（2014）锡民终字第2201号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2019-06-19
案件名称
陈蕙茹、袁德昌与无锡市城投房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
陈蕙茹；袁德昌；无锡市城投房屋拆迁有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第2201号上诉人（原审原告）陈蕙茹。委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。上诉人（原审原告）袁德昌。委托代理人陈蕙茹。委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡市城投房屋拆迁有限公司，住所地无锡市解放东路918-7A5。法定代表人杜和宝，该公司董事长。委托代理人郁枫，该公司员工。委托代理人于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。上诉人陈惠茹、袁德昌因与被上诉人无锡市城投房屋拆迁有限公司（以下简称城投公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第01592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭于2014年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人陈蕙茹同时其作为袁德昌的委托代理人、陈蕙茹和袁德昌共同的委托代理人李国东，被上诉人城投公司的委托代理人郁枫、于晓仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：袁德昌与陈蕙茹系夫妻。2006年12月8日，城投公司与无锡市滨湖区河埒街道拆迁建设办公室（以下简称河埒拆办）发出《告住户书》，就黎新村及沈李巷集体土地上住宅房屋拆迁事宜予以告知。2006年12月10日，无锡市齐典房地产中介估价有限公司（以下简称齐典评估公司）出具拆迁补偿评估报告，对袁德昌、陈蕙茹共有的滨湖区黎新村x号房屋（产证面积71.89平方米，权证号18030084）进行了评估，该报告认定：申报建筑面积110.11平方米(含产证面积71.89平方米+实测房屋误差面积部分0.67平方米+天井阳台等辅助面积37.55平方米)，未申报建筑面积为9.39平方米，成新系数90%，拆迁评估总价为62850元。其中：营业面积（36.28+31.94）平方米。（注：根据拆迁政策，营业面积补偿款：（36.28+31.94）*420元/平方米*成新系数90%=25787元）2007年1月7日，袁德昌、陈蕙茹签收了评估报告。同日,袁德昌、陈蕙茹（乙方）与城投公司（甲方）签订了《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《协议》），约定：因建设学前西路（滨湖段）项目需要，根据锡政拆通（2006）第79号通知，甲方拆迁乙方滨湖区黎新村x号房屋，建筑面积72.56平方米（注：产证面积71.89平方米+实测房屋误差面积部分0.67平方米），房屋所有权人袁德昌，共有人陈蕙茹。一、房屋评估：根据被拆迁房屋的用途、建筑面积等因素，由齐典评估公司对被拆迁房屋进行评估，房屋评估价为37981元，附属物评估价7896元，合计45877元，甲乙双方已确认。（评估报告上注有营业面积36.28平方米，根据有关拆迁政策，补偿13714元，另有营业面积31.94平方米，补偿12073元。二、甲方向乙方提供符合国家质量安全标准的产权调换房，仙蠡苑小区（期房）户型为70平方米2套（因属期房，未确定交付日期）。建筑面积140平方米，甲乙双方进行产权调换后相互结算差价，超面积及楼层层差按实结算。