（2014）津法民初字第01700号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-05-08
案件名称
曾池书与重庆市坤泰房地产有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾池书,重庆市坤泰房地产有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第01700号原告：曾池书，男，汉族，1950年11月27日出生，住重庆市江津区。委托代理人：朱云仙（原告曾池书之妻），汉族，1951年10月4日出生，住址同上。一般代理。委托代理人：曾敬（原告曾池书之子），汉族，1979年6月14日出生，住址同上。一般代理。被告：重庆市坤泰房地产有限责任公司。住所地重庆市江津区几江街道办事处五福街建行*#**号。组织机构代码74746566－6。法定代表人：王志勇，董事长。委托代理人：樊安楣、叶永棋，重庆联佳律师事务所律师，樊安楣的代理权限为一般代理，叶永棋的代理权限为特别授权。原告曾池书与被告重庆市坤泰房地产有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2014年5月5日、10月13日两次公开开庭进行了审理。原告曾池书的委托代理人朱云仙、曾敬，被告重庆市坤泰房地产有限责任公司的委托代理人樊安楣、叶永棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾池书诉称：2007年8月8日，原告与被告重庆市坤泰房地产有限责任公司签订《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》，约定原告将位于重庆市江津区几街道办事处大同路80号，面积82.36平方米的房屋（包括住房和门面）交由被告拆迁，原告选择了产权调换的补偿方式，并约定了还房时间、还房位置、面积及还房补差的价格等。签订协议当日，原告将房屋交付被告，并于2011年8月22日交付了权属证书。由于协议中约定安置原告非住宅的工程停建，至今被告无法交付协议中约定的的非住宅，请求人民法院判决被告在同地段，购买同类型、同用途的面积分别为101.75平方米、152平方米的非住宅安置原告；如被告不能购房安置，被告应按同地段、同用途、同类型房屋的现行市场价值赔偿原告损失；并赔偿安置期限届满后未安置房屋给原告造成的租金损失。被告重庆市坤泰房地产有限责任公司辩称：与原告签订《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》，原告将房屋交由被告拆迁属实。协议签订后，由于政府规划调整，致使拟安置原告房屋的工程停建，被告已不可能按协议履行，也不可能购房来安置原告。被告愿意按市场估价赔偿原告损失。对原告请求赔偿的租金损失，由于房屋是政府规划原因停建，原告事实上不可能取得约定的安置还房，故不存在房屋租金，人民法院应驳回原告的此项诉讼请求。经审理查明：原告曾池书在重庆市江津区几江街道办事处大同路80号1－2号，有建筑面积为71.59平方米的非住宅，房屋所有权证号为“房权证203字第0329**号”，国有土地使用证号为“津国用（2001）字第9873号”。2007年7月27日，被告重庆市坤泰房地产有限责任公司取得了原告上述房屋片区的《房屋拆迁许可证》。同年8月8日，原告与被告签订《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》约定：拆迁人（即被告，下同）经批准在重庆市江津区几江街道办事处建设“水映康城”项目，其拆迁范围涉及被拆迁人（即原告，下同）的上述非住宅，建筑面积82.36平方米（注：签协议时双方口头商定按82.36平方米补偿）；过渡期限，2007年8月8日至2010年2月7日；拆迁人必须保证被拆迁人到期迁入安置房，如因拆迁人原因，被拆迁人逾期得不到安置，拆迁人按《重庆市城市房屋拆迁管理管理条例》规定的标准加付临时安置补助费或经济损失补助费给被拆迁人；住宅安置在1幢1单元28层1号127.82平方米；非住宅安置在3幢，底层，面积分别为101.75平方米和152平方米；拆迁人应付被拆迁人的款项，住宅有旧房补偿款、搬家补助费、临时安置补助费、拆迁误工补助费、提前搬迁奖励费、房屋装饰补偿费共计40224元，非住宅拆迁人应支付被拆迁人旧房补偿款、搬迁补助费、经济损失补助费、提前搬迁奖励费、房屋装饰补偿费共计263406元；被拆迁人应付拆迁人新房款，住宅为153089元，非住宅为228900元，上述款项品迭后，被拆迁人应支付拆迁人78359元［（228900元＋153089元）－（263406元＋40224元）］；因拆迁人责任使自行过渡的被拆迁人超过过渡期限的，从逾期之日起，拆迁应当按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费；新住宅和新门面全部交付给被拆迁人时，被拆迁人才向拆迁人支付78359元。