（2015）芜中民二终字第00053号
裁判日期: 2015-02-09
公开日期: 2015-02-15
案件名称
李顺与安徽伟星物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李顺,安徽伟星物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民二终字第00053号上诉人（原审被告）：李顺，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。上诉人李顺与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2014年10月31日作出的（2014）镜民二初字第01217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了���案，上诉人李顺、被上诉人伟星物业的委托代理人胡枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李顺系香格里拉花园小区业主，在该小区拥有81.6平方米的自有产权房。2013年1月26日，香格里拉花园业主委员会（甲方）与伟星物业（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方为香格里拉花园提供物业管理服务；物业服务费用多层住宅按建筑面积每月每平方米0.68元收取；物业管理服务费每年一次性预收，时间段为当年1月上旬，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，乙方将从欠费的次月开始按欠费总额的日千分之三计收违约金等。李顺一直拖欠2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理费665.86元，伟星物业催要未果，遂成讼。一审法院认为：伟星物业与香格里拉花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》内容合法，依法应受到法律保护。香格里拉花园小区业主委员会是代表居住在该小区全体业主签订合同，其与物业公司签订的物业服务合同对全体业主也具有同样的约束力。交纳物业费是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。李顺作为香格里拉小区业主，一直接受着伟星物业提供的物业服务，却拖欠2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费，对此行为不能支持。拒付物业费，势必导致物业管理服务企业无法按照约定对小区内进行有效的物业管理服务，从而损及其他业主的利益。伟星物业主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%-50%即10%的年利率计算违约金系对自身权利的处分，且对李顺有利，依法予以支持。故伟星物业要求李顺给付拖欠的物业管理费及按约定以所欠费用为基数按年利率10%计算的滞纳金的诉讼请求，符合双方约定且���违反法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：李顺于判决生效之日起十日内给付伟星物业物业管理服务费665.86元及以所欠费用为基数按年利率10%计算至判决确定的给付之日止的滞纳金。案件受理费减半收取25元，由李顺负担。李顺上诉称：1、香格里拉花园业主委员会于2011年非法成立，不能代表广大业主，更无权签定物业管理合同，其于2013年与伟星物业签定的《物业服务合同》无效，不能作为伟星物业主张权利的依据；2、在伟星物业管理下，小区垃圾遍地、在安全通道私自设置车位停放车辆收费，保安巡逻签到作假，物业服务不符合约定标准。请求二审法院撤销原判，依法改判。伟星物业在庭审中答辩称：李顺称香格里拉花园业主委员会成立不合法，与本案无关联���；伟星物业的管理中无李顺所称的服务不符合标准的现象。请求驳回上诉，维持原判。二审中，李顺提供以下新证据：1、2011年香格里拉花园业主委员会选票及结果公示复印件，证明业主委员会是非法成立。2、照片一组，证明伟星物业不履行职责。3、巡逻签到表复印件，证明保安巡逻记录造假。4、买卖合同一份，证明李顺于2012年8月购房，之前业主委员会是如何成立不知道。5、乱停车照片、收据，证明伟星物业没有履行停车管理职责，李顺家的玻璃落下砸坏其它业主乱停的车辆，导致李顺赔偿2000元，要求折抵物业费。6、训诫书复印件，证明伟星物业的保安打人受到派出所训诫的事实。伟星物业对上述证据发表质证意见，其对证据1－5的真实性不认可，并认为上述证据1-6均与与本案无关联性。本院认证意见，对上述证据的真实性无法确定，且与本案无关联性，不予采信。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：《物业管理条例》第15条的规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，依据该规定，香格里拉花园小区业主委员会代表业主与伟星物业签订《物业服务合同》合法有效，业主李顺应当按照合同约定按期间缴纳物业费，故一审判令李顺给付伟星物业物业管理服务费及支付滞纳金并无不当。李顺上诉称，香格里拉花园业主委员会系非法成立，其代表业主与伟星物业签定的《物业服务合同》无效，由于李顺提供的证据不足以证明香格里拉花园业主委员会系非法成立，故李顺认为案涉《物业服务合同》系无效合同的观点不能成立。至于李顺称伟星物业服务不符合约定标准，由于李顺并未提供充分证据证实伟星物业物业服务不符合约定标准，且即便伟星物业在服务上存���瑕疵，也并非李顺免交物业费的理由。综上，李顺的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 琼审 判 员 朱莉娟代理审判员 徐红梅二〇一五年二月九日书 记 员 张 琴附：本案适用法律条款第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。