三、甲方支付乙方装修费16973元、电话移机费312元、有线电视移装费195元、空调移装费450元、管道煤气移装费2500元、过渡费300元*18=5400元、搬家费900元、提前搬迁奖励费5805元、宽带费312元，合计32847元，期房补贴按告住户书。四、付款方式及期限为现金支票十五天之内支付。五、乙方应于2007年1月17日前搬迁完毕，房屋交甲方验收后拆除，并将房屋权属证书、土地权证书交给甲方，办理注销手续。六、其他约定：由河埒拆办结算本协议中的各种补偿费用并安置新房。上述合同签订后，袁德昌、陈蕙茹按期交出被拆迁房屋。同年2月1日，袁德昌签署了拆迁补偿费支付单，领取拆迁补偿费35856元，其中包含18个月（2006年12月起算至2008年5月）自行过渡费5400元（计算公式300元*18个月）、搬家费900元、电话移装费312元、空调移装费450元、其他2500元，营业面积补偿25787元，移装费含期房增加的50%。另，房屋补偿款、装修补偿款、附属物补偿款、奖励费待交房时结算。根据河埒拆办介绍：过渡超过18个月的过渡费增加50%，超过30个月的增加100%。此外还有期房补贴，计算公式为［（产证面积+实测房屋误差面积）*3元/平方米*过渡月份］。另有领取房屋后的3个月装修期过渡补贴，计算公式为［（产证面积+实测房屋误差面积）*8元/平方米*3个月］。再有无政策规定，属于友情补助的超期过渡补贴费用，计算公式为［（产证面积+实测房屋误差面积）*4元/平方米*过渡月份］。袁德昌母亲陆秀珍以袁德昌名义代领取下列费用：1、2008年6月-2009年5月过渡费［12个月*（300元+150元）=5400元］；2、2009年6月-2010年5月过渡费［12个月*（300元+300元）=7200元］；3、友情补助的超期过渡补贴费用2009年6月-2010年5月［72.56平方米*4元/平方米*12个月=3483元］；4、2006年12月-2009年5月期房补贴［72.56平方米*3元/平方米*30个月=6530元］；5、2009年6月-2010年5月期房补贴［72.56平方米*3元/平方米*12个月=2612.16元］。袁德昌自行领取装修期过渡补贴费用［72.56平方米*8元/平方米*3个月=1741元］。除前述袁德昌已领取的18个月过渡费5400元外，之后袁德昌本人及其母亲陆秀珍领取过渡费及期房补贴共计26966.16元。另查明，2010年7月2日，河埒拆办向袁德昌发出《房屋入住通知单》，向其交付仙蠡墩家园一期X号1001房屋77.72平方米（实测面积82.23平方米）一套。2011年5月25日，河埒拆办向袁德昌出具《拆迁安置结算单》，载明:安置房门号分别为仙蠡墩家园X号1001房屋结算安置面积77.72平方米，实测面积82.32平方米；仙蠡墩家园X号501室房屋结算安置面积77.97平方米，实测面积82.57平方米。应付拆迁补偿费包含房屋补偿款37981元、装修补偿款16973元、附属物补偿款7896元、奖励费5805元，共计68655元；应收安置房费用包含：1、原面积房款110.11平方米*550元=60561元；2、超面积房款（5平方米*550元=2750元、5平方米*1550元=7750元、35.58平方米*3200元=113856元，共计124356元）；3、楼层差价款［77.72平方米*（230-25）元=15933元］（注：该套为仙蠡墩家园X号1001，楼层为10楼，楼层差价计算方法见《告住户书》）、77.97*50元=3899（仙蠡墩家园X号501室房屋）；4、超面积大修理基金4617元；5、电梯修理基金6596元；6、管道煤气5800元；7、防盗门款1000元；8、水电表款500元。应付与应收结差，袁德昌和陈蕙茹应当给付差价款154607元。由于未结算差价，现接受城投公司委托结算安置的河埒拆办未将仙蠡墩家园一期X号501室房屋交付袁德昌、陈蕙茹。陈蕙茹、袁德昌诉至法院称，其夫妇于2007年1月7日与城投公司签订《协议》。