除上述内容外，协议还就被告安置原告非住宅的轴线即位置，闭路电视、天然气报停、恢复，安置房的质量、装修标准等内容进行了约定。上述《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》签订后，原告将房屋交付被告进行了拆除。2011年8月22日，原告支付被告还房补差款40000元，之后被告将协议约定住宅交付原告。2010年9月8日，在“水映康城”项目3#楼尚未竣工时，重庆市江津区规划局以津规发（2010）273号《重庆市江津区规划局关于水映康城E栋停止施工的通知》，通知被告“水映康城”E栋暂停施工。E栋即上述《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》中所涉房屋工程。同年11月18日，重庆市江津区人民政府下发了江津府函（2010）197号，《重庆市江津区人民政府关于做好“水映康城”项目停建拆除补偿工作的通知》，该文决定“水映康城”E栋停建……。因此，原被告签订的《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》中被告安置原告的非住宅无法交付。2012年9月28日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局与被告签订《协议书》，约定因“水映康城”E栋停建，重庆市江津区国土资源和房屋管理局补偿被告1.26亿元（含应得开发收益）。2013年7月16日，被告以本案原告为被告向本院起诉，请求解除与原告签订《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》中关于非住宅安置部分的协议。同年9月29日，本院以（2013）津法民初字第05080号民事判决书，支持了被告该案的上述诉讼请求。该案经二审，重庆市第五中级人民法院于同年12月2日，以（2013）渝五中法民终字第4479号判决书，维持了本院的上述判决。原告于同年12月21日收到（2013）渝五中法民终字第4479号判决书后，便诉讼来院。庭审中：被告未安置原告的非住宅，原被告同意按市场估价进行赔偿；原被告确认，拆迁协议中原告应付被告和被告应付原告的款项品迭后，原告应付被告的78359元，减去原告于2011年8月22日支付的还房补差款40000元后的余额38359元，应在被告赔偿原告的款项中扣除。在诉讼过程中，原告于2014月5月7日申请对被告拟安置非住宅的现行市场价值，以及该房屋2010年2月7日至今的租金，参照同地段、同类型、同用途的房屋进行鉴定。经本院委托，重庆汇丰房地产资产评估有限责任公司于2014年7月20日作出鉴定结论，其鉴定结果为：被告拟安置原告的非住宅101.75平方米、152平方，2014年7月4日（本院向鉴定单位出具鉴定委托书的时间）的市场价值分别为3154300元4240800元，共计7395100元；租金，2010年2月7日至2010年12月31日的租金为21元-25元／平方米／月，2011年1月1日至2011年12月31日的租金为23元-30元／平方米／月，2012年1月1日至2012年12月31日的租金为30元-38元／平方米／月，2013年1月1日至2013年12月31日的租金为34元-44元／平方米／月，2014年1月1日至2014年7月31日的租金为42元-52元／平方米／月。对鉴定结论，原告认为房屋价格及租金单价偏低，按鉴定结论的价格不能购得同地段、同类型、同用途的房屋，与周边同地段、同类型、同用途房屋的租金相比也较低。被告认为：不认可鉴定结论，因计算房屋价值的时间点应为（2013）津法民初字第05080号案被告起诉时，即2013年7月16日的价格进行鉴定；租金只应计算至政府不准修建时止，之后原告不可能取得房屋，故不应计算租金。2014年12月3日，被告以鉴定未安置原告非住宅市场价值的时间，应为政府规划调整即确定合同不能履行的时间，不应为2014年7月4日，且被告拟安置的非住宅有部分是仓库，而鉴定机构全部按门市进行鉴定有误为由，书面申请本院重新委托鉴定机构进行鉴定。由于原鉴定机构是双方同意选取，故被告的该申请本院未予准许。