宗琴构成根本性违约，亦不存在解除合同的法定事由，故双方合同应继续履行。马家杰该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于马家杰上诉主张因万宗琴违约应承担维修费3800元及返还押金2000元是否成立的问题。因马家杰未能举示证据证明因租赁标的物存在瑕疵导致马家杰支付维修费用必要性，故万宗琴不应承担该费用。另2000元押金是双方合同约定的水电费押金，待合同期限届满后，双方应另行处理。故马家杰该项上诉主张证据不足，本院不予支持。关于马家杰上诉主张万宗琴应返还2015年3月20日至4月20日包烧费是否成立的问题。因2014年哈尔滨供暖时间为10月20日至次年4月20日，而双方合同租赁期届满为2015年3月20日，虽然租赁期届满时供暖期尚未结束，但按照合同约定，合同期限届满后产生的包烧费应由出租人自行负担，原审判决马家杰给付全年热费5543.98元不当，本院予以纠正。马家杰该项上诉主张证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一初字第1036号民事判决第一项、第三项；二、变更哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民一初字第1036号民事判决第二项为：马家杰于本判决生效之日起十日内给付万宗琴供热费4619.98元（5543.98元-（5543.98元÷6个月×1个月）］。一审案件受理费1814元，由上诉人马家杰负担1790.50元，由被上诉人万宗琴负担23.50元（万宗琴已预交，马家杰于本判决生效之日起十日内给付万宗琴1790.50元）。反诉费100元、邮寄费48元，均由马家杰负担。二审案件受理费1914元，由上诉人马家杰负担1890.50元，由被上诉人万宗琴负担23.50元（马家杰已预交，万宗琴于本判决生效之日起十日内给付马家杰23.50元）。本判决为终审判决。审 判 长 张滨影审 判 员 赵晓波代理审判员 贾玉娜二〇一五年二月九日书 记 员 李 晶 来自