2010年7月，在房屋调换过程中发现，先前签订的协议未明确交付日期、产权调换面积及结算差价、过渡费的支付起止时间、城投公司违约责任等条款。庭审中陈蕙茹、袁德昌经释明，明确其诉讼请求为：1、判令城投公司10日内交付仙蠡墩家X号501室；2、限期城投公司与陈蕙茹、袁德昌对合同中不明确的内容签订补充协议。不明确部分指：没有签订合同前置的合法手续，如拆迁许可、拆迁补偿安置通知书、拆迁人委托书、过渡费的支付方式和违约责任，调换房屋的法律性质、面积（包括公摊和套内面积），房屋质量保证和时间，协议中交付日期、产权调换面积及结算差价、过渡费的支付起止时间、入户费用，物业、领证时间和具体领证费用、终止时间和违约责任等；3、判令城投公司赔偿其对协议中不明确不等值造成的损失。城投公司辩称：2007年1月7日，双方签订的协议中已经载明了被拆迁房屋的详细情况，被拆迁房屋评估作价的标准、金额、产权调换的方式及地点，以及支付相关过渡费的内容，此协议系双方协商一致达成的，同时也符合当时当地的拆迁政策，在签订协议后一年内，陈蕙茹、袁德昌也没有通过任何途径主张撤销或变更协议，也未向法院提起诉讼，该协议对双方具有法律约束力。另外，此协议涉及的相关内容，双方已经履行，2007年2月1日，袁德昌一方已经领取了拆迁补偿费35856元，包括搬家费在内。2010年7月2日袁德昌已经办理了拆迁安置房一套（仙蠡墩家园一期X号1001），另外一套拆迁安置房仙蠡墩家园一期X号501室也已经具备交付条件，我方已经多次通知对方补足相应的差价进行结算并收房，但是对方一直未交付差价款，所以，此协议之所以尚未履行完毕，责任在对方。如果陈蕙茹、袁德昌结清差价款，城投公司同意交付第二套房屋，否则，城投公司有权拒绝履行剩余房屋的交付义务。请求法院驳回原告诉请。以上事实有《拆迁补偿评估报告》、《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》、《告住户书》、《拆迁补偿费支付单》、《拆迁过渡费发放表》、《期房补贴汇总表》、《房屋入住通知单》、《拆迁安置结算单》、相关调查笔录及庭审笔录在案佐证。本案争议焦点为：1、城投公司在袁德昌、陈蕙茹未结算差价的情况下应否先予交付仙蠡墩家园X号501室房屋；2、袁德昌、陈蕙茹与城投公司签订的《协议》是否有约定不明的情况，城投公司在履约过程中是否有违约行为。原审法院认为：袁德昌、陈蕙茹与城投公司签订的《协议》，系双方当事人真实意思的表示，依法成立、具有法律约束力。首先，拆迁补偿安置必须依法保障被拆迁人的生活，足额补偿被拆迁人因拆迁房屋产生的费用及损失，维护被拆迁人的合法利益。该协议的订立，是以袁德昌、陈蕙茹签字认可的《拆迁补偿评估报告》为依据，城投公司就被拆迁房屋的产证面积、实测面积、宅基地范围内面积、地上附属物、装饰部分、过渡费用、搬迁奖励及其他补偿等，作出了公平、合理的评估及补偿，并以两套总面积不少于140平方米的房屋进行产权调换、安置，并委托河埒拆办结算该协议中的各种补偿费用并安置新房，同时还约定甲乙双方进行产权调换后相互结算差价，超面积及楼层层差按实结算。协议约定内容明确、具体。第二，2010年7月2日，仙蠡墩家园一期竣工验收结束后，在袁德昌、陈蕙茹未结算差价的情况下，河埒拆办主动向袁德昌发出《房屋入住通知单》，向其交付仙蠡墩家园一期X号1001房屋77.72平方米（实测面积82.23平方米）一套，以（产证面积+实测房屋误差面积）72.56平方米为基准先予交付，进行产权调换，充分保障了被拆迁人物权不受侵犯。根据结算单载明内容，袁德昌、陈蕙茹应支付的差价部分154607元与超面积房款、楼层差价等费用相当，属被拆人产权调换外的另行购买面积和应当交付的费用，理应按照协议约定履行给付义务。城投公司在袁德昌、陈蕙茹未支付差价款的情况下，有权拒绝交付另一套房屋。第三，关于过渡费和期房补贴问题。河埒拆办接受城投公司委托，自2006年12月起（签订协议为2007年1月7日）即以每月300元开始给付过渡费，超过18个月后增加50%，即以每月450元给付过渡费，超过30个月再增加50%，以每月600元支付过渡费，直至2010年5月。