2014年12月5日，原告又向本院申请补充鉴定，要求对被告拟安置房屋在2013年12月21日时的市场价值进行鉴定。重庆汇丰房地产资产评估有限责任公司于2014年12月14日又作出鉴定结论，其结果为：被告拟安置原告的非住宅101.75平方米、152平方，2013年12月21日的市场价值分别为3164400元4254500元，共计7418900元。对补充鉴定结论，原告无异议，被告质证认为：价格过高，拟安置原告的房屋有部分不是门面，而鉴定机构按门市计算错误。对此，被告也不要求鉴定人到庭提受质询。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告曾池书与被告重庆市坤泰房地产有限责任公司签订的《私（单位）房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，协议合法有效。协议签订后，原告已将房屋交付被告拆除，被告也应按协议履行安置原告的义务。协议中约定拟安置原告的非住宅，被告已无法安置，现原被告均同意按市场估价进行赔偿。其计算市场价值的时间，由于协议未解除前，双方均应按协议履行义务，不能按协议履行义务的赔偿，应在合同解除后，故原告要求按收到五中院解除协议的判决的时间进行评估，符合法律规定，本院应予准许。因此被告要求按政府调整规划的时间，即在协议尚解除前的时间进行鉴定的理由不能成立。对被告认为，鉴定单位错将仓库按门市进行鉴定的理由，由于协议中约定的是“非住宅”，而并未明确是门市或是仓库，被告也未提交证据证明，其拟安置原告的非住宅中部分为仓库而非门市，被告也不要求鉴定人出庭接受质询，且本院在送交鉴定时也提交了被告提供的建筑施工设计总说明、一层平面图、总平面图等，因此被告称鉴定结论误将仓库按门市鉴定的理由，本院不予采纳。经鉴定，被告未安置原告非住宅2013年12月21日的市场价值为7418900元，减去原告应付被告的38359元，金额为7380541元，此款被告应赔偿原告。对原告请求被告赔偿的租金损失，被告在对租金的鉴定结论质证时，认为租金只应从安置期满后计算至政府不准修建时止，而政府下文明确停止修建的时间是2010年11月18日，对双方无异议的部分本院予以确认。对2010年11月18日后的租金，按协议被告应于2010年2月7日前将房屋交付原告，如果被告按期交付，政府因规划调整需拆除房屋的赔偿对象即是原告，而非被告。被告在未将房屋交付前，政府决定停建，被告因此而获得了包括应得收益的赔偿，所以被告违约赔偿原告的损失，当然也应当包括合同履行原告可以获得利益。故原告请求被告赔偿政府决定停建后的租金损失，本院予以支持。其2010年2月8日至2015年1月31日的租金金额为526302.87元（计算租金的标准，均取鉴定结论月租金标准的中间数），2015年1月31日后的租金损失，被告按47元／月／平方米，支付至被告付清原告非住宅市场估价的赔偿金止。对被告辩称，政府决定停建后，原告已不可能取得未安置的非住宅，因而原告不可能取得租金的理由，由于原告迟延交房，致使原告可能在政府处获得的赔偿，由被告取得，且被告在政府处获得的补偿1.26亿元，除包含被告应得的开发收益外，自然还包括了因工程停建给被告造成的损失，故原告请求被告按租金赔偿其取得门面后的损失并无不当，被告的此辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告重庆市坤泰房地产有限责任公司在本判决生效后十五日内赔偿未安置原告曾池书非住宅的损失7380541元。二、被告重庆市坤泰房地产有限责任公司在本判决生效后十五日内赔偿原告曾池书2010年2月8日至2015年1月31日的租金损失526302.87元。三、2015年1月31日后的租金损失（不含本日），被告重庆市坤泰房地产有限责任公司按253.75平方米，每平方米47元／月，支付原告曾池书至被告重庆市坤泰房地产有限责任公司付清原告曾池书非住宅市场估价的赔偿金止。四、驳回原告曾池书的其他诉讼请求。如果被告重庆市坤泰房地产有限责任公司未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67416元，减半收取33708元，诉讼保全费5000元，鉴定费45000元，由被告重庆市坤泰房地产有限责任公司负担。案件受理费限被告在本判决生效后十五内向本院交纳；诉讼保全费原告曾池书已预交，鉴定原告已支付鉴定单位，被告在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 周思远二〇一五年二月九日书记员 周 寒 关注公众号“”