此外还支付友情补助的超期过渡（2009年6月-2010年5月）补贴费用3483元；期房补贴自2006年12月计算至2010年5月9142.16元。此外，还有3个月期限的装修过渡期补贴1741元。袁德昌、陈蕙茹领取的相关补贴共计32366.16元。即城投公司以补贴的方式弥补了袁德昌、陈蕙茹超期过渡的损失。综上所述，陈蕙茹、袁德昌请求判令城投公司10日内交付仙蠡墩家园X号501室，因陈蕙茹、袁德昌未先履行给付义务，故不予支持；陈蕙茹、袁德昌请求判令城投公司限期与其对合同中不明确的内容签订补充协议，及赔偿其对协议中不明确不等值造成的损失之请求，缺乏事实依据，无证据证明，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：驳回陈蕙茹、袁德昌的诉讼请求。案件受理费2390元减半收取1195元，由袁德昌、陈蕙茹负担。宣判后，陈蕙茹、袁德昌不服该判决，提起上诉称：1、城投公司没有取得拆迁许可证，不具备签订拆迁协议的主体资格，双方签订的《协议》不属于合法有效，而是效力待定；2、陈蕙茹、袁德昌已将黎新村x号号房屋交付城投公司拆除，城投公司应按《协议》约定交付仙蠡墩家园X号501室，不存在陈蕙茹、袁德昌不履行先履行给付义务的事实；3、原审判决提及河埒拆办，说明本案漏列共同诉讼参加人，程序违法；4、《协议》中未明确调换房屋的性质、结算方法等，且对被拆除房屋的估价错误，双方对约定的“产权调换超面积及楼层差价按实结算”认识不一，请求二审法院撤销原审判决，判令城投公司10日内交付仙蠡墩家园X号501室，如无法判令，则请求判令城投公司限期内与其签订补充协议。被上诉人城投公司辩称：城投公司已按《协议》约定，在仙蠡墩家园安置陈蕙茹、袁德昌两套房屋，并交付第一套房屋（即X号1001）；但陈蕙茹、袁德昌却未按《协议》约定支付超面积和楼层差价款154607元，且直到二审庭审，两人仍明确表示不会履行该义务，故城投公司有权拒绝履行交付第二套房屋（即X号501室）的义务。请求二审法院维持原审判决。本院二审查明的事实与原审相同。二审审理过程中，陈蕙茹、袁德昌表示安置房屋的差价结算款154607元是城投公司单方出具的，其不同意支付该款。本院认为：合同的成立是指当事人通过缔约过程而达成意思一致。本案中，陈蕙茹、袁德昌就黎新村x号房屋拆除，与城投公司签订《协议》，合同成立且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。陈蕙茹上诉称城投公司无签订《协议》的主体资格，协议效力待定的意见，于法无据，且与其要求城投公司根据协议内容交付仙蠡墩家园X号501室房屋的请求相矛盾，本院不予支持。双方约定产权调换后超面积及楼层差价按实结算，由河埒拆办结算本协议中的各种补偿费用并安置新房，说明结算差价款是产权调换后的必经程序，且双方当事人均确认由河埒拆办具体负责结算事务，故河埒拆办出具的差价结算金额对双方当事人均有约束力，现陈蕙茹、袁德昌以差价结算款是城投公司单方出具的，对其不具有约束力为由，拒付该款的行为不符合合同约定。河埒拆办是受双方当事人的指派，负责产权调换差价结算事宜的，结算后的权利义务由指派的当事人自行承担，其不是本案必要的诉讼参加人，一审法院未漏列当事人，程序并无不当。城投公司已按《协议》履行交付第一套安置房（即仙蠡墩家园X号1001）；鉴于陈蕙茹、袁德昌明确拒绝支付差价结算款154607元，城投公司有权要求在陈蕙茹、袁德昌付款的情况下，再履行剩余房屋（即仙蠡墩家园X号501室）的交付义务。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人陈蕙茹、袁德昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴审 判 员 刘晓伟代理审判员 刘翼洲二〇一五年二月九日书 记 员 蒋 懿 来自